戴德梁行：一季度租赁市场别墅独秀

　　房产主笔 王舒 每日经济新闻[2006-05-10]

　　戴德梁行新近发布的第一季度上海物业市场研究报告指出，2006年第一季度，受春节淡季影响，上海高档住宅物业市场中多数项目的入住率较上季度都有一定的下滑，租金指数亦同步微幅下调。而同期高端别墅市场租金却较去年底逆势上涨2.2％。戴德梁行分析师认为，今年上海市租赁市场总体运行将继续看好，预计2006年全市高端物业的租赁市场仍将保 持较高水平。

　　自2005年宏观调控政策不断出台，尤其是5月全额征收营业税政策出台，

上海楼市表现为交易萎缩、

房价回调，2006年一季度住宅售价指数继续下滑，价格经过四个季度回调到合理可接受价位，使得众多持币观望的自住购房者在新年之后开始行动。2006年3月住宅需求市场有所回暖。

　　2006年一季度高档租赁物业新增供应较少，高档公寓在本季度无新增供应，服务公寓和

别墅市场新增供应寥寥。

　　长期以来，上海租赁别墅供应市场一直跟不上需求的增长，致使别墅市场长期保持着较高的入住率，即使在市场较淡的一季度，其入住率也基本稳保不下。受强劲需求的支撑，本季度别墅市场租金较上季度增加了2.2%。

　　选择别墅的多为有孩子的大家庭客户，客户在租赁别墅时更多考虑的是附近是否有国际学校，那些有国际学校的区域如浦东、长宁等区因此而受益，需求旺盛致使租金高涨不下。

　　服务公寓租赁市场受春节影响，租金和入住率都有一定下滑，但下滑幅度较小。

　　租赁服务公寓的更多为单身客，客户多选择离公司近且周边商业环境成熟区域的物业。上海主要商务区分布在长宁的虹桥商务区、卢湾的淮海商务区、静安的南京路商务区、浦东的陆家嘴商务区、徐汇的徐家汇商务区。在这五大商务区内，浦东因商业配套匮乏致使该区域的服务公寓需求市场小于其他区域，租金受此影响也比其他区域低。徐家汇虽然是几个区内商务办公供应量最小的区域，但凭借其丰富多样的商业配套，受到众多客户青睐，该区域今年一季度投入市场的港汇花园服务公寓，一房、二房入住率达到满租，目前仅剩少量三房可租。

　　而高档公寓的租金和入住率本季度有较大幅度下滑，下滑幅度较上季度均超过4个百分点。

　　租赁高档公寓的客户比较多元化，单身、夫妻、家庭均有。浦东陆家嘴和金桥碧云社区、长宁区、新天地板块是近几年高档公寓主要供应区，受供应的影响，客户在选择租赁区域时也以这几个区域为主。

　　戴德梁行分析报告指出，从未来供应看，浦东、长宁、新天地板块仍将是高档公寓供应的主要区域；预计2006年下半年，将有大量服务公寓上市，总供应量预计将达到1000多套。从未来需求看，上海境外公司云集，传统的刚性租房需求一直居高不下，虽然一季度受假期影响各物业需求略有变化，但随着3月-6月国际国内商务活动频繁时期到来，需求市场会快速回暖。戴德梁行分析师认为，今年上海市租赁市场总体运行将继续看好，预计2006年全市高端物业的租赁市场仍将保持较高水平。