九部委意见出台 投机者漏网守法者吃亏

　　作者：张鹏、李乐、王其明、刘炎迅 来源：中国经营报

　　本报记者 张鹏广州 深圳报道 住房转让征收全额营业税的期限，从目前的购房起2年内延长到5年内，这是刚出台的九部委意见中重点针对二手房市场的具体措施。

　　出乎意料的是，各地二手中介业人士对这一旨在抑制投机和投资性购房需求的政策， 普遍持保留态度。甚至有尖锐的质疑声音认为，此举对打击投机炒家几乎不起作用，反而会殃及无辜，并进一步推升房价，与调控初衷背道而驰。

　　未对症下药：投机者漏网 守法者吃亏

　　“这项政策的制定者看来并不真正了解市场上投机炒家的惯用渠道和实际手法，没能对症下药。”一位不愿透露姓名的二手代理公司人士告诉记者。

　　据其介绍，老练的炒家奉行“快进快出”的操作原则，持有某个物业时间通常不会超过一年，而且不会按规定办理过户手续。他们一般是向原物业业主支付房价全款的同时，一起到公证处订立一份全权委托书，声明业主委托炒家处置物业，实际上等于变相卖掉了房子，而炒家则伺机寻找合适的下一个买家。

　　此外，炒家还可以通过开发商内部转名方式，由后者出面到国土房管部门办理“销契”手续(即告知国土房管部门说原来买家退房了，取消原预售契约，卖给新的买家)，这么做同样达到转手炒卖又“合法”避税的目的。由于炒家可以帮助楼盘快速大量出货，开发商受利益驱动，往往是愿意加以配合的。

　　据说去年上海楼市炒风最盛之时，同一处物业转手十次以上都没更名过户，而在广州等相对稳定的市场，物业倒两三次不更名的也很常见。

　　“炒家不办过户手续，营业税根本无从征收，延长营业税征收期限对他们自然是没有什么打压作用。”这位人士说。

　　换句话说，上述政策调整让真正的投机炒家依然“逍遥法外”，反而会对一些进行合理投资和确实需要在规定期限内转让物业的业主，造成大面积打击。这与 “稳定房价、解决中低收入者的住房问题、积极发展住房二级市场”的政策目标看上去又自相矛盾。

　　政策效应或适得其反预料二手楼价继续上升

　　前不久广州一家中介机构的调查显示，当地二手房市场以自住、自用为主，投机、投资客户大约只占购房总人数的7%(其中短线投机者仅占1%)。而深圳有关中介人士也告诉记者，特区购房大军中投机者已“几乎绝迹”。

　　在广深这样二手发育相对成熟、购房者也比较讲实惠的市场上，新出台的流转税延长征收期限措施，又会产生什么效果呢？

　　“从中长期看，此举对以自住为主的城市的房地产市场能起到稳定房价的作用，但短期内则意味着又有一大批二手房被纳入课以重税的行列，交易成本增加，交易量将受抑制。大部分希望换楼改善居住条件的业主和买家，都会因此产生观望情绪。”广州满堂红置业董事总经理陈戎认为。

　　另一个可以预料的现象是，征税年限的延长，会迫使部分年期不足5年的业主转售为租，导致市场上可供应盘源减少，而选择出售的业主，也会把应纳税额直接转嫁给买家。

　　“这两种情况都会直接拉动二手房价的上升。”广东合富置业副总经理潘宇豪表示，“二手房价上升，很容易让人对一手房价格产生更高的预期，从而形成整体楼价的全面看涨。”

　　事实上，去年“国八条”出台时，其配套政策规定购房不足2年内转手征收全额营业税，广深两地二手楼市经过三四个月的观望期后，便发生了行家们介绍的楼价迅速上升的现象。

　　“若从二手豪宅市场走势分析，与普通住宅相比，今后其楼价的上涨受新政策约束的可能性更小。”深圳世联行总经理张明德对记者说。该行是世联地产属下代理公司，在深圳以豪宅代理见长。

