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在建设部就售后包租涉嫌违法发出风险警示后，本报记者昨日暗访了沪上一些知名在售商铺楼盘。令人惊奇的是，有的楼盘不久前还打出的包租回报率大幅标语已无踪迹。专家根据商业面积总量饱和程度断言，包租商所谓的回报率难以达到。在售后包租风险受到重视之后，专家特别提醒消费者警惕并明辨其“变形”
七浦路在售商铺不见了“包租”标语
王佳艳 每日经济新闻
昨日，记者来到七浦路某知名在售商铺楼盘的售楼处暗访，发现售楼中心外墙面焕然一新。仅仅一周前的5月16日，记者来访时看到的“包租两年15%，无理由回购”的醒目标语已不见了踪影。
记者到该楼盘销售人员处咨询购买商铺事宜，销售人员一如常态地介绍关于售价、产品特色等问题，但不再像之前那样提到产权式商铺的概念。售楼处所有关于“包租”、“回购”的明示信息都已不见了踪迹，只有楼书未曾改变，还留有“50-120平方米小面积产权商铺”的字样。记者就“小面积产权商铺”咨询销售人员，销售人员的解释是：“我们的三四五楼都是现房出售，所有出售的商铺都有产权。”在销售人员的口中，此“产权”已非彼“产权式”所包含的概念。
那么，记者上次所亲眼所见的“包租两年15%，无理由回购”承诺还有吗？销售人员作出如下解释：三四楼的商铺从来没有售后包租的提法，因为三四楼商铺面积小，目前已售出了70%以上，开发商只负责出售，业主在获得产权后如要租售可以委托商场市场管理处。这一做法一如其他商场，并无特殊之处。
销售人员接着提到，只有五楼的商铺因为面积多在100平方米以上、商铺经营人气需要培育一段时间，因此开发商采取委托经营管理公司““包租”的方式帮助业主打理，并提供两年共15%的回报，每一季度支付一次，第三年起业主可以无理由原价卖给开发商。
“包租”和“回购”具体如何操作呢？销售人员并未给出明确说法，称目前还不清楚经营管理公司是哪一家，回报率肯定不会拖欠，“回购”则要看业主和开发商的具体合同协议。
据悉，五楼的商铺售价在2.2万元/平方米左右，还剩下三分之二没有售出，而该商场6月1日即将交房。
七浦路商铺租金下调
七浦路已成为辐射华东地区的中低档服饰交易核心区域，越来越多的开发商瞄准这块宝地开发投资商铺。目前七浦路市场各种商场达12家，其中新开业及在建共4家。诸多商场管理人员表示，成熟商场的商铺热旺，但新开商铺招商及经营处于相对劣势。今年以来不少商铺租金已较去年同期水平略有下调。
上海商业面积总量饱和导致竞争激烈
专家：8%回报率预期，远远达不到
王佳艳 每日经济新闻
“开发商将商铺隔成小空间，采取售后返租的销售方式，这是中国商业地产的一大特色。产权式商铺这种销售想法并没有不合理性，但在产权式商铺越来越多的时候，其可实现性大打折扣，同时这种销售方式存在监督与管理体制的漏洞，引起了许多不良后果。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆说。
朱连庆指出，对于售后包租的隐忧，几年前就已有诸多专家提出过，问题关键就出在开发商可能难以兑现经营承诺和适当返利承诺。目前上海最好的百货商场一般净利润在6%左右，超市、卖场一般实际经营利润只在1.2%-1.6%，而一些售后包租项目标榜的投资回报率却高达8%。
据《上海市零售商业网点面积调研报告》统计，2004年上海全市零售商业网点面积达到2857万平方米，去年达到3200万平方米。照此发展，到2007年全市零售商业网点面积将达到4000万平方米左右，居民人均零售商业面积约2平方米。朱连庆分析，上海全市的商业面积总量已经饱和，商铺市场竞争十分激烈。产权式商铺不乏极少数成功经营的案例，但随着此类商铺的涌现，不少开发商急于回笼资金、无长效行为，实际经营效益远远达不到预期。
朱连庆指出，与住宅产品相比，商业地产需经营业绩才能实际创利，因此商业地产项目的投资开发需结合招商经营一起考虑，对区位、地段、业态、周边环境、消费群体、消费层次等作深入的市场调查和研究。目前不少开发商并非经营商业出身，而是由开发住宅产品转变而来。它们不了解商业市场，以包租作招揽买家的定心丸，将商铺当作住宅产品卖出就算，缺乏一套后续经营的思路和手段，在激烈的商铺经营竞争中，难以兑现承诺的返利，有些开发商拖欠租金甚至携款私逃。
同时，老百姓自身的观念也有误区，很多商铺项目“一铺养三代”的宣传正是切中了心理误区。事实上，商铺套牢比住宅更麻烦，租不出去也无法自住，只能选择空置。
目前欧美的大型商场多采用只租不售的方式，通过整体包租来打品牌以及综合经营管理。因此，经常是许多主力店周边会有一些小的租户，商业经营较为成熟。
问题出在“一个愿打一个愿挨”
上海社会科学院部门经济研究所王爱国指出，售后包租商铺的问题往往出在“一个愿打一个愿挨”。开发商不以好收益吸引客户，就比不过其他开发商。小投资者能做到的还是自己小心。
全国商业地产联盟秘书长王永平此前曾指出：“目前我国商业地产亟待解决的问题太多，此时并非商业地产开发的大好时机。”
