房价飙升震荡

　　新一轮房地产业宏观调控纲领还未见实施细则，但其以温和手法挤泡沫的政策倾向已然清晰

　　□ 本刊记者 田启林 龙雪晴 张洁/文

　　5月17日晚上7点央视“新闻联播”中发布的一则消息，一度使如烈火烹油的房地产业 陷入了一片紧张气氛中。当天，在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，研究讨论了促进房地产业健康发展的措施，并通过了业内称之为“国六条”的新一轮房地产业宏观调控纲领性意见。

　　中央政府对房地产进行新一轮调控的决定，其实并不令人意外。实际上，很多业内人士表示，“国六条”只是终于落下的“第二只鞋子”，他们对于这一轮调控来临的猜测，早在4月14日的国务院常务会议之后就已开始。此次会议认为，当前经济运行中的突出问题是固定资产投资增长过快，货币供应量偏高，信贷投放偏快，等等。

　　摩根大通中国研究部主管龚方雄分析，时下的情况，与2003年的经济过热有很大不同。当时过热的五大特征中，现在只见其二：钢铁、水泥、电解铝行业过度投资没有再现；CPI(消费者物价指数)只有1%，亦不见大规模缺电。

　　当前的问题是信贷过热，以及固定资产投资规模过快。由于房地产行业本身在固定资产投资中所占比例高达25%左右，新一轮调控的目标所指，房地产行业自然首当其冲。

　　以北京的情况为例。今年1月-4月，北京房地产投资占固定资产投资的比重达57.4%，商品住宅开工面积增长65.8%；与此同时，北京市房地产开发到位资金中，国内贷款比上年同期增长63.5%，房贷增速非常明显。

　　4月27日晚，央行宣布上调一年期贷款利率27个基点，是新一轮调控的第一个步骤。其实，自2004年首次加息以来，此举已经是对房地产业的第三次加息——2005年3月17日，央行宣布将

住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，是为第二次加息，也正是当年对于房地产业宏观调控的重要手段。

　　就在央行宣布加息前的4月11日，还曾出现过“央行将把按揭贷款首付提高到五成”的传言；虽然迅速被央行否认，但也确实反映了当时的舆情民意。彼时彼刻，就连京城著名地产商潘石屹也表示，“目前房价的上涨已经很不正常。”

　　挡不住的升浪

　　房价飙升，显然是中央将对房地产业进行调控的直接导火索。

　　2006年一季度，全国房价的大面积快速上涨。市场人士称，这对于刚刚过去的2005“调控年”，无疑是一个莫大的嘲讽。

　　据国家统计局的数据，全国70个主要城市中，只有2005年“调控风暴”中心地带的上海、杭州等几个城市的房价涨幅趋缓，其余大多数城市房价仍然保持高速上涨，其中尤以北京、广州、深圳三地为甚，其房价一骑绝尘，涨幅领先全国。

　　北京市2005年全年的房价同比涨幅不到20%，而仅今年前两个月，北京房价同比涨幅就达17.3%；至3月，商品住宅期房均价突破7000元大关，达到7046元/平方米。深圳市国土资源和房产管理局发布的统计报告显示，一季度深圳特区内的商品住宅均价首次突破万元，为10313元/平方米，同比涨幅高达35.46%。

　　中国指数研究院陈友根认为，一季度全国大面积房价上涨，表明去年中央政府连续出台的房地产调控政策(“国八条”、“新八条”、“七部委新政”)均已告失败，“宏观调控不但没有平抑房价，反而为今年的房价上涨蓄势。”

　　今年初开始，全国很多城市房价大幅度上涨，平均涨幅超过去年。现今已经不仅仅是低收入者买房成了问题，中等收入家庭面对高涨的房价也望而止步。加上舆论多有指责地产商们以种种手段操控房价。对于房地产业之“民怨”一时呈沸腾之势。

　　4月、5月间，深圳市民邹涛通过互联网发起“不买房行动”，“楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房”，邹涛在公开信中写道。

　　截至5月8日，通过网络论坛、手机短信等方式登记报名的“不买房运动”的支持者超过1.6万人，其中深圳地区就超过1.1万人。

　　《南方周末》、《中国青年报》等传统主流媒体对于“不买房运动”的报道，也使其影响迅速超出了网络世界。在《中国青年报》社会调查中心4月下旬的一项调查中，8938人自发参加者中，有79.1%支持“不买房行动”。

