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本报记者 杜艳 姜洪桥 北京报道
5月底的燥热被淹没在另一场日渐升温的热浪中。从北京到深圳到广州，这条由北至南的经济大动脉，正被同一个严峻的现实拷问着：如何让这些地区飞涨的房价回归理性，如何建立起房地产健康发展的市场秩序？
5月29日，“国六条”出台半月之际，建设部等九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称九部委《意见》)。
京、深、穗三地的房地产交易中心随即排起长龙。就在这些交易中心加班加点办理交易手续的两天里，建设部、国土资源部、人民银行等分别召开专项会议，就落实房地产宏观调控再次做出紧急部署。
新一轮综合信贷、土地和税收三大手段的房地产调控就此拉开大幕。
重在结构调整
与2003年开始的第一轮房地产宏观调控，风暴眼主要集中在以上海为中心的长三角地区，且主要目的为“抑制房价过快上涨”不同，眼下的这次调控，重心则在东部少数沿海城市，调控目的除了“稳住价格”，更在“调整住房供应结构”。
上海社科院金融研究所副所长杨建文称：“本次调控重在制度建设，渗透着两方面的政策意图，一方面是即期的土地、信贷、税收等政策完善，二是探索中长期的房地产发展策略。”
已经历两年房地产宏观调控的中国政府，正在各方对第一轮“房地产调控基本失败”的质疑声中，寻求房地产健康发展的长久之计。
针对房地产区域发展状况不同，房地产供应结构失调的问题，本次调控的措施无论是信贷、税收还是土地政策，都更加注重“结构性调整”，即所谓的“有保有压”。
继银监会召开商业银行高管会议，对房地产提出严格信贷、加强风险权重管理以来，上周的5月30日，人民银行金融市场司召开房地产宏观调控重点联系行专题会议，就住房信贷政策、住房金融制度以及外资流入房地产市场等问题进行了深入讨论。
同是上周，5月31日，国土资源部召开的《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》新闻发布会上，副部长王世元亦强调：“国土部在土地管理上重点将做好三点工作：控制总的建设用地规模；二是调控供地结构、要保证经济适用房、廉租房用地供应，继续停止别墅类土地供应；防止‘囤地’，解决土地闲置问题。”
同时，九部委达成的一致意见是，要增加中小户型的供应量。
所以，上周下发的九部委《意见》要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
外资漏网？
除了土地、信贷和税收三大手段外，近两年来，外资在中国房地产领域的极度活跃，是否值得特别关注？
尽管在5月30日，央行金融市场司召开的会议上对外资进入房地产已经予以了关注和讨论，但是迄今为止，中国政府的两轮房地产调控中，并未对此安排针对性的措施。可以说，目前中国房地产对外资基本不设防。
对此，银河证券研究部丁文介绍：“目前，对于外资的监控和统计数据还很不全面，国内尚没有确切的外资对房地产投资的统计数据，而对其投资情况亦很难分析。”
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为，在目前国际房地产存在泡沫、国际游资比较多的情况下，中国的资本还处于管制时期，汇率刚开始很谨慎地逐步开放，这意味着中国采取的措施还是要防止外资随便进来。”
“虽然金融方面在尽可能地挡住大量的外资涌入，但房地产业却成了一个巨大的漏洞，这是不妥当的，”夏斌认为，“应该对外资进入房地产的情况予以限制。”
而近两年来，外资对上海、北京等地的房地产业投资正在不断加码。杨建文介绍：“外资对房地产的投资已经从办公楼宇转移到住宅领域，今年上半年，摩根就在上海黄金地段陆家嘴地区收购了至少5幢住宅。”
据介绍，目前，外资投资中国房地产主要有两个途径：一是在国内直接设立或参股房地产公司，从事房地产开发和投资；另一种是一些海外基金或者机构等在境内购买房地产进行投资，并获取稳定收益。
对于上述两种方式，中国房地产市场在开发和销售方面是完全对外开放的，外资进出基本没有障碍。
对此，外汇管理局综合司副司长管涛曾撰文指出，从国际经验看，不论是发达国家还是发展中国家和地区，不论是货币可兑换还是不可兑换国家和地区，它们大都对境外机构和个人投资或购买房地产进行必要的限制。如在国际货币基金组织187个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制，“这些因素对于我们重新审视我国房地产市场的对外开放政策，同样具有重要的借鉴意义。”
如果无视外资对房地产增势不减的投资趋势，必将对中国经济产生多种不利的影响，管涛认为，这将加剧房价上涨和结构恶化，加大国内房地产市场泡沫化的风险。
而上一轮房地产紧缩“银根”的措施，反而给了外资以可乘之机，对紧缺资金的房地产开发商给予了大量融资支持。
眼下来看，外资对中国房地产的投资兴趣依然浓厚。
摩根大通中国投资银行部董事总经理方方说，外资之所以对中国的房地产表现出浓厚的兴趣，“对人民币升值的预期确实是原因之一，但不是主要原因，主要原因还是看好整个行业未来20-25年的长期增长，这个行业作为国民经济主要行业的发展前景，而人民币升值只是个基本因素”。
方方认为，大量的资金进入肯定会对房地产的泡沫有一定影响，而限制外资进出，暂时可能会起到一点防止泡沫形成的作用，但是很难根本抑制，“中介机构，特别是商业银行，它们对房地产泡沫的形成和回避起到至关重要的作用，而不是外资。”
对于热钱和房地产这两个高度敏感的名词，到底该如何对待，还有待宏观部门的商讨。
“宏观调控不能搞一刀切，宏观决策部门不可能给出很细的条款，具体细则要地方政府，尤其是城市政府去落实。”王世元说。因此，地方政府的态度和行为，就成了本次调控的关键所在。
沪上某大型房地产开发商总裁告诉记者：“现在大家的预期已经有了比较大的调整，我们也很关注地方细则的出台，这牵涉到很具体的技术指标问题。如果指标和标准确定的不好，就会打出很多‘擦边球’，最终使‘铁律变成废纸’。”
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