“变形”售后包租：警惕文字游戏
杨羚强 每日经济新闻
业内人士指出，很多发展商却和建设部的规定玩起了“文字游戏”，将包租方由发展商变为经营公司或者将收取的租金一次性冲抵房价，希望将售后包租“变种”，使它不直接违背有关规定。
建设部《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
房地产业内专家表示，认定是否违法取决于建设部及其他相关部门的相关解释，目前并不能明确这些“变种”并不违法。
变形一：经营方负责包租
经营方可能是由发展商自己成立的公司，也有可能是和发展商没有关联的企业。一般情况下，投资者在和发展商签订《商品房预售合同》后，又要和经营公司签订份租赁合同，规定具体的租金回报和租赁年限。
不过，投资者购买这类售后包租项目，仍然要异常小心。签订的租赁合同和普通的租赁合同一样，要有房屋设备的使用责任，具体租金支付日期、次数以及金额、违约金等内容，还要设立专门的合同担保方，避免万一发展商及其相关企业卷款逃跑所带来的经济损失。
变形二：租金冲抵房价
中原地产商业事业部王维华总监表示，售后包租延伸出一个新的“变种”———用租金冲抵房价，即发展商先将房屋出售给投资者，再代投资者向租赁房屋的租户收取数年的租金，将这部分租金抵扣房价。这使投资者既能马上看到投资回报，又享受到优惠的房价。这一“变种”目前已在很多外地商用项目“泛滥”使用。上海的发展商本也有意引进，但受到银行贷款部门的严格限制，到目前还没有在上海出现。
这种售后包租的“变种”表面上不违反相关法律规定，但同样存在风险和隐患。比如，发展商可能抬高房价后，又变相以租金形式抵扣房价，给投资者以“降价”、“回报”两重心理安慰，但事实上房屋的价格并不便宜。同时，由于《商品房预售合同》并没有“将租金抵冲房价”的相应条款，发展商仍可以“未收到租赁方预付租金为由”，要求购房者补足全部购房款。
在签订这类购房合同时要非常小心。除了要在《商品房预售合同》中签订补充条款，明文规定”以预收租金抵扣房价“、”一旦租赁方不能支付租金抵扣房价，则房屋预售合同不成立“等相应条款，还要在《房屋租赁合同》中约定租赁方发展商一次性支付租金的方式、日期、金额以及相应违约责任等条款。
小型地产商将渐渐出局
李丽 每日经济新闻
上海中原工商铺部总监陶翃昨日表示，目前上海房产市场中包租主要针对酒店式公寓、产权性商铺，以包租形式发售的楼盘大多是由烂尾楼改建而成，开发商都是一些不知名企业。由于开发商的资质或其他限制，难以通过一手市场拿地，从而转向烂尾楼改建。
这类包租形式的楼盘，总价一般都在30万-50万元，由于总价相对不高，购买客户大多是小型投资客。而这些小投资客大多都不是专业的物业经营管理者，因此开发商就针对这一现象采用了包租形式。目前市场中出现频率最高的包租口号是“包租3年回报率8%左右”。
包租其实是一种变相的促销形式。陶翃指出，由于开发商的资质较低，包租存在的日后风险主要有两点。
第一，开发商无法兑现承诺。由于包租楼盘、开发商并不具备一定的知名度，因而最终无法达到承诺的回报率。
第二，开发商有可能挪用这部分资金。开发商通过包租的承诺吸引小型投资客的关注，从而达到融资或变相融资的目的，再将这部分资金投资到另外一个项目中。一旦新项目运作过程中出现问题，将导致资金链的断裂，最终导致烂尾楼的产生，最终为烂尾楼买单的将是业主。
陶翃同时提醒，开发商可能通过价格调整、以及用先出租再出售的形式出售来取代包租，从而降低投资风险。取消包租，其实是变相提高开发商开发楼盘的资金门槛，“空手套白狼”的现象将不复存在，一些抗风险能力较差的小型开发企业将被逐出房地产开发市场。
商业地产三条营销出路
杨羚强 每日经济新闻
信义房产研究部主任李振宇认为，商业地产发展商未来的销售途径主要有3条。
一、等期房竣工后再售后包租。建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定了发展商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房，并不包括已竣工的现房。很多资金雄厚的发展商完全可以等到项目竣工后，再通过售后包租的方式销售房屋。
二、期房带租约销售。发展商可以先将商品房预租给相应租户，取得租赁合同并征得对方同意后，再将房屋出售给投资者。这种销售方式是很多资金短缺的发展商所乐意的。不过，商用物业一般总租金额很高，短时间找到租户并不容易。因此，这一方法不易操作。三、出售给REITS、部分海外私人基金以及国内部分商业企业。通常来说，这些基金或企业资金实力雄厚，购买商用物业的需求也比较强烈。不过，它们大多数对项目的地理位置要求很高，非市中心顶级路段的商用物业不买。同时，它们在购买项目前会严格了解项目资金的运作情况，这让部分国内发展商难以接受。
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