五一黄金周楼市观察

　　作者：张鹏，谢红玲

　　编者的话：在刚刚过去的“五一”黄金周期间，本报记者采访了广州、深圳、天津、成都、济南等城市的房地产市场，在央行第三次加息的背景下，各地楼市也呈现出不同的特点。

　　穗深：遭遇“政策市”

　　虽然不像上海那样因为大起大落而让人提心吊胆，也由于缺少了老任、老潘与老易们的唇枪舌剑而不那么吸引眼球，可广州和深圳，这两个中国房地产市场上曾经的“大佬”，仍有足够的分量被人当成某种参照系来衡量和评说。

　　在号称成熟稳健的市场上，居然出现楼价持续攀升的现象，而且势头日趋猛烈，不受遏制，至少两地政府已经感受到了来自上层和民间越来越强烈的压力。

　　“五一”黄金周，历来为两地楼市的敏感时期，更是考验政府政策执行能力和市场影响能力的关口，该出手时就要出手了。

　　深圳：“八条”灭火

　　整个“五一”期间，深圳楼市的最大热点，无疑就是刚刚出台的“深八条”。

　　4月20日，深圳市政府下发《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》(以下简称《意见》)。该《意见》由深圳市国土房产局、发改局、规划局、工商局、地税局及人民银行深圳支行等6部门共同研究制定，针对近来楼市过热等现象提出了八条意见，当地俗称“深八条”。

　　“深八条”具体内容包括：多渠道增加住房供给、加强闲置土地管理、加强经济适用房和公共租赁房建设、停止预售、加强房地产市场监测和预警、加大查处违法建筑和违法用地的力度、完善房地产宏观调控手段及进一步规范市场秩序等等。

　　深圳官方把这八条措施定位为“加强对房地产市场的引导和调控，实现住房市场供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产市场稳定、健康、持续发展”的指导性意见。据悉，更详细的执行细则未来几个月内将陆续公布。

　　有消息透露，在“深八条” 出台之前，人民银行深圳分行已向深圳市政府提交有关提高购房贷款首付比例的建议报告，大致是消费者购买第一套房产时，普通类住宅首付提高到3成、豪宅提高到5成，而购买第二套房产时，普通类住宅首付提高到5成、豪宅必须支付全额。也有消息称，普通住宅首付均提升至4成。

　　尽管此消息尚未得到证实，但在深圳业内已经引发了不小争论。支持者认为政府此举意在“抑制投机性购房的贷款需求”，可谓楼市调控的“杀手锏”，有助于给楼市降温；而反对者则称这进一步抬高了普通消费者的购房门槛。

　　但是，“深八条”出台以来，市场的反应可谓不痛不痒，不但发展商基本未受影响，连消费者的购房热情也丝毫未减，不少楼盘没公开发售之前几乎就内部认购完毕了。

　　有业内人士对记者表示，“深八条”中有新意和实质性内容的不多，更主要是传递出政府当前对楼市走势的态度。

　　政策效应的淡化或许与相关政策执行力度不足有关。据记者了解，此前深圳根据调控要求，在土地拍卖、闲置土地处置等方面都曾制定相关的规则，但最终执行并不理想，而现在消费者对政策效应的期望则明显降低了。

　　“当然也不要期望政策出台就能立竿见影使楼市降温，那样的政策也未必是好政策。”这位人士补充说。

　　广州：卖地救急

　　与深圳市政府直接出手不同的是，同样受到楼价快速上涨困扰的广州，似乎尝试以增加供地这样较为市场化的手段，来达到给楼市降温的目的。

　　4月27日，广州举行今年规模最大的一次土地拍卖会，3幅可建筑面积合计30万平方米的土地一起推向市场，其中两幅位于市区内的住宅用地可建面积就有20万平方米。

　　拍卖的结果是，一家背景有些神秘的投资公司广州亿柏击退珠江、万科、凯德置地、新世界等15家公司，以5.7亿元将拍卖会上最大的地块(占地达13.5万平方米)揽入囊中，成交价超出底价2.7亿元。而广州地产老大之一的富力，则以4.6亿元报价拿下了珠江新城的一处商务办公地块。