　　房价飙升，到底是谁惹的祸？

　　高房价由来

　　必须承认，房价上涨，有来自基本面的强大支撑。

　　摩根大通证券(亚太)有限公司投资银行中国部董事总经理方方认为，房价上涨的根本诱发因素还是市场需求。中国经济持续向好，人们收入上升，不但产生购房意愿，也有购房能力。城市化加剧也对房地产投资产生巨大的需求。这一趋势持续多年，目前还没有看到其动能衰竭。

　　此外，银根去年底以来愈见宽松，市场已经形成通货膨胀预期。尽管如此，央行低利率政策一时难以调整，因为央行有意保持人民币和外币(尤其是美元)之间的利差，以缓解人民币升值压力。

　　北京大学中国经济研究中心宋国青教授认为，在此情况下，真实利率将下降，甚至为负，人们对资产的需求将大幅增加，由此导致以房地产为首的资产价格上升。

　　光大证券研究所首席经济学家高善文则指出，不仅是房地产，整个中国资产市场正在进行“资产重估”。他认为，人民币处于升值轨道中，由于流动性过于充裕，而实体经济总体的投资意愿不足，导致大量货币流向房地产、股票、文物等资产市场，从而推动其价格飙升，房地产适逢其会。

　　尽管有相当的基本面支持，但房价近来急剧上涨，确实在部分地区出现泡沫迹象。

　　一个明显的证据是：相当多城市的房地产价格涨幅远高于收入水平的增长。在国际成熟房地产市场上，收入增长与房地产价格增长的关系是最被重视的指标之一。当前“民怨沸腾”之所以然，很大程度上正是由于越来越多的人们意识到，自己离拥有住宅梦想的距离正“越来越远”。

　　一般认为，近年通过建立土地储备制度而成为城市土地垄断供给者的地方政府，对于此轮房价飞涨颇有关系——地方政府有能力亦有动力操控土地供给，从而从地价上升中获利。

　　今年5月开始，浙江嘉兴平湖市开始了新一轮“旧城改造”，计划到年底拆迁房屋超过1万户——这个小城的常住人口只有50万。知情人士透露，平湖目前的房屋空置率在26%左右，拆迁则可以创造刚性需求，从而维持房地产的价格保持高位稳定。

　　事实上，通过“旧城改造”来创造需求并不鲜见。2005年初，社科院一份研究报告援引建设部的统计表明，“全国房地产市场中，有50%左右来自拆迁所产生的被动需求。”

　　地方政府的冲动是有着内在原因的。在现行分税制下，由城市扩张和土地占用带来的税收是地方财政收入的重要来源。为此，在地方政府选择开掘和扩大能快速增长财政收入的税种征收渠道中，发展城市建筑业、房地产业和土地征用自然成为首选(参见《财经》2006年第4期“土地解密”)。

　　此外，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。在今年“两会”期间，就曾有高层官员透露，有的沿海省份“卖地收入”超过了千亿元。

　　2005年，全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元。其中，“招拍挂”出让面积和出让价款分别为5.72万公顷和3920.09亿元，分别占出让总面积和总价款的35.06%和71.21%。

　　近年来，地方政府投资公司改变土地用途，并以土地为担保向国家开发银行和商业银行打捆贷款进行城市建设的模式被屡屡复制。在这种模式中，政府通过土地重估获得了资金，银行则依靠地方政府信用大肆贷款，使得土地不断升值的神话得以自我实现。

　　记者采访中，着重了解了房价增长幅度比较大的深圳、广州和成都的供给情况。

　　尽管广州市政府宣称今年经营性用地计划出让土地比去年翻了近八倍，但如原广州市国土房管局信息中心主任黎文江所指，今年新推出地块多是在偏远之地，吸引力有限。

　　在深圳，今年增加土地供应的数量根本无法满足开发者的需求，已是业内共识；在成都，一季度土地市场供应面积持续走低，土地供应量逐月下降。

　　整体上来看，全国大面积房价上涨发生在各地普遍建立土地储备制度之后的第一年，当不为巧合。

　　受人民币升值预期的影响，确有相当国际游资涌入中国大陆，抢购房地产。此外，个人信贷在相关配套不完善的情况下出现爆炸式发展，操作风险日益显现。银行内外勾结、骗取贷款的案件并不鲜见。比如，买卖双方虚增标的物估价，内外勾结骗取银行贷款；等贷款到位后，违约拖欠银行贷款；并将严重高估的地产作为抵押物转移给银行，最终使银行实际行程巨大亏空。

