李青原的维权之路

　　文／本刊记者 张加春 杜珂

　　2006年3月29日，是聚龙花园业主同其物业公司——中天物业服务合同期满的日子。按照《物业管理条例》的规定，物业公司能否继续提供服务，必须经业主大会决定，且与物业公司订立书面的物业服务合同。聚龙花园业委会为此十多天前就贴出了致业主的公开信，主张公开招标、公平竞争。十多天过去了，业委会主任李青原却痛心地看到了一张张被撕下的 公开信。更令人惊奇的是，小区同时张贴了另一个“业委会”的公开信，信中对中天物业公司竭力赞美，并表示希望续约。

　　一个小区何以有两个业委会？孰真孰假？一区两会已让人匪夷所思，又何以在对待中天物业的态度上有如此差别？

　　业委会在曲折中诞生

　　地处北京中心商业区的聚龙花园是北京第一批外销高档公寓，1995年建成之后，绝佳的地理环境吸引了众多财经界高层人士。现任业委会主任、金融界知名人士、原中国证监会规划委员会主任李青原和其他几位业委会委员就在这一时期入住。

　　聚龙花园建成后，开发商北京城信房地产开发有限公司(以下简称城开公司)指定其下属的中天物业(其前身为聚龙花园经营服务公司，简称聚龙物业)入驻小区进行物业管理，同时还组建了由开发商负责的物业管理委员会。

　　“当时买房的时候就不开心。开发商要求，购房者必须通过伟业顾问这个中介公司才能购买。如1500美金一平方米，中介收取300美金，发票只开1200美金/平方米。开发商当时说，不经过中介的房价就是1800美金/平方米。”业委会一位委员表示，入住后大家才陆续地发现每个业主交纳的中介费也不一样，仅业委会成员就不同：王复强每平方米付中介费315美金，杜艳每平方米付245美金，今村莉莉每平方米付310美金，白薇每平方米295美金，王维每平方米付350美金。如此，这些业主的购房款里平均25%是没有发票的中介费。

　　与高房价相伴的是同样高的物业费。业主入住时的物业费标准是每平方米1美元，为一般商品房的3～4倍。不过，这些忙得一年顶多有1/2 时间在国内的业主们，“播下的是龙种，收获的却是跳蚤。”有的业主家冬天暖气不热，有的业主家房子漏水，物业公司却没有提供应有的服务。业主们为此多次向政府主管部门反映，然而效果不佳。

　　2003年9月1日，忍无可忍的业主们终于盼来了《物业管理条例》的颁布实施。按照《条例》规定，业主们可以依法成立业委会，维护自己的权益。

　　10月12日，经过业主大会选举的聚龙花园业主委员会成立了。不过，中天物业和当时的物业管理委员会却向东城区小区办“举报”，提出业委会的成立违反《条例》的有关规定，没有经过2/3业主的同意，并有暗箱操作。

　　李青原和其他业委会委员对此提出了严重抗议，要求政府出面解决问题。针对当时物业公司“举报”业委会贿选，而业委会拒不承认的状况，东城区小区办、公证处以及街道办联合进行了调查。“当时是在政府部门的主持下，对全体业主进行无记名选取，调查事实真相。大家都折腾的够呛。你想想，每组抽40人，共抽了4次。”李青原说，“结果，调查现场仿佛再现当年控诉地主的场景，大家纷纷指责物业公司的恶劣服务。”

　　政府主管部门的调查换来了业委会的清白与法定认可。2004年2月3日，东城区小区办颁发《关于东城区新中街68号聚龙花园小区业主大会选举的业主委员会予以备案的决定》，同时终止聚龙花园物业管理委员会的工作。不过，2004年4月，东城区小区办要求原物业管理委员会与新业主委员会交接工作，却没有成功。

　　另一个业委会成立了

　　蹊跷的是，2004年2月底，聚龙花园开发商发函聚龙花园业主委员会，称因其成立过程没有遵循合法程序，将不承认业主委员会的任何决定。11月，另一个业委会在聚龙花园成立了。

