一季度上海楼市在调整中寻找底部

　　黄清燕 每日经济新闻[2006-04-20]

　　汉宇地产最新研究报告指出，2006年第一季度，上海楼市经历了从春节前后的价格整体下探、成交低迷到部分品质较好楼盘和环线内超跌楼盘价位“筑底”并逐渐回温，成交量稳步攀升的过程。业内人士预期供求关系将经历先放大再收缩然后再逐步理性的过程。

　　2005年上海市土地供应量达到3000万平方米左右，部分获取较早、开工较快的土地今年面临上市；同时部分开发商急于求现，而消费者观望心态较强，又逢第一季度是传统的销售淡季，所以业内人士普遍预期市场对峙双方依然是买方稳占主动权，供求关系将会经历一个先放大再收缩然后再逐步理性的过程。

　　今年1月份，由于交易量的降低和累计供应量的压力，市场观望心态表现又趋明显；2月份新增供应量只有24.07万平方米（环比减少58%），商品住宅交易量为59.9万平方米；3月份随着政府对

住房公积金的政策性调整，合计新增供应量80.15万平方米，成交商品住宅面积138.75万平方米。

　　“对于

上海楼市未来一段时间的发展状况需要继续观察。”汉宇地产分析师认为，由于此轮行情波动幅度较大，市场在一段时间内可能仍会往回调整，使行情趋于平稳。综合第一季度的房产市场，主要呈现以下特点。

　　中心城区住宅供应量低于近郊

　　据统计，2006年第一季度末全市19个区域住宅可售供应量差别明显。卢湾区只有6.1万平方米，松江高达173万平方米。黄浦区、卢湾区等11个中心城区的供应量之和略小于宝山区、嘉定区、南汇区等8个非中心城区。

　　汉宇地产研究部认为，可售供应量的差异将对不同区域的房地产市场造成不同的压力，也决定了各个区域未来的市场走向。

　　另外，非中心城区的供应量压力会更加巨大，价格“筑底”的过程将从内环开始逐渐向中外环扩散，外郊环的价格将需要经历更长的时间才能稳定。

　　供应量增长幅度低于交易量增长幅度

　　2006年第一季度，新增供应量的增长幅度明显低于销售量的增长幅度。特别是3月份，两者的数值差距近60万平方米，这在一定程度上可以减轻累计供应量对市场的压力。但是每月几十万平方米的净销售贡献，对于上海目前近1000万平方米的可售住宅累积量来说不过是杯水车薪。今年近3000万的住宅供应量是政府无法回避的问题。

　　上海富阳分析师胡欣认为，商品住宅供应到下半年可能会形成“井喷”，而随着供应量的增加和刚性需求的被消化，新增供应量和交易量的关系可能实现再次“大逆转”。

　　普通商品住房成交均价高位运行

　　网上房地产资料显示，今年1-3月份，上海商品住宅价格呈小幅上涨，1月份9300元/平方米、2月份9348元/平方米、3月份9701元/平方米。特别是3月份，随着交易量的放大价格上涨明显。有数据显示，2006年1月份上海商品住宅的均价同比2005年上涨7%。

　　今年3月以来，从中环附近开始的楼市回暖行情迅速蔓延，覆盖全市环线以内大部分区域。不少前期超跌的楼盘出现量升价涨态势，甚至还有一些楼盘几周内均价每平方米上涨过千元且一房难求的现象。汉宇地产研究部负责人提出，这种短时间的快速反弹对整个楼市来说有百害而无一利。首先，上海楼市短时间的明显异动，增加了后续打击性政策出台的可能性；其次，只有在稳定的市场形势下自住型消费才会逐步入场，如此突变的市场行情会让更多人选择继续观望。