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在房地产市场受到调控的情况下，“售后包租”屡屡成为房地产商炒作的概念，而高额资金回报率成为引诱市场眼球的撒手锏。然而，售后包租出现严重后遗症的案例并非鲜见。最大的风险是，谁来保证在动辄数十年的合同期内，承租商有足够的支付能力和信誉。业内人士指出，此次建设部发出风险提示虽无具体措施，但将对商业地产市场产生显而易见的影响
针对近期一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关广告的现象，建设部22日发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重
花样多
建设部新闻发言人说，售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为几部分出售给购房人的销售方式。
这位发言人说，这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。
表现形式通常是，以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。
具体宣传形式：“统一经营、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担保年收益9%”“年均租金8.5%”“至高保障下的零风险投资”“解体风险”“安全创富平台(商铺)”等。
涉嫌违法
建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容、以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部的《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局的《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
建设部《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”
国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”
建设部要求，各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。
五大风险隐患
建设部新闻发言人指出，售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。
二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。
三是项目建成后经营不善，无法达到预期收益水平，无现金流兑付。
四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。
五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
据这位发言人介绍，一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因，已经无法兑现销售时的承诺，引发了大量的纠纷。
购房者要强化风险意识
建设部新闻发言人表示，希望广大消费者切勿瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资于房地产。
要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，作出正确的投资选择。
同时还提醒已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。新华社
专家：羊毛出在羊身上
“售后包租在各地的商业地产营销上都是一种惯用模式，业界专家对于这一模式的风险预警也有过多次。建设部发文对商业地产市场将产生的影响还是显见的。”上海商业网点管理办公室主任浦祖健说。
售后包租严重后遗症的案例也并非鲜见。
数年之前，在几乎是上海最中心位置的南京西路、成都北路口的韩港城，以售后包租、回报率8%的承诺，吸引了大批小投资者的介入。
然而，问题很快产生。即便是上海顶级商圈内的黄金宝地，也未必确保一本万利。在连续半年经营惨淡、商铺租客纷纷撤出之后，发展商的租金收入日益减少。很快，发展商销售时关于售后包租回报的承诺，变成难以兑现的空文，小业主群情激愤。
浦祖健表示，商业地产的回报靠专业的经营者租赁房产，租户进行产品销售，获取利润后将部分体现在房产租金中，租金的持续上涨带来回报的利润增高。
“环环相扣，一旦某个环节出现问题，就容易导致回报的不稳定，风险由此而来。”浦祖健说。
而在商业地产营销业界，许多专家都表示，其实即便那些正在稳定兑现售后包租高回报率的案例，其实也是“羊毛出在羊身上”，其回报来源往往也是由项目本身高于周边市场物业的差价部分产生。
建设部的风险提示会对商业地产市场产生什么样的作用？“实实在在讲清楚，购买商铺会变得更理性。”浦祖健说。王舒 每日经济新闻
央行有关人士：建议取消商品房预售融资功能
据《中国证券报》报道，中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜日前撰文指出，完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能。这里有两个途径可供选择：一是加强预售资金管理，二是预售只许收取定金。这两种办法可选其一，也可同时采用。
程建胜指出，加强预售资金管理就是要做到专款专用。可以考虑在银行设立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金，使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。预售只收定金省却了资金管理上的麻烦，但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。
为此，可以鼓励银行发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配。同时，为房地产开发企业开辟直接融资渠道，在法律政策上为房地产信托基金的推出创造条件。
程建胜表示，我国商品房预售制度有别于其他国家和地区的特征是：商品房预售附着融资功能，即预售一般收取全部房价款，预售演变成开发企业的主要融资手段。这种做法形成的特定历史背景是商品房建设融资渠道不畅。
预售融资带来了四方面的问题：削弱了宏观调控能力，不利于保护消费者利益，存在较大的风险隐患，不利于提高房地产开发企业的竞争力。新华社
前车之鉴
第三年起租金不到账
日前，记者在采访中了解到，2005年7月，王小姐受某“售后包租，高额稳定回报”广告的吸引，与一异地开发商就某广场商铺签订了《商品房购销合同》，签署商铺购销合同的同时，根据开发商的要求，王小姐与开发商的关联单位某经营公司签订《商铺租赁合同》，约定王小姐委托该中介公司将所购买商铺出租，租期为五年。然而，购房后的第三年就发生了租金不到账的事情。王小姐找项目的开发商交涉，开发商表示，商铺出售后，按照合同如期交房，那么责任就已经履行完毕。由于王小姐是与经营公司签署的合约，因此，王小姐只能选择：要么就解除租赁合同，另找经营者；要么就向法院提出诉讼，索要赔偿。
咨询律师表示，如果这个经营公司资不抵债(一般而言这类公司的注册资本大多数额不高)，最后只能是宣布公司破产，业主的损失还是要不回来。相反的，如果当时能要求开发商寻找一家担保公司，签订一个担保合同。那么，即使经营公司经营得不好，业主依然能得到当初合同中承诺的租金。
同时，王小姐还面临着这样一个问题，因为之前房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这使得各个买家无法获得完全的物权。即使她如今选择把商铺出售，都会面临产权是否发生变更、法律是否认可等等不确定因素，都成为直接影响其利益的现实问题。青年报
诱人的“返租”
日前，记者以客户身份来到位于海口市大同路、龙华路交汇处的友谊商业广场进行暗访。
记者在友谊商业广场的一份广告上看到，友谊商业广场实行1-3年内可退机制，如果投资者需大量现金，开发商将无条件回购，使投资者“存”“取”自如。投资者坐享高额稳定回报。与此同时，开发商将承担商业广场培育责任，实行12年返租策略，8%的年回报，12年之后就可以获得一个龙头旺铺。
这个广告还为未来的业主描绘了一幅“财富增值图”，按照这一图表计算，如果一个业主今天投15万元购买了友谊商业广场面积为8平方米的铺面，55年后不仅可以白赚一个龙头旺铺，还可以赚298万元。
一位业内人士表示，根据有关法律规定，我国的土地使用年限规定，商业用地为40年，综合用地为50年，住宅用地为70年。因此，“55年后不仅可以白赚一个龙头旺铺，还可以赚298万”是骗人的神话。
比如，本来一处售价1万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元/平方米，尽管其承诺10年内包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%，但投资者的实际房产收益却为负50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年收益只有3%，只比银行存款高一点。
更大的风险是，谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？中华工商时报
很多在打擦边球
建设部2001年出台的《商品房销售管理办法》第11条虽然明文规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但在记者调查的“售后包租”楼盘中，有不少其实是违反了这条规定的。
例如大世界五金城，其开发公司和承租人均为“杭州好美家房地产开发有限公司”。还有不少楼盘，则通过“A公司开发、B公司返租”的模式来逃避法规。“这其实是在打擦边球！”杭州市房产管理局市场处的工作人员坦言。据介绍，建设部门明文禁止的只是售后包租的一种形式，假如开发商换一种方式，即采用A公司销售、B公司包租，不管A、B两家公司之间是否存在“母子还是兄弟关系”抑或是一家公司两块牌子，情况就不一样了。对于这种销售行为，法制部门会怎么认定，杭州目前还没有这样的先例。今日早报
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