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□本报记者 陆昀
“国六条”出台促使投资者趋利避害
本月17日，国务院在发布的“国六条”中首次正面强调“积极发展住房二级市场和租赁市场”。该政策一经公布，二手房市场成为各地、特别是拥有大量存量房城市关注的热点
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虽然目前贯彻“国六条”的具体政策尚未出台，但有报道，南京二手房房源因新政促动而在近日增长了二至三成，北京刚刚闭幕的二手房赶集会上二手房交易人群大增。这表明“国六条”已促使敏感的投资者做出了趋利避害的反应，新政策对楼市、特别是对购房者消费理念的导向作用已经开始显现。
突破十万套已成老话题
在“国六条”出台前，北京多家二手房中介机构均已预计，依照此前市场的发展态势，今年北京二手房市场有望在去年7.1万套成交量的基础上突破10万套的交易大关。而新政策出台后，业内普遍对北京二手房租卖市场给予了更为乐观的预计。北京房地产中介行业协会会长陈同顺表示，北京二手房市场本身正处于逐步上升的阶段，“国六条”的出台，无疑会进一步促动二手房市场房源的放量。“我爱我家”预计，此轮调控重在结构性调整，在有新政策支持的情况下，今年京城二手房交易量突破10万套已成老话题，新的估计，应该能达到14万套至15万套。
目前北京还没有来自政府权威部门对市场存量房的准确统计数据，但各中介公司根据有关部门发布的3.5亿平方米存量面积，按100平方米一套计算得出北京存量房市场应该有不少于350万套房。
价格变化取决房源放量
今年，北京楼市出现一手增量房与二手存量房价格同时快速上涨的局面。
二手房价的快速上涨包含了已购商品房中部分中高档房进入二级市场对房价的影响，但更主要的原因是二手房房源放量不足。
据了解，北京二手房的供不应求远比一手房市场严重。其供需比连续几年为1∶4-1∶5，热点区域更高达1∶8-1∶10。而且，北京部分热点区域目前已经出现了二手房价高于同地段商品房价的“倒挂”情况。新政策的出台促使人们消费观念向租房、购买二手房的梯级消费方式转变，十分令人欣喜。但同时，需求群体的快速增加，也进一步加大了供需缺口。
有业内人士认为，价格变化取决房源放量。如果不能有效地增加二手房源，尽管突破10万套或更高的交易量，若供需差距很大，二手房价仍会较快上升，进而对一手房市场产生推动作用，其后果将会与人们的期望背离。
房源放量关键取决政策
二手房房源不足是阻碍京城二手楼市发展的焦点。业内人士认为，解决这个问题关键取决于政府要有对整个房地产市场全盘考虑的一揽子政策。
胡景辉认为，从二手房市场看，如果下一步政府能够将二手商品房的产权拥有的有效时间从签约或入住时算起，同时，放开使用权房和直属高校的校产，并进一步解决已购公房遗留的政策制度上的问题，二手房将会呈现较大的放量。
近日有消息说，建设部将有可能在近期对一手房市场开发项目的供应量、产品的户型面积以及房价实行“三限”政策。同时，国家税务总局基于“国六条”中“完善住房转让环节税收政策”的要求，将准备延长二手房交易营业税征收时限。陈同顺认为，从政策上全面考虑一、二手房市场的联动性是必要的，但在抑制投资需求的同时，需考虑到二手房市场的发展，在延长二手房交易营业税征收时限时，有必要对不同的产品及户型面积应采取不同政策，以保证市场形成阶梯式消费。
“链家地产”市场总监金育松认为，突破房源供给“瓶颈”，还需提高空置房的持有成本，加大出租房业主持有成本，建立尾房处置税收优惠政策。通过征收房屋闲置费，将部分沉淀的房源有效释放，提高房源的流通率。同时，通过房屋租赁强制备案制，严格征收房屋出租税费，提高房产的出租成本。
违规操作凭白抬升房价3%
经纪公司操作不规范也是导致二手房源不足，房价快速上涨的一大原因，促使房价非正常上涨比例高达3%左右。
对此，业内人士提出，政府应在此轮调控中，还应加大对房地产经纪公司违规操作行为的整顿力度，加快房地产经纪公司的资源整合步伐，淘汰小型经纪公司，培育和扶持大型品牌经纪公司，建立行业的操作标准。
陈同顺透露，政府方面已经注意到这一问题，正在研究落实二手房交易环节“网上签约”及存量房买卖合同规范文本等具体管理措施，并考虑对房屋中介加强资金监管，以促进市场良性发展。
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