　　张分析称，一方面目前二手市场上真正的豪宅本来就不多，而且买家多数资金充裕，新增税费并不会明显影响其购买意愿；另一方面，此次调控细则中强制规定90平方米以下中小户型的比例在七成以上，户型均较大的豪宅会更加稀缺，未来肯定有较大升值空间。

　　北京 执行细则不打折扣 具体方案已经出台

　　本报记者 李乐北京报道 “从来没见这么快过，中央的细则还没正式公布，北京提前了两个小时。”一位在北京从事了多年房地产开发的地产商在告知记者北京市具体调控方案已经制定的同时，向记者评价道。

　　5月29日，就在九部委《意见》正式公布前两小时，北京市五个委办局共同敲定了北京市地产调控的具体方案。而随着两小时之后九部委《意见》的正式公布，酝酿于今年年初的房地产新政全面进入实施阶段。

　　与北京的情况相近，天津的具体执行方案也正在制订，天津方面的消息称，具体措施可能在6月10日前出台。

　　北京力推中低价商品房

　　5月29日，北京市建委、规划委、国土局、发改委、财政局共同敲定了以调整供应结构和整顿销售秩序为核心内容的调控方案。主要内容一是推出6~7个中低价位普通商品房楼盘，二是要求预售许可证发放3日内，楼盘必须敞开销售，不得进行销控。这成为北京执行中央精神的具体方案。

　　6~7个中低价位普通商品房楼盘多少有些令人意外。因为此前北京市国土局的一位官员曾明确告诉记者，今年这类楼盘可能只由1~2个试点楼盘供应，这与现在的6~7个有一定差距。对此，记者从一位内部人士处得到的解释是，目前的形势已经不容试点，必须形成规模供应，才能起到作用，达到中央的要求。

　　然而，记者了解到的消息表明，这还仅仅是个开始。北京市国土局正在考虑，将化工三厂地块、染料厂地块提前供应，用于经济适用房建设。这样2006年全年的经济适用房土地供应量已达到180公顷，几乎占到60%的比例，力度空前。

　　此外，北京市国土局局长张维还向记者表示，下一步市国土局将重点对2004年已出让的住宅项目特别是“8·31”前协议出让的住宅项目加强推进。

　　记者了解到，国土局目前对于土地开发的情况已经有了初步的掌握。截至今年4月底，“8·31”前协议出让项目但至今未形成实际住宅供应的项目共计95个，其中尚未实施拆迁的项目有23个，规划建筑面积为320万平方米；正在拆迁的项目有43个，规划建筑面积450万平方米，拆迁完成但尚未开工的项目有29个，规划建筑面积为300万平方米。

　　针对这95个项目，市国土局表示，对其中愿意改为中低价位、中小户型普通商品房项目的，采取予以延期一年期限并积极协助办理其他相关手续的优惠政策。

　　记者获知，北京市建委已经在内部下发文件，开始对房屋交易市场展开专项整顿，并成立了以副主任苗乐如、市场交易处处长沈洁为正、副组长的专项检查小组。重点整顿不按期开盘、虚报销售进度、违规收取定金、认购金等方面的违规行为。此外，北京市建委还要求区县建委对检查情况执行“每月一报”。

　　最新消息显示，北京市年度“住宅建设规划”已经开始编制，将于8月底之前上报中央，此间还可能有新的更为详细的措施出台。“这个更加细化的细则可能会涉及到更多的部门。”一位接近市政府的人士告诉记者。

　　天津 方案不日出台

　　本报记者 李乐北京报道与北京的情况相近，天津的具体执行方案也正在制订，天津方面的消息称，具体措施可能在6月10日前出台。

　　此前，天津业界普遍认为，在供应结构方面，天津并不存在太大的问题。除了海河新城和新近开盘的华夏国际公寓，以及个别高档别墅项目售价超过万元/平方米之外，主流产品的价格多集中在4000~6000元/平方米之间，所以多数人认为天津市并没有强力调整供应结构的必要。

