加快住房金融体系研究 促进住房金融健康发展

　　吴晓灵

　　女士们、先生们：

　　大家上午好!

　　非常高兴在这春意盎然的时节，我们相聚在这里共同研讨中国的住房金融问题，为中国住房金融体系的建设出谋划策。在这里，我谨代表人民银行向各位专家的到来表示热烈的欢迎和真诚的感谢。

　　这次研讨会是人民银行与世界银行合作，对中国住房金融战略问题进行共同研究的一部分。我希望通过这次研讨活动，借鉴国际上成功的经验，帮助我们从战略高度勾画未来中国住房金融的制度、框架和目标，理清发展中国住房金融的思路。这里，我想讲三点意见。

　　一、必须高度关注房地产与房地产金融问题

　　世界上几乎所有经济体的中央银行都把稳定价格、促进经济增长作为自己的政策目标，而20世纪80年代以后房地产市场的剧烈波动已经引起各国政府和中央银行的高度关注。

　　第一，房地产业在国民经济中具有举足轻重的地位，是国民经济的支柱行业，连接着商品、服务和要素市场，对经济的拉动作用和影响力十分明显。据测算，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系，2001年对GDP增长的贡献率在1.9—2.5个百分点之间。2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78％，占GDP的8.6％。

中国经济目前处于转轨和转型阶段，城市化进程的持续和住房商品化的过程必将促进房地产业的发展，因而在今后相当长的一个时期里房地产业是国民经济发展的重要支柱产业之一。

　　第二，住房关系人们的安居条件和日常生活。有没有合适的房子关系到人们生活的基本保障，住的好不好，环境是否舒适关系到人们的生活质量，因而政府的住房政策和房地产业的发展政策关系社会发展目标的实现，是小康社会的重要内涵之一。同时，国家统计局2002年的调查表明，住房已占居民家庭财产的47.9％，成为百姓的主要财产，而住房贷款是我国居民最主要的负债，直接影响居民的其他消费支出。

　　第三，房地产金融关系到金融稳定。房地产业的发展关系国计民生，但它的生产周期长，资金需求密集，资金供需存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。在欧美国家，除房屋的建设本身外，其他相关领域大多属于金融服务业。在中国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84 %，与GDP的比率为16.75％，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，与GDP的比率为10.0％。房地产金融的健康稳定对金融系统的健康稳定至关重要。房地产泡沫对经济金融与民众生活带来的巨大影响，尤其是泡沫破灭后的负面影响，令各经济体中央银行不得不提高警惕，密切关注它。日本，还有香港是有深刻教训的。

　　第四，

房价与消费者价格关系密切。房价是一种资产价格，但在现代条件下货币在商品市场和资产市场之间的便捷流动，足以让中央银行密切关注房价和资金的流动情况。几年来，房地产金融调控措施一直是

宏观调控政策的重要组成部分

　　总之，促进房地产金融健康发展是中央银行的本职工作，中央银行必须研究它的体系建设问题。

　　二、必须加快住房金融体系研究

　　大家知道，中国的住房改革是遵循邓小平先生“摸着石头过河” 的路子，逐步推进、深化的。经过20多年的探索，一个市场化的、基本适应国情的住房制度已经基本确立，同时也初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象，需要深化改革加快发展。国务院领导最近指示，要全面回顾、总结房改和房地产发展的经验，研究提出符合未来发展方向的总体目标和任务。

　　因此，我考虑，研究住房金融体系需要重点考虑以下几项内容：

　　首先是产品体系。要细分市场，有服务于不同目的和人群的产品。目前我们就没有专门面向特定人群，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品，这是政策性范畴的。即使在商业性住房金融领域，目前的产品主要是贷款，导致风险过分集中在银行系统，应该推动住房金融产品创新，防范风险。

　　其次是市场体系。市场应该是多层次的、多方位的。住房金融市场不仅要有间接金融的信贷市场，也应有直接融资的工具，不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。同时，住房金融的发展也要依存资本市场和货币市场的发展。

　　第三是组织体系。除了直接向客户提供资金的金融机构外，住房金融市场还应包括与住房建设、交易、消费等有关的机构的参与，比如房产评估机构、贷款保险（担保）机构、会计师事务所、律师事务所、评级机构等，形成市场风险和收益对称、分担机制。

　　三、踏踏实实做好研究，规划好蓝图

　　在借鉴国际经验，建立、健全中国住房金融体系方面，学术界和政府部门做过许多努力，有过不少有益探索，有的效果不错，有的需要进一步完善。人民银行从2003年开始关注中国住房金融发展的战略问题，积极与建设部、银监会等有关部委进行沟通，取得了共识；2005年开始与世界银行开展合作研究，希望借鉴国外成熟的经验。这是我们举行这次研讨会的原因之一。下面我对做好这项研究提几点要求：

　　第一，学习和理解别国的经验要认真，不能浮光掠影。不仅要关注其成功的经验和作法，更要汲取他们失败的教训，分析其成因。在此基础上，总结经验，探索规律，设计、勾画我国住房金融体系和发展战略。

　　第二，在设计我国住房金融体系和发展战略时，一定要立足于国情，充分考虑我国的社会、经济和金融环境，要遵循市场发展的客观规律。既要制定整体规划和战略，有长远发展目标，也要符合、顺应房地产市场阶段性发展的要求，避免脱离实际，盲目冒进。这方面，我们是有过一些教训的。

　　第三，把研究与工作有机结合起来。在研究制度和战略时，我们不仅要规划好蓝图，设计好框架，更要明确阶段性的任务和目标，要切合实际，符合市场发展需要。目前应考虑以产品创新为突破口，推动市场发展。这是人民银行近几年一贯的工作思路。2005年，人民银行牵头开展了信贷资产证券化试点，在银行间市场上成功发行和交易了MBS；同时，商业银行的自主创新力度也很大，在2005年住房贷款利率上限放开后，很快推出了固定贷款利率等房贷产品。但总的看，产品创新方面力度还不够，尤其是我们没有适合中低收入人群住房的金融产品，市场没有细分，缺乏支持不同人群住房需要的金融产品，希望加快这方面的研究，加大这方面的工作力度。另外，不仅要努力拓宽一级市场融资渠道，比如房地产投资信托（REITs）、开发项目债券等等，同时要大力发展二级市场工具。

　　总之，希望我们大家一起，为了房地产的健康发展，为了金融的稳定，为了人民群众居住条件的改善，为了国民经济的持续、健康发展，为了社会的和谐与进步而共同努力。

　　谢谢大家！

　　（本文系吴晓灵副行长在2006年4月25日在“住房金融体系国际研讨会”的演讲）