市场热盼国六条能压楼市虚火

　　郑春峰　吕天玲　刘丽琴　王昊　张睿

　　前言

　　“房价”和“调控”注定将成为记录2006年中国经济轨迹的两个重要关键词。

　　今年以来，围绕中国主要城市房价是否过高、增速是否过快的争议可谓一浪更比一浪高。尽管多次被房地产业界“大腕”们嗤之以“外行”，但自认为对房地产行业研究“不浅”的国家发改委研究院经济研究所宏观室主任王小广日前还是在京尖锐地指出：房地产价格不是国家统计局所披露的每年上涨8%或9%，而应该是20%，“房价被低估了一到两倍”。

　　不难看到，在反复且激烈的辩论声中，作为普通民众及其代言人的众多资深学者几无二致地认为：当前的房价已经超出了可以接受的正常范围，并强烈呼吁官方及时出台有效的调控措施，抑制或者打压这种混乱的房价虚火。王小广在接受记者采访时也表示，如果任由房价继续虚高下去，中国房地产产业的风险将最终兑现，同时还会在某种程度上使

中国经济滑向通缩。

　　从官方调控的步骤和力度看，近一个月来，无论是央行出台的抬高一年期贷款利率、还是建设部就

二手房交易而跟进的相关措施，都对限制房地产商与

房产投资者“恶性交易”起到了较为明显的作用。

　　上述部委的政策虽然在局部领域对抑制房价发挥了功效，但更值得广大普通民众期待的是，如何从整体上维护一个稳定、有序的住房买卖环境，还不得不冀望于国家“更大的手笔”。

　　而迅速被业界冠为“国六条”的楼市新政，就是大家期待已久的“大手笔”。期待楼价降到百姓能够承受的范围，抑或退而求次——仅希望楼价不再疯涨的普通消费者，这次真的有指望了吗？

　　政策：六管同时救火

　　5月17日，国务院总理温家宝在京主持召开国务院常务会议，专门研究促进房地产业健康发展的有效措施。此次发布了稳定房地产市场的六条政策(简称“国六条”)。在北京师范大学房地产专家董藩教授看来，国务院此次发布的新政策基本是去年政策的延续和提升，有些举措还是去年政策的承接。

　　2005年4月27日，国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题，随后就出台了七部委的文件——《国务院关于切实稳定住宅价格的通知》(简称“国八条”)，其目的同样是为了稳定房价。当时许多人都认为房地产市场必将应声而落。然而，一年多来的事实证明其效果并不理想。“从目前各地的情况看，房价保持10%以上增速的城市不在少数。”国家信息中心发展研究部战略规划处处长高辉清在接受记者采访时如此判断。

　　在一些业内人士看来，“国六条”基本涵盖了目前房地产市场的主要问题，并从房地产市场的供给和需求涉及的各个方面全面“点题”。从官方已经公布的六项政策导向看，“国六条”在宏观性中又具有很强的针对性。

　　董藩认为，这表明今年的楼市调控将不会是对房地产市场的整体打压。他说“这一次的宏观调控不单纯是为了买不起房的弱势群体来进行调控，那仅仅是保障方面的需求；在市场方面，宏观调控要解决的是很大一部分需要买房但受不了高房价困扰的中间阶层的迫切购房需求。”

　　“国务院的六大新措施预示着新一轮的调控政策将会出台，但是不会是‘一刀切’而是区别性调控的政策。”业界人士表示，这将是对房地产市场的再一次“梳理”，对于少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱的情况进行一次重新调控，有利于这个市场一些久治不愈问题的根本解决。

　　信贷：抑制投资性需求

　　“国六条”的一个亮点是，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。“一刀切的方式加大首付比例的信贷政策不可取，这次提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的住宅的首付比例有所分别对待。”专家认为，这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收来抑制投资性需求。

　　专家评价说，“有区别地适度调整信贷政策”既有可能是在部分房地产市场过热地区提高个人贷款的首付，从而影响开发商的回款速度，更有可能使开发商的开发贷款获批从紧，进一步迫使开发商尽快加大市场供应，谋求资金链完整。

