九部委推行全面调控量化指标 力保房产新政成效

　　作者：李乐 来源：中国经营报

　　“国六条”调控细则终于在5月29日以新华社发布九部委《意见》的形式面世。

　　由2005年的7部委到2006年的9部委，监察部与国统局的加入，是此次《意见》中最为显著的变化之一。监察部与国统局的加入绝非是简单的数量叠加，这实际上传达了最高决策 层对于地方政府落实中央调控政策的强硬态度。相比于2004年、2005年两次针对房地产行业的调控，九部委《意见》则是一次全方位的政策调控，这足以让人们对本次调控的效果抱有更大的希望。

　　监察部作用显现

　　九部委《意见》中量化思路最为典型的体现莫过于要求地方政府编制量化的“年度住宅建设规划”。因为经历了两次调控之后，最高决策层已经十分清楚，调控收效的关键将取决于地方政府执行中央政策的力度。

　　《意见》对地方政府提出了多项量化的指标，而这恰恰是监察部与国统局介入新一轮调控的最大原因。

　　“监察部这次介入的职能主要是监督报批中央的‘年度住宅建设规划’的执行以及对《意见》的总体执行情况，并在一段时间后进行检查，发现执行不到位的，在其职权内进行处置。”一位接近决策层的人士向记者解释道。

　　记者了解到，去年7部委《通知》下发执行后，采取的是联合检查组进行情况检查，形成报告向中央汇报的形式，这7部委也只具备在行业内进行处置、处罚的权力，而不具备对地方政府的监督检查权力。

　　九部委《意见》当中明确提出，在“年度住宅建设规划”上报国务院批准后，对于地方政府的执行力度和效果，以及贯彻中央调控精神的程度，将组织联合检查组进行检查。“对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改”——中央政府态度的强硬程度超乎以往。

　　另外，记者掌握的情况表明，衡量地方工作成果的数据核算工作，很可能将由另一个新介入的部门——国统局承担，至少将不再由地方政府单独向中央提供。这主要是为了避免地方政府在数据上“兑水”的可能，而去年联合检查组检查报告的数据多来自地方政府的单独统计。

　　多渠道调控收效

　　相比于此前的两次宏观调控，今年的调控被更多的人看好。其根本原因在于9部委《意见》首次进行了多渠道的全面调控。此前，2004年的调控仅针对信贷环节，而2005年调控的重点在于地产行业的下游，即交易环节。这一次，信贷、土地、交易、结构都被纳入的调控的范围。

　　“表面上看仍是调控房价，但实际上已经从调控房价转向游戏规则的重建。”著名经济学者赵晓向记者坦言。“国六条”下发之后，他曾一度认为本次调控不会取得太大的效果，但9部委《意见》的全面调控，让他改变了自己原有的看法。

　　“90平方米以下的住宅要占增量70%，这点有利于解决中低收入者的购房问题。”他说。按照他的逻辑，单纯的调控房价没有实质意义：房价从每平方米10000元降到每平方米9000元，中低收入者还是无力承担，因此结构调整是首要问题。不过，他提出，政府一定要注意，不要让这些房屋再流到投资者手中。“这点必须关注。”赵晓说。

　　对于本次按揭贷款首付的调高，中金公司首席经济学家哈继铭有些失望。“30%太低了，”他说，“多次购房应该将首付提40%～50%，因为目前在实行实名制的情况下，提高首付比例对于多次买房的人打击是非常大的。”哈继铭表示。按照他的说法，限制的应该是购买的次数，而非面积。

　　关注70%结构限制的还有地产商。“做大户型获得高利润的就很难了，而且我们担心的是那些目前已经申报立项，但没有拿到开工证的，按照最新的精神要重新调整规划。”一位地产商对记者说。此外，地产商们还担心，地方中低价位普通商品房供应的逐步加大将占用过多的土地，从而继续加大纯粹商品房的拿地难度和成本。

　　对此，一位政府人士却有另外一种解读的方式，“中低价位普通商品房在相同或相近区域可以起到冲击房价的作用，从而控制住房价追涨的势头。”他说，而这显然也是中央政府愿意看到的结果。

　　另外，在税收政策方面，9部委《通知》由控制投机性购房转向投机投资全面控制，“营业税的征收时限从2年延长到5年，主要是我们都注意到，去年的税收政策遏止了短线投机之后，市场中大量的投资性购房行为在一定程度上扮演了房价推涨的角色。”财政部科研所的一位权威学者告诉记者。显然，政府已经将“遏止”的范围扩大到楼市中的“投资需求”，以遏止房价被推涨。

　　然而，不少市场人士担心，营业税征收时限的延长将限制存量房市场的扩容，进而影响到两级市场联动。而在此前下发的“国六条”当中，发展存量房市场，建立联动机制，分流市场需求也是控制房价上涨的主要手段。

　　九部委《意见》十五条

　　一、 制定和实施住房建设规划，要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布，各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实；

　　二、 明确新建住房结构比例，新审批、新开工项目建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；

　　三、 调整住房转让环节营业税，购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；

　　四、 严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；

　　五、 有区别地适度调整住房消费信贷政策，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；

　　六、 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；

　　七、 加大对闲置土地的处置力度；

　　八、 严格控制被动性住房需求，2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内；

　　九、 加强房地产开发建设全过程监管，对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查；

　　十、 切实整治房地产交易环节违法违规行为，对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度；

　　十一、 加快城镇廉租住房制度建设，政府合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模，要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设；

　　十二、 规范发展经济适用住房；

　　十三、 积极发展住房二级市场和

房屋租赁市场；

　　十四、 建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度；

　　十五、 坚持正确的舆论导向。