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广州一年来原八区房价飙升 中小户型越发稀缺


http://finance.sina.com.cn 2006年05月19日 15:04 南方日报

  前日,国务院推出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房等六大措施稳定房价。而早在去年的5月12日,建设部等七部委就联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》,提出“强化规划调控,改善住房供应结构;加大土地供应调控力度,严格土地管理”等八条意见。事隔一年,广州的房地产市场表现如何?楼市出现了哪些新动向呢——

  “去年的宏观调控,对于广州最为明显的影响,莫过于对投机行为、短期炒房者的有效遏制。”满堂红地产研究部总监龙斌表示,一年来,广州市的房地产市场出现了商品房价过热、大中户型开发比例增加、买房者中投资型需求和二三次置业者增加等表现和新动向。

  [房价]

  原八区涨势依旧明显

  今年1—4月,广州市八区(即除南沙区、萝岗区的原十区)商品住房均价为5956元/平方米,而6个中心城区(即原八区)的均价则约为6720元/平方米,涨势明显。有专家分析指出,市场观望之后的房价逆市上扬,一种盛行的说法是“补涨说”。

  根据市国土房管局提供的数据,2005年上半年,广州市新建商品房住宅成交均价为5063元/平方米,之后的第三季度,由于房产新政的影响初步显现,市场观望气氛浓厚,出现了商品房销售面积下降,开发商适度扩大价格优惠,商品房销售价格升幅比第二季度回落1.6个百分点。

  一段时期的相对沉寂之后,广州楼市却在去年10月急剧飙升,十区商品住房均价由之前的5000元/平方米以下(7月4849元/平方米,8月4896元/平方米,9月4950元/平方米)激升至5597元/平方米,原八区住宅均价更是飙升至6250元/平方米,成为全年最高商品住房均价。之后,广州市中心城区的房价没有少于6000元/平方米。今年1—4月,广州市八区(即除南沙区、萝岗区的原十区)商品住房均价为5956元/平方米,而6个中心城区(即原八区)的均价则约为6720元/平方米,涨势依旧明显。

  市场观望之后的房价逆市上扬,一种盛行的说法是“补涨说”。广州市社科院科研处处长、研究员彭澎表示,宏观调控对广州的影响可能和对其他城市有点不一样,当时认为有一些泡沫的城市,在宏观调控强大的杠杆作用下,价格有所下降,尤其是上海以及华东地区。彭澎说,广州、深圳这些地区反而是逆市上扬。在之前全国上涨的时候,广州比较稳定,在其他地区价格抑制以后,广州的价格突然上涨,理智地进行分析可以发现,广州的上涨是补涨,广州房价很久没有上涨了,而这种补涨会推动市民对房价上涨的预期,人们追着入市就是买这种预期,而这种预期对房价的推动是存在的。而“补涨”的背后隐藏的暴涨,却被“补涨说”所掩盖,以至于出现了人为哄抬价格的情况。

  合富辉煌董事副总经理黎振伟表示,银行银根收缩和国家对土地的牢牢控制,在资金上导致企业的资金链产生了问题,而“8·31”大限后,土地实行招、拍、挂,地价上升明显,这一点在本来用地就紧张的大城市里尤为明显。因为资金和土地的控制,供应有所减少,需求没有减少,所以造成城市楼价上升。

  [供应结构]

  大中户型成市场主力?

  从今年“五一”黄金周期间在售的百余个主流楼盘的销售资料可以看出,100平方米以上房子的供应量相比去年同期越来越多,60—80平方米或以上的房子所占比例下降明显,成为许多在售楼盘的稀缺单位。

  去年下发的七部委文件中,第一条即明确指出:要强化规划调控,改善住房供应结构。通过采取各种措施以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。

  中国社科院日前发布的《2006年房地产蓝皮书》显示,2005年末,40个重点城市累计可售商品住房面积中,有23个城市套型在120平方米以上的住房占50%以上;有16个城市80平方米以下的住房不到总面积的10%。从全国情况来看,房地产投资结构仍然不合理。

  据广州市房地产交易中心统计,2004年广州原八区新建商品住宅单套交易面积,按照建筑面积计算,140平方米以上的仅占市场的12.3%,120平方米到140平方米的占10.8%,市场上最主流的还是单套在60平方米到100平方米的户型,占市场的近50%。

  从今年“五一”黄金周在售的百余个主流楼盘的销售资料可以看出,100平方米以上房子的供应量相比去年同期越来越多,60—80平方米或以上的房子所占比例下降明显,成为许多在售楼盘的稀缺单位。记者在几个热点销售区域踩盘发现,在珠江新城,100平方米以下的房子近乎绝迹;在天河公园周边楼盘中,80平方米以下的单位也成“限量珍藏版”;而白云区的几个楼盘,还有海珠区某些江景楼盘,更是走大户型的路线,150平方米以上的洋房、联排别墅等户型成为供应主体。