　　以一套价值10万元的房产为例，通过虚假评估为100万元，即使按50%的折扣放贷50万元，最终仍有可能损失40万元。对于这类操作来说，虚高房价成为骗贷手法所必需的一环。

　　大体而言，宽松的银根、土地储备制度为房价的飙升提供了决定性的条件；而由于房地产市场的不健全，各种投机甚至不法行为从中推波助澜。当前房价高企，实属合理性与泡沫并存。与房地产市场的情况相对应，“国六条”之意显然并不在于“打压”房地产，而是希望“挤泡沫”。

　　问题在于——是否可能在不把孩子倒掉的前提下泼出脏水？

　　“温和”调控

　　与2005年宏观调控政策出台后诸方意见分歧巨大截然不同，房地产业界对于“国六条”的看法出奇地一致——这是一次“温和”的调控。

　　就在“国六条”出台后的第二天，华远地产董事长任志强断言：“这是三年来最温和的一次调控。”

　　北京策源房地产经纪有限公司市场总监李林先认为，“国六条”是在“老百姓对房地产整个行业十分不满”的情况下出台的，是一次“表态”。

　　地产经纪公司“我爱我家”控股公司企划副总裁胡景晖也表示，除了“首次把积极发展住房二级市场和租赁市场明确写入中央的纲领性文件中，作为房地产宏观调控的重要手段”，“国六条”基本延续了前期的政策理念。

　　任志强认为，当前房地产的主要问题有三个：一是少数大城市存在的价格上涨的问题——“如果去年房地产新政策是针对以上海为首的长三角地区，那么今年的‘国六条’显然是针对北京、深圳等房价上升过快地区，尤其是北京”；二是结构调整问题——基于普通商品房中户型过大，提出“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房”；三是房地产市场中还存在一些秩序混乱、违规操作等问题，所以要加强监管。

　　他认为，“如果说前几次调控主要针对市场，针对市场的消费主体、投资主体等，比如说打击炒房——实际上是政府推脱了社会保障或住房结构调整或土地供应各方面的责任；而这次强调政府要承担责任，‘国六条’最重要的都是指向政府，政府对行为的管理、规范、市场的监督、市场的结构调整等等，特别是对低收入家庭的保障，一系列的政策都非常明确地列在地方政府的责任制里面，也就是地方政府有责任解决这些问题。”

　　对于调控的效果，任志强预测在未来出台细则中，不会有更为严厉的措施。

　　在2005年的宏观调控中，上海市出台的“两个一千万”工程(2005年将为重大工程新开工配套商品房1000万平方米，提供中低价普通商品房1000万平方米)，对虚高的房价形成了严厉的打压。但到2005年下半年，这一工程便不再被人提起；其名存实亡，也是上海房价逐渐反弹的重要原因。

　　“廉租房、经济适用房，地方政府不是不愿意去实施，而是因为实在难度很大。”李林先表示，“像北京这样的城市，别说一两个限制价格的商品房供应，就是20个，也解决不了问题。”

　　但李认为，如果将土地“招拍挂”与开发限价商品房实行联动，则有可能收到良好的效果，“在土地‘招拍挂’时，附加一个‘限价’条款——将来这块土地上开发销售的房子，不能超过‘招拍挂’时约定的价格。”

　　胡景晖则认为，“国六条”中提到的“加大经济适用房开发面积、加快廉租房建设”等调控措施，虽然都可以从一定程度上保护普通居民的正常住房消费需求，但这些措施的周期太长，一般至少要两年之后才能初显成效。因此，要满足普通居民正常的住房消费需求，最直接、最见效的措施，是大力发展二手房市场和租赁市场。

