人气旺 七宝商铺看涨

　　现代化商圈和轨道交通将更直接地吸引地产开发商的目光 董琳霞 每日经济新闻[2006-04-19]

　　古镇商机如同市中心土地一样金贵。由于上海境内已开发成熟的古镇并不多，所以古镇商铺成为目前商业地产中的稀缺产品。早在2000年10月，七宝镇政府就曾斥资2亿元对七宝老街进行修复，一期招商短短几个月时间，七宝镇人气爆棚。一年之后，二期商铺招商同 样引来一阵抢租，目前七宝老街商铺租金已上涨至7元/平方米/天起。“然而，七宝近年来的发展并不仅仅局限于古镇这一条思路上。古镇已成为七宝的一个特色标杆产业，而现代化商圈和轨道交通可能会更直接地吸引地产开发商的目光。”七宝镇政府相关负责人表示。

　　目前的七宝古镇既是商业中心又是旅游景点，前来观光购物的游客主要有三种：一种是七宝镇区内的居民；另一种是周边如莘庄、华漕、虹桥、梅陇四镇和龙柏、航华区域的居民；此外还有其他区域的市民和到七宝旅游的海内外游客等。

　　闵行区七宝镇政府相关负责人透露，早在2000年10月，七宝镇政府就曾斥资2亿元对七宝老街进行修复，并在2001年底进行了一期的招商工作。短短几个月时间，七宝镇人气爆棚。一年之后，二期近7000平方米商铺又进行了全面招商工作，在一期生意火爆的基础上，二期商铺招商同样引来一阵抢租，而当时仅3.5元/平方米/天的租价非常适合年轻白领投资小买卖。

　　据老街商家介绍，这些商铺的铺主大部分都是本地住户，有些是租下商铺后再加值转租给他人，赚取租金差价。目前七宝老街商铺的租金已上涨至7元/平方米/天起。

　　老街一期是七宝古镇人气最旺的地方，分为南大街和北大街两大片区，南大街目前已形成本地特色小吃一条街，北大街则为乡俗文化旅游购物一条街，突出七宝的古文化、老字号、本地特产等。老街二期主要是休闲类茶馆、咖吧、酒吧、特色食品专卖、前后店作坊、书画专卖或书画工作室、二手文化收藏品及调剂市场，二期定位更趋向于中高档商品。

　　“七宝近年来的发展并不仅仅局限于古镇这一条思路上。古镇已俨然成为七宝的一个特色标杆产业，发展进入成熟期，而现代化商圈和轨道交通可能会更直接地吸引地产开发商的目光。”七宝镇政府相关负责人表示，七宝目前商业设施极其发达，镇政府按照大商业、大流通的格局，建设了一批大型的市场。由早期的乐购大卖场、乐客多龙城购物中心、星钻城购物城、七宝老街，一直到目前的家乐福、巴黎春天等组成了七宝镇强大的购物设施阵容。

　　除此之外，七宝将有两条轨道交通通过：一条是9号线，连接松江与徐家汇，目前正在紧张的施工阶段，而与轨交站点相配套的地铁商城已初具雏形；另一条10号线，即将进入动拆迁，离七宝镇中心最近的站点设在七莘路、吴中路口。

　　商业设施和轨道交通的快速发展已给居民日常生活带来极大便利，万科、万兆更是看好七宝地区的发展前景，在镇上圈地造城，如今两大地产商所开发的楼盘已成为七宝

房地产业的招牌。

　　知名大盘扎堆七宝

　　借力古镇特色、商圈发展和轨道交通建设，七宝古镇吸引了众多名牌开发商的目光。

　　目前万科和万兆是在七宝坐阵的最大两家开发商。万科地产自90年代初期开发万科城市花园后“一发不可收拾”，如今万科魅力之城、万科朗润园都已成为七宝地区的招牌楼盘；万兆地产开发的万兆家园系列、碧林湾和叠彩人家等楼盘同样凭借大盘效应吸纳了区域内大半的购房者。