　　但记者获得的消息表明，天津市政府肯定将在供应结构调整方面出台措施，同时将严格控制拆迁规模，其基本的精神是“稳定在2005年的水平不再上升”。相比于去年，天津市政府的效率也是大为提高，而其力度如何显然要到6月10日才有分晓。　　

　　上海 担心细则“一刀切” 地方盼区别对待

　　本报记者 王其明上海报道 “细则仍是原则性政策居多，有些地方难免‘一刀切’，还需要地方政府进一步细化才有可操作性。”这是九部委意见公布后，上海业界较为普遍的一种意见。

　　以意见中第一条“建筑面积90平方米以下住房，必须达到开发建设总面积70%以上”为例，就引来诸多议论。

　　汉宇地产总经理施宏睿明确表示：“这个规定在北京、上海等大城市实施起来困难不小。”

　　他认为，国内一线城市土地成本都比较高，城区住宅楼盘以高层为主，公摊面积较多。按建筑面积90平方米以下的标准，在北京、上海大多只能买到1房，而房型比较合理的2房建筑面积都在100平方米左右，所以一线城市这方面的标准理应放宽。

　　上海策源机构咨询研发中心人士也认为，90平方米以下的“一刀切”政策，没有考虑各城市房地产市场的差异性，对成熟市场而言，这个标准不一定真正切合市场实际，矫枉过正，可能造成部分改善型需求得不到正常释放。

　　“很多开发商通过拍卖拿到的土地，规划都已经很明确，”新汉业不动产执行总裁赵云飞称，“如果政府要求再次改动，这是政府违约，这样一来开发商和政府之间的纠纷就会大大增加。”

　　在此次出台的细则中还要求：“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。”由于宏观调控，上海一年多没有商品住宅用地供应，原计划6月份宝山、闸北、闵行等区将陆续恢复供应新的商品住宅用地。细则出台之后，政府是否能按原计划推出土地，成为市场关注的焦点。

　　合生创展上海公司董事长项斌就担心说：“这些区还推不推土地，具体怎么推，现在都是问题。”

　　对于这些中央政府已经“一刀切”、但上海却难以顺利落实的政策，有当地人士估计，地方政府没法完全执行的政策，只有向中央打报告请求区别对待，上海很有可能已在做这方面的打算了。

　　南京 叫停60平方米以下小户型

　　5月30日，有消息传出，南京市房产局已暂时停止办理60平方米以下小户型住宅的销售许可证。此禁令覆盖了整个南京地区，包括江宁、江北新上市的60平方米以下小户型项目。

　　对此，南京方面的解释是为打击投机，并且不会背离九部委调控细则中关于“90平方米以下住房须占项目面积七成以上的规定”。

　　南京市房产局新闻发言人表示，暂缓小户型住宅的销售不代表不鼓励中小户型住宅的开发。至于执行原因，该发言人不愿过多解释。但他表示，近期南京房产局已经会同市发改委，开始从立项源头彻底清查小户型项目，因此相关政策应该在短期内就会出台。

　　有内部人士透露说，其实暂缓对酒店式公寓批复预售许可证，主要原因就是这些所谓的酒店式公寓房价太高了，这些小户型的公寓普遍以精

装修房的面目“出现”，在城中都超过了1万元/平方米，政府下一步要对价格有所控制。

　　南京大学房地产信息研究中心秘书长葛扬分析，本来小户理应该提供给那些收入不是很高的买房者，如今却成为投资人热捧的项目，价格也是一高再高，因此房产局目前叫停小户型很可能出于两种目的。第一，清查一些投资比例比较高的项目，针对这些项目制定相关政策，将炒房者彻底赶出楼市；另外，核查60平方米以下小户型的具体情况，并制定控制小户型总价的政策，不至于让小户型住宅单价飞涨。刘炎迅