用经济手段挤压房地产泡沫 | |||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2006年04月30日 16:10 中国新闻周刊 | |||||||||
一年来,中央政府所采取的调控措施大多是行政性的,而健全市场体制国家普遍使用的宏观经济政策工具却几乎没有出手。现在该考虑运用利率作为控制手段了 去年4月27日,国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题,随后七部委联合出台文件,试图稳定房价。事实证明,这个“国八条”没有奏效。国家统计局公布的最新数据表明,全国70个主要城市中,只有上海、杭州等几个城市的房价涨幅趋缓,大多数城市的
有关决策部门不得不承认房地产调控政策的失效,4月8日,建设部住宅产业司司长沈建忠就表示:当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显。鉴于此,建设部政策研究中心主任陈淮近日预计,今年国务院依然将继续重点调控房价。但在进行下一步调控之前,首先需要追问,去年的房地产市场调控政策为何失败了。 调控失败的第一个原因是,政府根本没有运用真正的宏观经济工具。一年来,中央政府所采取的调控措施大多是行政性的,而健全市场体制国家普遍使用的宏观经济政策工具却几乎没有出手:利率仅微调一次,汇率仅增加很有限的波动幅度,税收政策也没有任何作用。 其实,对于抑制房地产市场的非理性繁荣,最为有效的政策工具是提高利率。英美面临房地产非理性繁荣,货币当局迅即提高利率,迫使市场参与者不得不在疯狂追涨的时候三思而行。但中国的货币决策机构在利率上却无所作为。另一方面,货币决策机构在汇率问题同样谨小慎微,导致外汇储备急剧增加,中央银行不得不为此相应扩大人民币基础货币供应,市场上流动性严重过剩,推动银行间利率一降再降。银行急于为其丰富的流动性寻找出路,疯狂地向房地产企业和房屋发放贷款,房地产市场上的投机行为从来不缺乏金融支持。 房地产市场调控失败的第二个原因是,大多数地方政府不仅没有积极抑制房价上涨,反而推动房价上涨。90年代以来,地方政府在土地交易与房地产市场上的利益越来越大。首先,政府通过廉价向农民征地,转手再以高出十几倍、几十倍的价格出让建设使用权,从中获得大笔财政收入。长江三角洲地区某些地方,政府从土地出让中所得到的收入甚至占到了财政收入的60%。而近两年来,政府手中囤积了大量土地,比如,深圳市一举将数百平方公里土地收为国有。国家统计局发布的国房景气报告说,今年第一季度,全国完成开发土地面积5284万平方米,增长53.3%。地方政府正准备从这些土地中获取收益,绝不愿意损失这笔预期收入。 其次,政府官员考核几乎以GDP增长率为惟一指标,而房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的,因而,地方政府完全有理由不计成本地推动房地产业发展。2005年,北京楼市的销售额已占到GDP的32%左右,另据估计,中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3。因而,地方政府绝不愿意看到本地房地产业的增长势头逆转。 因此,地方政府有十足的动机哄抬房价,借此一方面推动地价上涨,直接获取出让土地建设使用权的收入,另一方面则带动本地GDP高速增长,创造出好看的政绩。因而,过去一年中,地方政府基本上没有认真执行中央政府的房地产市场调控政策。 地方政府为了追求自身利益,甚至故意扭曲调控政策。比如,以调控为名,完全不顾市场规律,而人为收缩土地供应,向市场发出土地紧缺信号,以推动地价、房价上涨。近两年来,北京市土地拍卖单价已迭创新高。该市2006年的土地供应规划更为娴熟地操纵地价。它明确规定,东、西、北四环路内和南三环路内不再新增经济适用住房用地。这必然推动这些区域内普通商品住宅价格上涨。政府也宣布,限制高档住宅商品房项目建设用地供应,禁止高档别墅项目建设用地供应,这将会驱动现有此类项目价格大幅度上涨,并带动整体房价上涨。 应当说,目前国内的房地产市场,已经由2004年的东部地区局部过热,蔓延到全国范围内的过热。2005年东部投资上升14%,中部上升32.5%,西部上升33.4%。政府高层已经意识到这其中的危险,并明确下一步将控制货币信贷投放,加强固定资产投资调控。房地产市场面临着又一次调控。 这种调控是必要的。天下没有永远上涨的房地产市场,任何一种资产泡沫,如果膨胀过度,终有破灭的一天。90年代初的房地产市场泡沫破裂,就是一个并不遥远的前车之鉴。中国股市泡沫的破裂,也只是几年前的事情。而本轮房地产繁荣更是将大量民众拖入,如果泡沫破裂,其政治与社会影响将比90年代中期的泡沫破灭影响更大。因此,政府有必要采取一切合理的政策,在泡沫膨胀到自身极限之前,释放市场压力,促使其回归理性。考虑到土地供应基本上被地方政府控制,决策部门必须诉诸利率手段,现在该严肃考虑提高利率的时机与幅度问题了。 |