　　“如果这是一个正常的市场，在消费者意愿逐步减弱、越来越多的居民被排除在市场之外的情况下，再加上中央政府三令五申地强调要调控房地产价格，市场价格必然要出现像样的调整。”高辉清认为，与“有区别地适度调整信贷政策”同样具有较强政策指向的是“打击囤积土地、房源和哄抬房价”的措施，因为此举将迫使开发商进一步开发囤积的土地，从囤地转变成“吐房”来增加市场供应。

　　责任：捆绑地方政府

　　采访过程中记者注意到，令不少的分析人士感到迷茫的是，“由于此次发布的政策整体上显得较空”，“今后如何落到实处还有待官方出台进一步的配套措施”。中国社科院金融研究室博士尹中立等学者就表示，这种条款性的措施，如同去年的“国八条”一样，在操作层面要下大力气。

　　“眼下各个城市下一步的房地产调控政策走向和实施细则尚不明朗，开发商应该都是持观望态度，而目前所坚持的市场策略也未必会有改变。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，“国六条”这种宏观性的条款的出台，几乎不能对全国的房地产结构带来任何影响。

　　而据官方公布的政策条文，中央明确指出今后各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。这意味着，在此次政策如何落到实处这一难题上，中央再次意识到了要求“地方诸侯”联动的必要性。

　　“现在为什么房地产价格依然能够保持非理性上涨态势呢？原因在于非正常因素在其中起作用。”高辉清分析，除了“宽货币、宽信贷”现象为房地产价格上涨提供了资金支持之外，另一个重要原因就是一些地方政府从自身利益出发，或明或暗地支持甚至推动着房地产市场价格上涨。他还一语中的地指出，“在今后的一个阶段，除了市场调控之外，还需要恢复过去包括行政手段在内的综合调控。否则，宏观调控难以冲破诸侯经济这道坎。”

　　“这些年来房地产市场始终就是中央政府的一个调控重点，然而，在一些地方，地方政府对经济的影响力甚至明显大于中央。”专家认为，从新国六条“切实调整住房供应结构”，“对新建住房结构提出具体比例要求”的说法也不难看出，中央希望地方政府能够进一步发挥最直接地调控落实作用，因地制宜地进行地方调控。

　　狠招：逼宫开发商

　　据北京的业界人士介绍，虽然目前北京已经出台了政策要打击囤积房源和哄抬房价的行为，囤积房源将禁销一个月，显然这种处罚在一定程度是帮助开发商再次进行房源的囤积，很难起到真正的规范作用，从其处罚的力度来看，则很难产生实际效应。

　　“这是一个卖方主导的不属于完全竞争性的市场，地产商人为囤积土地，减少供应，抬高价格，才是房价上涨的主要因素。”中国土地学会副理事长、北京大学城市与区域规划系教授董黎明认为，“目前房价高涨并不是由供求关系决定的。卖方主导使房地产市场不属于完全竞争性市场，在这样一个市场，房地产企业可以人为地囤积土地，减少供应，抬高价格，实现超额利润。”

　　“国六条”第二条明确指出，今后要“加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”此外，“国六条”还首次以政府的名义提出要对房地产开发行为的全程监管。显而易见，对于备受民众诟病的开发商“囤地”行为，国家政策层面已经从监控转向了实质意义上的调控。

　　“房地产开发投资的大幅减少使得供给向两个方向发展。”在世纪华创(北京)国际投资有限公司总裁杜猛看来，一种情况就是单纯的供给紧缩，在目前房地产市场仍然是卖方市场的现实下，供给的过度紧缩势必带来房价的继续上涨；而另一种情况就是导致供给结构的变化，在金融和土地的“双管”下，手中有地的开发商宁愿开发高附加值的高价位项目，而不愿开发利润相对较低的中低价项目。高档房比例的居高不下，直接后果是拉升全市商品住宅期房预售均价。“无论是向哪个方向发展都不利于房价的稳定。”

　　业界反应

　　发展商静观政策动向

　　与学术界的热烈反应不同，“国六条”对市场的直接影响并不显著。“还是会观望吧，最近的各种市场信号太多了，很难作出准确判断”，一家发展商婉转地评论了“国六条”的影响。在其他广州发展商眼里，新出台的政策在内容上同样没有特别之处。

　　五一后售楼淡下来

　　房地产专家韩世同则认为，市场观望其实一直存在，“国六条”应该会对楼市观望者带来更多的心理暗示：一定会有相应的调控政策继续出台。一些楼盘发展商也表示，“五一黄金周”之后的销售的确淡了下来，近期主要是在完成后续的各种签约手续。

