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中国指数研究院研究报告称，北京普通住宅期房上半年可能涨价15%
北京商品房以6725元/m2的均价，三年来首次超过了上海，成为了新一轮的“楼王”。而其有别于上海楼市的刚性需求和特殊地位，也使其当仁不让地成为中国楼市的风向标。
一时间，围绕房地产市场的分析报告纷纷将焦点对准北京。但是，究竟谁能看得懂，
谁可说得清？
本报讯(记者吴海花)据中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布《2006年房地产蓝皮书》预测，我国房地产价格长期走势上升。昨日，中国指数研究院北京典型住宅指数办公室披露了《2006最新北京住宅价格变动趋势研究报告》(下文简称《报告》)，该报告显示，东城、西城、宣武、海淀为涨价主力，今年3月东城房价同比上涨40.7%.
东城均价18064元/平方米
《报告》指出，以普通住宅为代表的低档房是推动整个住宅价格上涨的主要力量，而公寓等高档住宅价格则一直处于下行走势。
今年1至3月份，北京城八区仍然是住宅价格上涨幅度最大的区域，尤其是东城、西城、宣武、海淀四区，是支撑北京住宅价格上涨的四大区域。今年3月，东城区住宅期房成交价平均为18064元/平方米，同比上涨40.7%，价格及同比涨幅均高居各区县之首；西城、宣武、海淀三区住宅期房成交价也均在10000元/平方米之上。
从不同环带比较，二环内房价涨幅最高，四环外成房价上涨新主力。二三环之间的价格与二环内比较接近，价格差距正在逐渐缩小。近期上涨较大的为三四环间和四环外。今年3月，二环内住宅期房成交价为12099元/平方米，同比上涨37.4%；四环外住宅期房成交价为7646元/平方米，同比上涨24.3%.
通州大兴涨价空间大
该报告预测结果显示，未来几个月内北京市商品住宅价格将平稳上升。其中，商品住宅期房成交价格上半年预计将上涨7%-10%，普通住宅期房成交价格上半年预计将上涨12%-15%.
从区域来看，海淀因供应少而需求较大，价格仍然会保持较高涨势；朝阳、通州、大兴未来供应增多，同样需求增长也快，价格上涨空间也较大。东城、西城、崇文、宣武等中心城区因为目前已经较高的价格对需求有一定的抑制，未来价格以平稳为主。
北京某楼盘外景，箭头的方向似乎暗示着房价的飙升。本报资料图片康亚风摄
-原因
去岁持币观望今年需求爆发
《报告》分析，土地成本的增加加剧了房价快速增长
本报讯(记者吴海花)据《2006最新北京住宅价格变动趋势研究报告》分析，北京的房价居高不下，主要有供求结构、土地供应以及宏观调控政策等多方面的原因。
原因1 房源供不应求
据预测，北京市到2010年常住总人口有可能达到1700万，由此推算，每年新增人口约35万人左右。同时，本地居民家庭的置业升级、城市改造中所产生的需求和一部分家庭理财的投资需求都使得北京的房价很难降低。
该报告指出，从2005年第四季开始，普通住宅期房大部分供应面积减少，但需求强劲，在供应萎缩的情况下成交面积大幅攀升，供不应求成为此轮住宅价格上涨的根本原因。
原因2 土地供应不足
从当初的清河“地王”到最近的卢沟桥地块，几乎拍出的每一块地价格都超出了人们的心理预期。
土地成本的增加加剧了房价的快速增长。自“8·31”大限后，北京的土地一律用招拍挂方式上市，2005年土地放量明显不足，全年公开出让的土地总数量不到年计划的五分之一。在2006年可能转化为实际供应的土地中，75%是2004年“8·31”大限前“突击闯关”成功的土地，其中8大城区占去80%.
原因3 宏观调控影响
报告认为，宏观调控为此轮北京房价上涨积蓄了力量。中央两大调控政策(土地新政与房贷新政)的推行，导致一些有投资实力而无土地储备的企业难以通过招拍挂拿到住宅建设用地；一些有土地储备而资金实力不足的企业难以进行住房开发；一些可供开发的土地由于历史原因和新土地政策的出台变得难以开发，如此直接导致了市场供应的减少。
由于北京房地产市场需求刚性特征，宏观调控的政策效果没有体现在房地产市场的销售环节。旺盛的需求力量抵消了调控打压需求的力量，2005年的观望为2006年的需求爆发积蓄了能量。
-专家观点
土地成本必将抬升房价
专家认为，目前的土地出让方式将使消费者背上涨价包袱
牛凤瑞(中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任)
为中低收入群体开发的住宅产品，一般是销售价格在4000元/平方米左右的经济适用房。它之所以销售价格低，主要是政府在土地出让金以及相关税费方面给予一定的减免。目前，政府不可能对此投入大量的公共财力，所以北京市政府有关部门每年都在提出大力开发中低价位住宅，但是实际中却并没有什么行动。
现在有些住宅产品的销售价格居高不下，并非完全是因为土地成本增加而导致，因为有些项目是在“8·31”土地大限之前拿到的土地，但在销售过程中却按照目前公开出让的土地成本来计算房价，因此这些项目还是存在巨大的利润空间的。
从可操作层面来看，真正按照政府有关部门的要求，进行中低价位住宅的开发难度比较大。尤其是目前的土地出让政策，导致土地出让成本不断上升，而开发商也必然会将增加的成本转移到房价中。目前可以通过降低土地出让金的方式来开发一批中低价位的住宅产品，但是这也并非长久之计。
本报记者 张学冬
-北京举措
市建委将出台房地产监管政策
主要针对商品房交易，预计今日发布
本报讯(记者 蒋彦鑫) 昨日，北京市建委有关官员表示，建委将出台政策，对商品房交易市场进行监管，预计政策今日就会发布。
来自北京市房地产交易管理网的数字显示，3月，北京住宅期房成交价为7749元/平方米，同比上涨11.5%.
昨日，北京市建委有关官员表示，市建委已经着手研究很长时间，预计今日将公布相关的管理规定，对商品房交易市场加强监管。
而据媒体此前报道，建设部住宅产业司司长沈建忠表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市将动用行政手段予以调节。
-开发商声音
拿地方式不改房价只会上升
开发商表示，开发中低档房政府应予优惠政策
李文杰(中原地产华北区域总经理)
北京大力开发中低价位的住宅产品需要政府的推动，但是这个推动一定是用市场杠杆来进行。一方面，政府主管部门可以通过政策倾斜的方式，来调动开发商进行中低价位住宅产品开发的积极性，比如在土地出让金缴纳时间和比例等方面给予优惠、降低一些开发门槛等。另一方面可以提高土地的使用率，来提供更多的中低价位的住宅产品。比如在进行前期规划时，可以加大住宅产品的密度和高度，在一定程度上可以降低整体的开发成本。
通过招拍挂的方式获得土地的政策执行快两年了，政府有关部门当初并没有想到，通过这种方式和程序出让土地的价格增长如此之高。同时，在一定程度上，政府有关部门在土地储备方面并没有作准备。如果按照目前的出让方式和程序提供土地，房价永远只能直线上升。
本报记者 张学冬
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