　　最近两三年来，广州诸多地产商都抱怨政府供地不足，声称广州房价大涨源于“地荒”。对此，广州市政府早前曾表态将加大土地供应力度，不让开发商以此为借口炒作房价。

　　有统计显示，仅在今年一季度，广州就已推出七幅土地入市，中心城区公开出让土地达347719平方米，几乎相当于去年全年的土地出让面积。如此大手卖地，实为历年来少见。

　　可是，政府近期大幅出让土地之举，看来还是远水难解近渴，广州房价仍然一路以两位数持续走高。相反，政府每推出一幅土地，尤其是市区住宅用地，几乎都受到发展商极力追捧，屡屡拍出“天价”，此类舆论效应被媒体放大后，让当地消费者对房价未来走势更为担心。

　　更让消费者揪心的是，种种迹象显示，广州不少房产商以封盘或惜售等手法来囤货，借机继续推高房价。“五一”黄金周前，有统计显示，广州楼市成交量较前几个月有大幅下降，不少本来热销的楼盘，近期成交量甚至为零！广州国土房管等部门在巡查市场后也证实，黄金周期间，确有部分楼盘存在囤货惜售现象，这也加剧了市场供求紧张的态势。

　　面对“五一”期间到处涨声一片，向来讲求实惠的广州人自然倍感无奈，当地政府国土房产主管官员，不知又作何感想？

　　天津：两级市场共热

　　在环渤海经济圈中有着龙头地位的天津，也是二线城市中有着示范效应的城市，其房地产市场的发育近两年开始提速。

　　2006年，来自北京、深圳、广州、上海等地的大开发商如万科、首创、阳光100、富力、金地、中远、金融街等，与本地实力派企业如泰达、万隆、顺驰、融创等一道掀起了城市建设的一轮热潮，并促动天津房地产开发市场进入快速增长期。一手房交易市场与二手房交易市场的共同发展，调和了商品房供应结构的矛盾，让天津楼市繁荣趋于理性。

　　春展火爆

　　房展会历来被称为“楼市晴雨表”，直观反映市场变化。5月2日，“2006年春季天津房地产交易会”在天津国际展览中心闭幕。这个历时5天的展会，占据了一个双休日和“五一”假期的前两天，时机优于以往，所以参观人数超过12万人次。组委会统计，展会期间成交各类房屋112403平方米，交易金额达51256.5万元。

　　“天津人今年买房的劲头像是在抢购紧俏商品。”在4月28日人头攒动的房交会现场，天津滨海快速交通发展有限公司房地产发展部的孙建军副经理反映。作为房地产一级交易市场主体的商品住宅，以不断升级的品质打动着购房人，房价的持续上涨则让有购买力的人群不再等待。官方统计显示，今年三四月份，天津每日成交套数多数在200套以上，单日成交量最高达352套。房地产交易之火热由此可窥一斑。

　　21世纪不动产天津区执行董事崔晶雪反映，天津居民的住房消费需求非常旺盛，去年天津市房屋成交面积增长40%可以为证。旺盛的需求导致了天津房价长期走势会保持强烈的增长态势，对房价走势的判断是人们加快置业步伐的一大原因。

　　据悉，当前的天津商品房开发市场主力已经是本土企业与外来企业平分秋色。除了万科、阳光100、新世界地产等在津发展多年的外地品牌外，包括首创、中远、万通、金地、中新集团、世茂、远驰、富力城等在内的全国著名地产品牌企业也都纷纷进津，成为天津房地产市场的生力军。这些拥有成熟开发经验的全国品牌企业为天津带来了新的开发理念、设计理念，带动着天津房地产项目设计水准与产品品质的升级。滨海新区规划获批后，还有更多的准备在全国拓展的外地企业把目光投向天津。

　　天津一级房地产交易市场在经历了宏观调控洗礼后再度升温，也和开发商主动根据市场需求调整产品大有关系。2005年，一些企业基于对高利润的追求大量开发高档次、大面积住宅，使得这类住宅竞争加剧、供应过量。今年，很多开发商主动调整了产品档次与结构，小户型和中低价位产品供应增加，扭转了销售局面。