　　细则前瞻

　　此次“国六条”发布以后，财政部、央行、银监会、国税总局即在研究制定有关的配套政策。

　　但到目前为止，惟一清晰的信号来自银监会主席刘明康。他在银监会关于当前经济形势通报会议上强调，将严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严格控制授信。

　　这进一步证实了多数市场人士的看法，即“国六条”之后，当不至于就此无声无息，此后将有进一步的配套政策出台。人们对此有重重猜测。

　　可能出台的配套政策之一：住房社会保障体系建立。

　　无论是第一条“调整住宅供应结构”，还是第五条“有步骤解决低收入家庭住房困难”的提法，无不显示政府有可能采用市场与非市场和半市场化的多种方式，逐步建立多层次消费群体的住房问题。一部分靠廉租房解决，一部分靠市场中的中小套普通商品房解决，一部分靠完全的商品房解决，但重心在分步骤地解决政府必须承担责任的低收入家庭的住房困难。

　　可能出台的配套政策之二：推出“三限”政策。

　　据建设部政策研究中心处长赵路兴介绍，对新开工的住宅建设项目，采取“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策将推出。具体地说，今后，在各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确的限制性规定；不符合这个规定的，将不能开工。同时，对中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重，也会做出明确规定，超过比重的高档住房项目将会被限制开工建设。

　　可能出台的配套政策之三：有区别地提高首付比例和贷款利息的信贷政策。

　　据介绍，今后各地方商业银行将会根据购房人的实际情况来确定首付比例和贷款利息。对于首次购房和重复购房，购买高档住房和普通住房，将会执行不同的首付比例和贷款利息。

　　李林先认为，普通住宅首付调整的可能性不大，“我认为主要调的还可能是利率。前两次的升息都是一种信号，半年到一年之间，利率肯定还会再调高。”陈基强认为，对于不同类型的房产，信贷政策也应该区别对待，“高价房可采取五成或者更高的首付，但对于普通商品房则应该维持目前的八成按揭制度，以保证普通购房者的消费能力。”

　　可能出台的配套政策之四：税收政策。

　　长期而言，征收物业税、遗产税虽然是一种趋势，但由于影响过大，短期内开征的可能性比较小。

　　相对而言，对转让住房获得的增收部分征收所得税的可能性比较大。实施这一措施时，对自住时间超过一定年限的住房，所得税的征收会进行减免。同时，为了促进二手房市场的发展，对租赁市场会给予适当税收政策优惠。

　　中金公司首席经济学家哈继铭建议，征收房地产一次性级差消费税，税率随容积率的下降和住房面积的增大而递增。容积率在一定水平以上且面积在一定标准以下的住宅，则免征消费税。消费税收入，可专项用于支持建设廉租房和经济适用房。

　　他还建议征收房地产汇率调节税，即外籍人士出售房地产时，因为人民币升值所套获利润应全数缴税，除非另行购买价格更高的房地产。升值套获利润按购房和售房日期人民币兑美元的汇率升值幅度计算。如果期间人民币贬值，则免征此税，但贬值的汇率损失不得从利得税中抵扣。此项政策可附以“日落”条款，即政府可以在人民币汇率完全自由浮动时取消该税。

　　可能出台的配套政策之五：土地政策。

　　一方面，在住宅用地相对紧张的城市，政府会通过适当缩紧商业和工业用地的办法，对住宅用地供应实行政策倾斜，加大住宅用地的土地供应；另一方面，政府将出台更具体的措施，加大对闲置土地的清理，加快使闲置土地形成有效的市场供应。

　　陈友根认为，过去存在一个错误判断，即“房地产业出现潜在供给过剩风险”，由此确定的调控思路主要强调“严格控制土地，压缩投资”，实际导致了房地产市场供不应求的矛盾进一步加深。

　　可能出台的配套政策之六：政府将完善统计与信息披露制度。

　　目前市场上的房地产信息不尽真实，不完整，不对称，例如，一、二手房成交价格信息不准确，住房成本信息不公布等等，缺乏准确及时的信息基础，政府的宏观决策、理论机构的科学研究与建议、

开发商的市场评估与投资决策、购房者的消费行为可能都会产生偏差。因此，完全有必要用统一、真实、公开的信息让市场自行判断和选择。-

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