房价猛涨 地方政府难辞其咎

　　作者：谢红玲 来源：中国经营报

　　国内由北到南一批城市的房地产交易市场在今年春节后迅速升温，房价上涨速度与幅度令人不安。4月27日，银行贷款的又一次加息毫无征兆地降临，引起人们对国家或将开始对房地产的新一轮宏观调控的猜想。即便是房价上涨的既得利益者——开发商，一边操控着涨价游戏，一边也感到房价猛涨是祸非福。

　　5月1日，济南舜耕会堂，“城市·观点论坛”力邀中国房地产住宅研究会常务副会长张元端、北京师范大学金融研究中心主任钟伟、中国社科院金融发展中心主任易宪容与来自市场一线的中原地产中国区董事总经理黎明楷、合富辉煌集团董事副总经理黎振伟、上海鹏翔总经理耿志侠、山东莱钢建设置业有限公司副总经理刘先民泉城论剑，剑峰直指大江南北涨声一片的“房价”，试图找出房价猛涨背后的推力与稳住房价的办法，以实现行业的健康发展和企业的持续经营。本报记者应邀主持了这场专题讨论。

　　复杂的房价问题

　　还从来没有一个行业的价格问题像房价这样牵动民心、这样被中央政府所重视，其复杂性甚至令一些学者发出“房地产不是一个单纯的产业问题而是政治问题”的感慨。

　　个中原因被曾经担任建设部房地产司负责人的张元端先生一语道破：“解决我国居民住的问题要靠两条腿走路。一条腿是市场，即通过商品房的供应来解决一部分住房需求；另一条腿是政府的住房保障体系。光靠市场解决不了所有人的住房问题。现在的市场商品房机制不完善，社会保障体系更不完善，市场上出现的问题和住房保障上出现的问题还交织在一起，所以分析房价问题就显得非常困难。”

　　要找到房价上涨背后的推手，首先要弄清房价的决定性因素。张元端指出，成本、购买力、供求关系是影响房价的三要素。其中房价的上限是购买力，下限是成本,房价在上限和下限之间随着供求关系的变化而浮动。

　　易宪容提出了截然相反的看法：“中国的房价是不可能通过供求关系来决定的。在住房政策由政府控制的情况下，供求双方都没有办法由市场来决定。”在他看来，中国房地产的问题有政府的原因、政策的缺陷，还有银行现行贷款制度问题。他说，银行为了让自己的业绩做得比较好，个人借贷非常容易，一些人利用金融杠杆炒房，导致了现在房价的上涨，而国外的贷款制度很严格，对多次贷款行为实行不同利率。

　　钟伟则坚定地认为：“价格的形成最终肯定是由供求决定的，即便是扭曲的供求关系，否则房价的形成是不可思议的。”在他看来，中国处于一个非常特殊的货币化过程，中国居民持有的财富是注水的，因为每发展10年，我们的货币量增加10倍，这些注水的财富一定会流向一定的市场，比如股票市场或者房地产市场。

　　地方政府一手掌控？

　　在钟伟看来，很多地方政府对城市发展缺乏中长期的规划，缺乏对城市的长期认知。普遍来看，一届政府和下届政府执政的理念和行为是不连贯的，这导致城市没有给开发商和购房者可以预期的信号。他由此得出一个结论：地方政府缺乏一个连续的、可预期的执政框架是导致房地产价格异常波动的主要原因。他认为，房地产市场现在处于亢奋状态，没有形成理性的住房需求。只有住房需求变得理性了，政府不为了出政绩疯狂卖地了，房地产市场才会有正常的价格。”

　　熟悉广州市场的黎振伟证明了政府供应信息不透明给消费者造成的心理影响：“广州房地产市场号称是很成熟的市场，但最近房价的上涨令市民非常担心，市民很想知道后续会不会还有供应，但无从获知。另外政府都在说，土地增加供应，但是销售的房子明显在减少。”事实上，信息不透明，也是造成开发商疯抢拍卖的土地、消费者疯抢房子的主要原因。

　　黎明楷也指出，目前房地产的供求关系调节不能从市场本身解决，因为地方政府是土地供应和商品房供应的源头，土地是政府掌握的，商品房入市也是政府掌握的，地方政府是整个游戏规则的制定者和仲裁者。“如果说得严重点儿，政府应该是责无旁贷的。”

　　在大众眼中，开发商是房价的直接推手，因为房价是他们制定的，房价越高他们赚得越多，所以一些城市房价上涨后，舆论焦点直指开发商。来自地产营销机构的代表耿志侠坦陈：“我们服务于两个人：一个是发展商，是我们的甲方；另一个是购房者，是我们的乙方。开发商定价主要考虑市场能否接受，而不是考虑能赚多少钱，价格通常是参照周围项目制定的而不是比照成本。作为常年在一线和消费者打交道的公司，我们近几年感觉到二三线城市居民对住房的需求空前旺盛。但尽管需求旺盛、房价上涨，开发商利润却在下降，因为土地的价格涨得厉害，原材料价格在涨，政府又倡导节能建筑、讲究和谐居住，由此导致房地产开发的刚性成本在上升。”

　　开发商代表刘先民也含蓄地表示：“我们莱钢在上海、青岛、济南、西安等地都有房地产项目，对房价问题也很头疼。房价只是一个影子，关键还在政府的调控。当然，开发商不会低于成本卖房子，搞持平经营的话也有很大风险，更不会在周围房子都涨了1000多元后还用以前的价格销售。”替开发商卖房子的黎明楷认真指出，开发商如果把房价定便宜了，就会引来炒家，让炒家大获其利。

　　影子歪了需扶正身体

　　房价何以稳定？正如钟伟所言：价格只是一个影子，影子歪了，我们要扶正的是身体。

　　这个身体是由地方政府及相关部门、银行机构组成的。房地产开发的两大要素土地和金融的闸门都在他们手中，项目何时能进入交易市场也由他们来核准。所以，房地产市场的供应主要掌控在地方政府手中。消费者的住房需求是刚性的，但也极易因为信息不透明而盲目追涨，因为银行的“热情”支持而失去理性透支购买力。

　　当市场供应真正变得充分、银行贷款制度完善、需求方消费理性化后，房价才能按照市场规律正常波动。当地方政府建立起住房保障体系后，满足了低收入人群的住房需求，房价问题才不会像今天这样敏感。

　　那么，谁有能力扶正这个身体？只有中央和地方政府自己。张元端先生肯定地说：“去年

宏观调控以来，中央对于房地产发展的政策非常明确，关键是地方要真正把中央的方针落到实处。中央如何加强管理，确实是一个问题。”

　　“民众呼吁地方政府调控房价，无异于与虎谋皮。”钟伟的一针见血让我们感到，能来扶正这个身体的只有中央。要从根本上解决众议纷纷的房价问题，不知还要等多久。