　　二级市场井喷

　　“天津新的‘十一五’规划、滨海新区的确立，仿佛为天津商品房市场打了一针兴奋剂，房价立刻进入亢奋状态。去年憋了半年没出手买房的人今年集体大出手，市场就一下子烘热了，连二手房市场都跟着出现了爆发性的增长。”天津一位业内人士描述。

　　自去年开始，天津二手房市场开始加速发展，今年春节后，很多二手房中介的交易量大幅上升，个别中介机构2月份交易量比去年同期增加了两倍。据不完全统计，天津的二手房交易量与新商品房交易量之比已经达到1∶1。本届房交会上，二手房成交套数与商品房也基本持平。

　　优联投资集团营销策划中心副总李明分析，天津二手房成交量迅猛增长的原因主要是，二手房户型普遍偏小，尽管单价不低(有些房价甚至超过同地段的新房)但总房款低，所以受到中低收入人群的欢迎。二手房交易市场的升温，在一定程度上弥补了天津当前商品房供应中高档住宅供量偏大、中低档产品供应不足的结构缺陷。

　　滨海新区成为热点

　　滨海新区是眼下天津最热门的区域，无论是投资者还是买房人都给予其极大地关注。在房交会上，记者看到该区域的项目参观者为数众多。

　　对该区域有着深刻了解、正在开发滨海新城项目的孙建军分析认为，滨海新区深具发展潜力，磁铁效应在未来几年会得到充分发挥，要用发展的眼光而不是以往经验来看待这个区域。但是，他也善意提醒投资者利用好新区政策，时刻关注市场变化，控制好开发节奏，深入分析未来开发区人群构成，做好客户细分。还要与政府做好互动，树立区域共同发展观。

　　对于这个热度不断上升的新板块，或许最重要的是不要过早透支了它的能量，否则必然会造成一批受伤的投资者，对新区发展形成反作用力。

　　济南：期待复苏

　　从4月中旬开始到“五一”期间，连续三场在同一展馆举办的房交会让济南的开发商很疲惫。更让开发商身心疲惫的是政府对项目的审批效率以及自去年宏观调控以来市场的低迷。

　　5月2日下午，记者在舜耕国际会展中心参观了由济南日报报业集团主办的第三场房交会——5月假日房展。记者发现这不是一个专门的房展，同一个展馆内还有车展，甚至有卖烟的柜台和卖书的展位。馆内外大概有30多个楼盘在展示，其中有住宅也有商铺项目，参观者稀稀拉拉，接待人员也有些懒散。这样的场景和北京、天津、成都等城市房展会热火朝天的景象形成了鲜明的对照，当地楼市的景气度由此可见一斑。

　　据了解，作为山东省会城市的济南的房地产市场自2001年开始复苏，升温缓慢，中档房价目前在每平方米4000~4500元，市场发育水平与北京、上海不可同日而语，也落后于近邻青岛。市场开发主力以本地开发商为主，陆续有新世界地产、阳光100、香港南益地产等少数外地企业进入。山东中原物业顾问公司的调查显示，济南一季度只有5个新盘入市，均为普通住宅，比去年同期下降了37%；一季度住宅整体均价每平方米4223元，比去年同期上涨了4.3%，价格走势为稳步上升。中原预测，今年济南楼盘的总供应量将在300万平方米，放量可能集中在5、6月份。当地开发商反映：去年的宏观调控对济南房地产市场的影响很大，开发商们把希望都寄托在了今年，在盼望着市场的复苏。同时，产品同质化竞争的加剧让开发商们深感压力。

　　最让开发商们不满的，是当地政府的行政效率与保守心态。记者接触到的当地开发商对此都颇有感触，据说在当地“招拍挂”来的土地从拿到地到获得预售证，如果能在一年内完成是奇迹。

