国六条新在何处 调控目标变更清晰

　　作者：胡少维 高辉清

　　房地产毫无疑问是今年宏观调控的大戏。在“国六条”出台后，5月29日国务院办公厅转发了建设部等九部门联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称《意见》)。“十五”条的细则绝大部分以“数字说话”，使得过去“悬在半空中”的政策精神已经“贴近地面”。

　　“房地产新政”新在哪儿？

　　“国六条”之新主要体现在以下几个方面：

　　一是背景不一样了。从宏观经济背景看，“国八条”出台时，经济增长已经从2004年第四季度的最高点沿着

宏观调控所铺设的轨道逐步平缓下行，而“国六条”出台于今年一季度宏观经济出现强劲反弹、二次调控拉开序幕之际。从市场形势看，“国八条”出台时，房地产投资规模过大，市场秩序比较混乱。“国六条”出台时，除了房地产市场秩序依然比较混乱之外，住房供应结构不合理变得“矛盾突出”。在城市房价的涨幅榜中，又出现了一些新面孔。

　　二是调控目标变得更清晰。从新旧“国八条”可以看出，稳定房价是当时房地产调控所要解决的核心问题，“住房结构不合理”问题只是作为导致房价上涨的重要成因而被重视。然而，在为“国六条”配套的《意见》中，“调整住房供应结构”和“稳定住房价格”已经成为了两个需要同时解决的、相对独立的问题。

　　三是政策更具操作性。《意见》已经将调控思想细化，通过大量的指标量化，努力将有关措施落到实处。从这一演变过程中，我们可以清晰地看到，中央对房地产的调控也在一步步走向成熟。比如，在“国八条”中只有三处用数字或年份进行了具体的规定，而在《意见》的“十五条”中则有十条之多，是在用数字或年份说话，这就使得政策的执行和监督都有了可以衡量的依据。

　　四是原有的一些调控措施更趋严格。主要体现在以下4个方面：1.在《意见》中二手房转手交易全额征收营业税的期限由2年变成了5年。2.“国八条”中单套建筑面积在120平方米以下中低价位普通住房就可能获得优惠政策支持，但在《意见》中90平方米以下的自住住房才能获得优惠。3.《意见》明确提出“加强房地产开发建设全过程监管”，并对“擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收”。4.“国八条”提出“适时披露土地供应、住房供求及价格涨落等相关信息”，《意见》则规定“统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

　　五是根据现状适当地增加了一些针对性措施。如第(四)条严格了房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业商业银行不得发放贷款；第(五)条提高了个人住房按揭贷款首付款比例；第(七)条增加“开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。” 等。

　　还需走完“最后一公里”

　　应该说，今年出台的“国六条”以及《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》抓住了当前房地产市场上房价高和结构不合理两个主要矛盾，出台的措施也具有针对性。更重要的是新调控措施隐含了住房市场发展理念的回归，是对过去房地产业过度市场化的一个校正。

　　但是，房产新政要想取得预期效果，除了必要的行政手段促使政行令通外，一个基础性的工作就是加快政府职能转变，进一步理顺中央与地方财权与事权划分，尽快实现由主导建设型政府向公共服务型政府的转变，由房产市场的受益者转为监管者。同时，地方政府的政绩考核标准应尽快改变。这样，房产新政的基础才会更扎实。

　　与此同时，房地产新政也还有一些需要进一步细化和完善的地方。《意见》尽管提出要积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，但对于房改房出售如何征税也没有明确规定，而且税收调节仍以住房转让环节营业税为手段。从国外的经验来看，这只能作为一种权宜之计，未来良性的

房地产税收调节应该是以物业税等保有阶段的税种为主。