　　这个业委会合法吗？这个业委会的成立是否表明广大业主对李青原所在业委会工作的不认可？这些疑问在2003年9月颁布实施的《物业管理条例》面前其实经不起推敲。按照《物业管理条例》，业委会在东城区政府备案的业主公约规定业委会任期为四年，除非换届或者再选，才可以更换业委会。然而，2004年2月已在东城区小区办正式备案的业委会，既不属任期已满，也没有经历改选。既然如此，11月成立的业委会的法律依据何在？

　　但就是这个新成立的“业委会”却受到了不同的“待遇”。“他们的通知不仅可以到处张贴，还能贴到锁着的橱窗和信箱里。而我们的通知贴上就被撕下来，放在人家的信箱里又被人勾出来，后来信箱也改成无缝的了。我们业委会的一些通知就没有办法塞到业主信箱了。”李青原说。

　　对于后来出现的那个业委会，李青原曾试图以私刻公章为由，向有关部门提出希望制止其违法行为，得到的答复却是：必须构成经济利益损失才能出面管理。这样，两个业委会就一直对立到现在。

　　梦魇从要求物业公司公开帐目开始

　　李青原说，物业公司的如此手段是从业委会要求公开物业账目开始的。“业委会正式成立之后，我们讨论首先给大家做点什么时，提出先请物业公司公布一下账目。”李青原说，“就如同请小阿姨买菜，我总要知道怎么花的钱吧。于是，我们就约物业管理人员见面谈谈。到了约定时间，物业方面不见我们，连续三次都这样。我们书面提出再不谈，就争取业主意见，更换物业公司。物业公司还是置若罔闻。”业委会于是寻求小区办出面协调此事，但物业公司的一个副总谈着谈着就拍桌子走人了。“让我们业委会成员和小区办同志看得瞠目结舌。”

　　就在这期间，聚龙花园开发商向聚龙花园业主委员会发出了不承认业主委员会任何决定的函。

　　无奈之下，聚龙花园业委会决定重新选择小区的物业管理公司。公开招标三次，最终与北京新纪家园物业管理有限公司(新纪物业)于2004年9月6日签署了小区《物业管理委托合同》。这份合同预计物业费一年是450万左右，而中天物业收取的物业费是这个数目的2.5倍。

　　随后，东城区小区办对新纪物业给予备案，并表示支持业主依法维权，支持业主委员会依法开展工作。9月13日，东城区小区办通知中天公司向业委会和新纪物业公司办理交接事宜，但中天公司拒绝移交，并表示要维护自己的“合法权益”。

　　9月17日，是新纪物业按合同规定进驻小区的日子。但这天，中天物业雇来50多名身穿迷彩服、头带钢盔、手持警棍的保安“维持秩序”。“他们一边围着院子跑，一边喊着‘誓死不离开聚龙’、‘誓与聚龙共生死’的口号，一些外国人还问：你们是不是出现政变了。”小村业主孙青现在说起来还心有余悸。

　　新旧物业没有移交成功，李青原和业委会委员们觉得应当把事情的原委向全体业主交待清楚。就贴出了召开业主大会的通知。可是每次刚贴完就被撕下来。百般无奈的李青原想到了过两天就是中秋节，可以利用组织中秋佳节联欢的办法向大家交代一下。不过，事情不遂人愿。中秋节的傍晚，李青原来到中心花园，却发现白天还干净的地面上堆满了木料和铁架，流淌着脏水，油漆工正在走廊上刷油漆。之后又说有蚊子要喷农药。结果，月饼被喷上农药，刷了漆的走廊也坐不了人，人更被浓浓的药水熏得头痛不已。

　　业委会同中天物业公司的矛盾于是不断升级。与此同时，几个支持业委会的业主的车子，也不知被谁划出痕迹。“是奔驰车啊，说被划就被划了。自此之后，这位业主再也不参与业委会的工作了。我家门口更是被堆了一地垃圾，给物业打电话也不管。”李青原说起来就气愤不已。

