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董琳霞 李丽 每日经济新闻[2006-06-01]
昨日是营业税新政实施前的最后一天。中午12：30，长宁区房地产交易中心呈现一派忙碌景象，在原本午休的时间里，工作人员加班办理过户手续，等着过户的队伍排了近30米长。
在浦东新区和闵行区的房地产交易中心，过户交易的繁忙程度同样已达到超负荷状态。这些在营业税新政实施前在住宅市场成功套现的个人投资者，大都对近期楼市表示出观望态度。当然，也有部分卖家早已计划好将来的理财道路，从目前来看，五大新的理财渠道正在取代住宅市场的理财主渠道地位。
去向一：自住换房改善居住环境
“我现在住在徐家汇附近的老公房里，3年前在浦东世纪公园板块购入了一套三房两厅。现在准备卖了这套房子，将这笔卖房款作为自住换房的准备金。”浦东新区房地产交易大厅内，一位办完过户手续的叶先生向《每日经济新闻》透露，他和爱人目前已在肇嘉浜路靠近徐家汇的地段看中了一套两房，接着他们将把目前住的老公房对外出租，每月租金正好能还清徐家汇附近这套两房的贷款。这样就成功完成了自住换房的计划，而且手上仍握有两套房产，固定资产也升值不少。
在采访中记者发现，像叶先生这样用回笼资金改善居住环境的案例不在少数，不少人认为，买套好房子先自住，将来如果市场变动再做打算也不迟。
去向二：部分资金流入股市
此消彼长，楼市交易在政策调控中刹车之际，股市指数却绝地摸高。浦东新区房地产交易大厅内，正在等待办理过户手续的胡先生坦言，接下来他会将楼市中的回笼资金转投股市做短线投资。
不少在楼市中操盘的客户也曾在股市中摸爬滚打，在楼市行情变动时期，他们自然而然地将部分资金转入股市。业内专家表示，将部分资金转投股市做短线投资比较适合那些有一定股龄的投资者。
去向三：转战商业房产
回报率相对稳定的商铺、写字楼项目，一直受实力稍强的个人投资者宠爱。在交易中心的采访中，记者发现有意将资金转战商业地产的市民为数不少。
“我们做惯了房产投资，对其他投资品种没有经验，目前商业房产受宏观调控影响较小，而且长线投资回报率较住宅要高，虽然风险较大，但值得一试。”办完过户手续的王先生表示，目前商业地产的平均投资回报率在8%左右，较前几年有微幅上涨，“要赶在大批投资者进入商业房产领域之前抢占有利空间”。
专家表示，由于上海的商铺供应地域差异性较大，有些地区有较大发展空间，但一些地区已经趋于饱和。特别是建设部近日发出风险提示，以售后包租形式购房有风险，投资还需慎重。
去向四：转投酒店类物业
转手免征营业税时间延长到5年，对于短线投资客来说，利润率降到了最低点。投资客张先生表示，今后将转向酒店类项目投资。
建富家房地产市场专员邵波昨日向《每日经济新闻》独家透露，由于看重酒店类项目7%-8%的投资回报率，近日，较多实力投资客已开始委托建富家在上海寻求总价几亿元的商场、酒店项目，表示将采用整幢购买的方式收购。
邵波同时介绍，这些大客户要求物业周边具备便捷的交通，附近最好建有展馆。
去向五：转向境外房产
来自广东的投资客马先生表示，由于目前上海普通住宅的投资回报率相对较低，因此他将转向投资境外房产。
建富家房地产市场专员邵波表示，近期接待了不少有意投资境外房产的客户，他们看重境外的投资环境、稳定的投资回报率。以澳洲房产为例，据悉，澳洲房产目前租金逐年上升，租金回报相对稳定，目前租金回报率在4%-6%，房源出售面积以使用面积计算，拥有永久产权，同时可以随时挂牌出售，没有出售时间限制。
目前，较多的实力投资客更看好境外楼盘的投资潜力。
与此同时，境外开发商也很看重上海投资客的实力。据悉，今年6月，将有西班牙、新加坡等境外楼盘来沪推售。
去向六：购买银行理财产品
将闲置资金购买银行理财产品可能是最保险也是最稳定的一种投资方式。购买银行理财产品虽然收益不像楼市、股市那样来的直接，但在过渡期亦可算是上佳的投资品种。但业内专家提醒，由于各银行运作方式不同可能会使收益率有所差异，投资者购买银行理财产品前应货比三家，还要兼顾流动性，更要问清是否可以提前赎回、能否办理质押等。
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