　　不过，记者从政府有关统计资料上看到，2005年济南市的GDP和人均GDP增长率分别达到了15.9%和14.9%，经济的稳定与持续发展必将增强居民的消费信心，为房地产项目的成功奠定基础。同时，“十一五”新规划的开局与环渤海经济的兴起，为济南带来新的发展动力。从今年起，济南城市建设将进入大规划、大建设、大发展阶段，计划5年内完成包括路河改造在内的重要基础设施建设。有消息称，济南今年将投入380亿元用于新区开发和旧城改造。

　　城市价值决定地产价值，济南加速城市配套设施建设后城市价值将得到提升，必然会带动房地产价值的提升。

　　成都：新板块强势崛起

　　西部龙头城市成都的房地产市场，在经历了去年宏观调控的洗礼后，稳步迈入新的发展阶段。围绕城市总体规划展开的新一轮城市建设如火如荼，已经全部进入成都市3681平方公里规划、立志打造成都副中心的双流地产更是异军突起，成为近期备受关注的魅力板块。

　　大势向好

　　4月25日，“第27届成都市房地产交易会(2006春季)”，历时六天后圆满落幕。据组织方会后统计，此次参展的成都本地楼盘达218个，接待观展人次共86万，成交面积35.823万平方米。

　　记者在展会开幕后的第二天进场参观，展馆内人潮涌动，气氛热烈，盛况不亚于北京春展。从参展楼盘的档次、品质及不同档次楼盘的比例上看，成都房地产市场正在走向成熟。多数楼盘有特色且带有本地建筑符号，产品走向细分也开始拉开档次，主力产品价位在每平方米3500~5000元，中高档产品价位在每平方米5000~8000元，也出现了单价每平方米1.8万元的高端产品。开发商既有本地企业，也有大批外来投资者如万科地产、招商地产、龙湖地产等。今年3月底，实施异地扩张战略不久的首创置业也斥资近4亿元在成都拿地，欲在成华区开发一个集住宅与商业为一体的项目。外来地产商的进入，在为成都带来开发资金的同时，也在为成都市场注入新的活力。

　　打造西部航都

　　在本届房交会上，双流组团一举拿下天府博览中心整个四层面积，展示区域内的30多个楼盘，并在展会的第二天举办“双流日”活动，大肆造势，出尽风头，被业界普遍看做是成都楼市的下一个新热点。

　　记者获悉，双流本是成都的近郊大县、全国排名第五的成都双流机场所在地，县城距成都市中心仅10公里距离。在成都的新

城市规划3681平方公里总面积中将双流全境1067平方公里整体纳入，占到新成都的1/3。未来成都城市发展将形成南北展开的发展格局，构建多中心城市发展结构，在6大城市组团中，双流占两席，即东升和华阳两大城市组团。当地政府抓住这一难得的市场机遇，不惜花费4000万元，重金礼聘世界级规划专家完成30多个规划项目。

　　著名城市发展战略顾问王志纲断言：“未来三五年，双流将会成为成都的南部新城。”他根据双流的区域优势与特点，为之作出“中国西部航都、成都南部新城”的定位并得到地方政府的认同。双流机场第二跑道

建设工程的正式启动，为西部航都更增筹码。

　　双流跻身主力军

　　据双流县委副书记、县长符礼建介绍，2005年该县有房地产开发企业60多家，开发商品房面积246万平方米，占到成都全市总量的1/6，销售面积200多万平方米，实现销售额52亿元，房地产已经成为拉动当地经济快速发展的重要支柱产业。

　　成都业界反映，双流已经成为成都楼市的主力军之一和前沿阵地。发达的交通网络、完善的城市功能、独特的人居魅力，让大批开发商看好该区域并陆续涌入，其中包括香港新世界、万华、远大、森宇、长冶、南华等外地和本地的知名房地产企业。

　　楼市的红火也带动了区域内土地价值的提升，最近西航港一宗151亩的土地以189万元的价格成功拍卖。

　　记者在展会现场采访中发现，双流区域内的开发商普遍对市场前景信心十足，即便是单价上万元的楼盘认购情况也不错，给了开发商更大的信心。