　　面对此种景况，本来还打算和平移交的新纪物业公司决定强行进入小区。10月3日一早，新纪物业同老物业再次陷入剑拔弩张的对峙状态。眼看事态激化甚至有流血的可能，东城区党委、政府和市建委的领导急忙赶来协调聚龙花园的事情。协调会一开就持续到凌晨两点。最后，协调会让业委会代表播放了当时的录像。“一把录像播放，所有的人都沉默了。城开的副总先表态：真是太不像话了。东城区的书记也说，这已经不是服务质量的问题，不是改善的问题了！”

　　当晚，协调会达成了一个暂时的妥协方案：新老物业公司都退出小区，由城开公司暂派另一个物业公司来接管。

　　“我们第二天的谈判从早上九点一直进行到晚上九点，并达成了七八条协议，但在最后签字的那一刻，城开公司的副总请示领导之后的结果却是不签！”至今依然气愤不已的李青原说，“政府有关部门的同志气的够呛，整个国庆假期就陪我们了，没想到是这样一个结果。”

　　从此以后，政府有关部门再也没有参与协调小区的事务。

　　又遭败诉

　　在协商、政府主管部门协调未果的情况下，业委会不得不提起诉讼。2004年9月下旬，业委会将城开公司和中天物业分别诉上法庭，要求城开公司移交小区有关资料和2000多万公共维修基金；要求中天物业公司退出小区，交出已收取的物业管理费和有关资料。

　　东城区法院受理此案后，于9月29日上午开庭第一次审理了此案。连审8次之后，2005年4月12日，东城区法院突然做出业委会败诉的判决，维持中天物业在聚龙花园的物业管理资格。

　　李青原认为无论如何不应当败诉，她觉得业委会“理直气壮”。“聚龙物业在1997年才得到资质，2001年6月又因年审不合格被注销，单就这一条就足以说明合同无效。中天物业是被注销的物业原班人马改头换面重新注册的。哪有自己同自己签合同，然后把钱交给自己的事情？聘用哪家物业公司，应该是全体业主说了算，这是《物业管理条例》规定的。”

　　被业委会认为非法、已经丧失效力的合同指的是，聚龙花园经营管理服务公司同北京中天楼宇综合管理有限公司1996年3月25日签订的一份合同。在这份合同中，聚龙花园经营服务公司将聚龙花园的相关物业管理权限委托给中天物业，并且规定物业费由中天自定；大修基金打入聚龙物业的账户；中天物业将物业费的15%上缴给聚龙物业。

　　“我们当时得到的答复是：我国房地产市场初始时的合同都是不规范的。”李青原对此表示了异议，“不规范与弄虚作假是完全不同性质的两回事。”

　　作为一名积极推动

股权分置改革、保障广大普能通中小股民合法利益的证监会官员，李青原没有想到会遭致如此的结局。“股权分置在总理的关怀下得到了某种程度的解决，而一个区区400多户人家的小区，竟然是这样的结局，真是好笑。”李青原说，“我们一些不明真相的业主说我们无能。可是，我们能努力的都已经努力过了，一个主管政府机关都解决不了的问题，我们业委会又能怎么办？”

　　不过，李青原表示，业委会只是执行业主大会的决议，在更换物业公司与否的关键时刻，她一定想办法让“真假业委会”在广大业主面前同时亮相，由全体业主来做出最终的选择和判断。

　　李青原简介

　　作为中国

证券市场最早的推动者和设计者之一，李青原在上个世纪90年代与高西庆、王波明等人创立了中国证券市场研究设计中心(简称联办)，此后在他们的推动下中国证券市场得以在计划体制下孵化出来。1990年至2001年，李青原担任中国国家科委、农业部、国家经济体制改革研究会等部门有关

资本市场政策或改革试点研究项目的负责人。参与国库券从行政摊销改为承购包销的发行方式改革，同时促成了第一家国内基金--山东淄博基金的诞生。此后她还任高盛(亚洲)国际顾问、高盛(中国)北京代表处首席代表、投资银行部执行董事。1997年至1999年，应聘出任香港证券及期货事务监察委员会中国政策顾问。

　　2002年7月，李青原加入中国证券监督管理委员会并任规划发展委员会办公室主任。