　　广州发展商对在宏观调控下的销售仍保持乐观。“去年的宏观调控反倒推高了楼价，特别是中心城区的高档房还是获得了很强大的买家支撑”，某发展商的话印证了目前广州楼价虚高的症结：不但楼市供给结构有了改变，需求同样出了问题。

　　欲将触角伸向二线城市

　　新一轮“调控风暴”即将到来，房地产市场表现出的细节值得关注。昨天，一场小规模的招商说明会在广州举行，西部某省会城市盛情邀请广东发展商到那里跨地域投资。“中央在大力调控一线城市房价，但在我们那里，房地产开发的热潮才拉开序幕”。

　　当地一位政府官员的话触动了在座的数十家发展商。台下，富力、珠江投资、雅居乐、万科、华润等华南主要发展商显得兴趣浓厚。

　　“无论政府怎么调控，地产企业都会按照既定的思路去发展”，广州某大发展商投资部负责人表示，广州今年的土地供应量虽然达到850万平方米，但中心城区住宅地块的推出依旧匮乏。从长远来看，国家如果继续针对广州、深圳等主要城市的房价宏观调控，那么发展商到其他城市投资开发的情况或许会越来越多。

　　市场影响

　　中大户型主打市场有望破局

　　接受记者采访的专家普遍认为，“国六条”体现出的从控制土地、压缩投资的紧缩平抑型思路，逐渐向增加供给与调节需求的方向转变，如果能够切实落实，将对广州的楼市产生温和的正面影响，能够缓解从去年以来主要由于供应紧缩而造成的房价激涨局面；而对住房供应结构的调整更是有望打破目前广州楼市中大户型主打市场的局面，增加中小户型的供给。

　　增加供给有望平抑房价

　　据满堂红地产研究部总监龙斌分析，去年房地产新政之后，广州的一手和二手市场都呈现成交量同比增长的情况，但商品房的批准预售面积却有明显的减少。换言之，去年的宏观调控对于广州楼市的需求至少从量上来看并没有产生太大影响，房地产市场在需求未变、供应却明显减少的情况下，房价一路被拉升。

　　而广州房地产专家韩世同表示，“如果没有土地和资金管制的因，光靠房地产开发商的哄抬，房价是不可能疯狂上涨。因此，政府只有从消除导致房价上涨的因，才能有效地得到房价下降的果。”

　　缓解工薪阶层买房难

　　此次新政一大措施“切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。”

　　多位业内专家和记者通过实地调查后都有同感，广州市目前新推出的楼盘，大中户型成为主打产品的倾向日益明显。“如果这一政策能够落到实处，广州市房地产市场的产品结构将发生变化，中小户型、中低价位的产品供给增加后，更加能够满足中低收入阶层的购买需求。”满堂红地产研究部总监龙斌说，新政中要求“积极发展二级市场和租赁市场”，对于稳定整个市场是很重要的一个方面，因为二手市场的价位相对一手市场便宜较多，而且房源多种多样，对于解决中低收入人群的住房问题起到重要作用。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，广州土地供应中存在的根本问题一是住宅用地供应不足，二是市区供应的住宅土地不足。按照本周公布的供地计划，住宅用地供应不足的情况将得到改善，但城区住宅用地还是没有放开。

　　对于“国六条”所强调的调整住房供应结构，黎文江认为，在增加供地的同时，政府应通过加强规划引导和市政配套等方式提供配合。在土地出让时，可采取招标的方式避免哄抬地价，并在招标条件中附加户型、套数等要求增加中小户型单位的供应。政府在引导地产商开发中低价房供应时，不妨采取指导价的方式。

　　广州房地产信息公开不力？

　　广州房地产专家韩世同对照“国六条”和广州楼市现状后提出，广州特别要加强的是市场信息公开。他表示，“国六条”明确提出要增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，希望会对广州的房地产信息公开有所触动。

　　他激动地表示，如果房地产市场信息总是不能彻底公开，市民自然无法了解真实的成交价格和成交量，房价就更容易被操纵。从今年2月，房管局就没有再公布当月的房价信息，“阳光家缘”也从“五一”起不再公开各个楼盘的成交信息，这样做的依据是什么？