  某业内人士透露,从工建成本来看,由于开发大户型要比小户型节省成本,而且由于面积大,户型单位能够设计得比小户型更好,也更显档次。为了追求更大的价值,许多开发商还是愿意走大户型的高档路线。也有开发商表示,开发大户型楼盘是根据需求的变化而决定的,目前广州市买房人群的主力有很大部分是“换房族”,目标是为了改善现有的住房条件,这些二次、三次置业人群,对楼盘的品质和居住的舒适度有较高要求,购买实力也较强,而且对产品保值和增值的预期较高,因此更愿意选择高档大户型楼盘。

  在今年“五一”期间,几个大型楼盘开发的小户型稀缺单位,销售都非常火爆,番禺某楼盘开盘时有许多人提前一天排队认筹,其小户型和大户型供应的数量相差不大,但当天80平方米左右的小户型立即售罄,而大户型还有所剩余;华南植物园旁边的某楼盘,两房的单位本来就开发得少,“五一”最后一天只剩下6套,剩余的都是130平方米以上的大户型。

  [买家动向]

  投资需求日益浓厚?

  一年来,换房者和投资者的比例在买房者当中有上升的趋势。但广州的投资者依然以长线投资为主,炒楼者因为政策的限制还是很少。

  “投机性的买房行为随着系列政策的实施,如无房产证不得转让,购房不满两年转让缴交全额营业税等措施,都受到了有效的控制。”龙斌表示,据满堂红地产研究部的调查,去年地产新政刚开始实施的6—8月,他们公司的客户中,长线投资者占了两成,炒房者占了7%;而到8月份,即新政后观望气氛最浓厚的那个月,投资者的比例已经不到一成,炒房者则更少。

  但从去年第四季度开始,广州市买家的构成开始出现一些新变化。广州不少的业内人士和专家均表示,广州购买房屋的人还是以本地居民为主。但一年来,换房者和投资者的比例在买房者当中有上升的趋势。但广州的投资者依然以长线投资为主,炒楼者因为政策的限制还是很少。

  究其原因,满堂红的龙斌认为,“去年下半年以来‘过热’的房地产市场中,有实实在在的居住需求,有长期持有的需求,也有跟风的需求。由于楼价高企,导致普通工薪阶层真正的住房需求,也就是刚性需求反而受到了抑制。相反,投资者和换房者由于购买能力较强,其比例反而出现上升趋势。”

  彭澎指出,在目前投资渠道单一的情况下,高企的房价让投资者们看到了升值的预期,这个时候的投资者买的就是预期。

  [市场秩序]

  仍有企业内部转名

  记者在部分中介看到,有并未竣工的楼盘进行转卖的广告,而在商品房的售楼处,仍有销售人员表示,可以在公司内部转名。

  建设部等七部委的意见当中,要求切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为。广州市相关部门在一年来采取了多种措施规范市场,尤其是房屋管理系统建立后,开发商隐瞒房屋权属等情况得到很好的改善。而相关部门严格执行无房产证不能转让的政策,对炒房者进行了有效地抑制。

  但记者仍在部分中介看到,有并未竣工的楼盘进行转卖的广告,而在商品房的售楼处,仍有销售人员表示,可以在公司内部转名,操作办法即一手买家和开发商签订合同之后,不到房地产交易中心过户;要转让时,开发商默许其内部转名,同开发商签订的合同转到二手买家的名下。

  尽管这一操作不受到法律保护,对消费者也有较大风险,但仍旧有买房者“乐意”尝试,因而给炒楼者提供了机会。至于“内部认购”的做法,在开发商中仍旧畅行,记者“五一”踩盘时,有不少楼盘在未取得预售证的情况下,先交诚意金进行认购,取得预售证正式开盘时再做交易,有的楼盘甚至刚打地基就开始进行登记了。 本报记者 张睿

  链接

  宏观调控大事记

  □2005年3月17日,央行取消房贷优惠利率,5年期以上房贷利率从5.31%至少提高到5.51%,个人住房贷款最低首付款比例可由现行20%提高到30%。7月21日起,央行宣布开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度,人民币升值2%。

  □2005年3月26日,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(即“老国八条”)。

  □2005年5月12日,建设部等七部委联合发文《关于做好稳定住房价格工作的意见》(即“新国八条”)。

  □2005年8月15日,央行发布《2004中国房地产金融报告》,建议取消房屋预售制度,建设部随后强调近期不会采纳这一建议。

  □2006年4月28日起,央行上调金融机构贷款基准利率,金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点。


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