　　七宝板块目前在售楼盘主要有万科地产开发的万科朗润园、万兆地产开发的碧林湾以及泓林置业开发的蓼花汀二期三大楼盘。

　　万科朗润园位于七宝镇新龙路，是一个一级生态型住宅小区。该案步行至七宝中心商圈约10分钟，至七宝古镇20分钟左右。住宅100%全装修，房屋交付时即可入住。小区以多层、小高层和单身公寓为主，规划有13000平方米的中央广场和4600平方米的生态水面。小区首批推出房源目前已全部售完，今年4月初曾推出过一批精装小户型产品“蚂蚁工房”，销售当日便告售磬，目前最新一批房源以97-153平方米的多层为主打，均价12000元/平方米。

　　碧林湾二期于4月初开盘，为了与同期开盘的朗润园竞争客源，碧林湾拿出了惊人的低价优势，以均价7700元/平方米吸引购房者（此前一批房源定价8100元/平方米）。该案位于七宝镇中谊路，步行至七宝古镇15分钟左右，至七宝商圈约20分钟，此次推出33号楼精品准现房，主打99平方米两房和130平米三房，对面建有10000平方米的大型景观休闲绿地。

　　蓼花汀二期目前已进入尾盘销售期。该案位于七莘路，步行至七宝古镇约15分钟，至七宝商圈约25分钟。蓼花汀花园就其规模来说并不算大，由8栋板式小高层和3栋联排别墅组成。小区的最大亮点是绿化率达到了50%。目前该案剩余房型为113-133平方米2房、3房，均价9100元/平方米。

　　二手房市场平稳公寓房、次新房成房源主力

　　七宝现在的二手房市场较为平稳，据二手房指数办公室提供的数据，3月以来七宝地区二手房成交量与前期相比无明显变化，与2月相比成交价格微幅下调0.4%。

　　从目前七宝板块内中介门店的挂牌信息可以看出，目前区域内抛盘量主要集中在一些90年代初期的公寓房和一些近年来开发的次新房。

　　板块内二手房总价一般在50万元至100万元左右，总价在50万-60万元可选择的房源有万科城市花园2房（面积70平方米左右）、宝仪花苑2房（面积80平方米左右）等；总价在60万-80万元可选择的房源包括白雪公主2房（面积97平方米左右）、碧林湾2房（面积89平方米左右）、南国花园2房（面积96平方米左右）、万泰公寓3房（面积100平方米左右）；总价在80万-100万元可选择的楼盘包括金球花园3房（面积100平方米左右）、四季运动汇3房（面积103平方米）、碧林湾二期3房（面积130平方米左右）等。

　　万科朗润园：品质高售价高噪音高

　　位置：闵行七宝镇新龙路

　　房型：蚂蚁工房50平方米左右；90-155平方米2房、3房、4房

　　均价：11000-12000元/平方米左右

　　看盘感觉：

　　1.小区品质上乘。作为一级生态型小区，项目综合运用了26项新技术。雨水收集中水回用系统，太阳能集中照明、供热系统等都是楼盘的亮点。

　　2.小区在新龙路入口，紧贴七宝乐购购物中心和七莘路休闲美食街，出行购物娱乐非常方便。

　　3.小区离在建中的轨道交通9号线七宝站点步行10分钟，离七宝古镇步行15分钟左右。

　　4.小区内规划有约13000平方米的中央广场、约4600平方米的生态水面，小区临近河滨公园。

　　心头悬念：

　　1.该楼盘售价是七宝镇内最高的，目前七宝镇新盘均价为8000-9000元/平方米，而朗润园售价高出区域均价约2000元/平方米。销售负责人表示，由于该案聚集了高科技产品，且均是全装修房，因此造价要比同类楼盘高出很多。

　　2.小区正好位于虹桥机场飞机航道下面，噪音污染严重。

　　荒岛房产工作室分析师王洪波点评：

　　价格过高是朗润园的最大障碍。七宝地区虽然商业发展迅猛，轨道交通在建，但目前镇内居民出行还只能靠公交系统，地理位置的相对偏远给板块内房价定了上限。当地居民认为8000-9000元/平方米的定价较为合理，万科的高品质楼盘由于造价的缘故定价过高，却与区域均价格格不入。

　　但此次朗润园推出的楼盘品种较多，从50平方米的蚂蚁工房到155平方米的大房型，满足不同的客户需要。50平方米的小户型装修精良，交房即住的特点非常适合区域内的长线投资客，而90平方米以上的常规户型能满足自住客户需求。

　　七宝铺贵 日租金7元/平方米起

　　依托旅游资源古镇商铺向来炙手可热，2002年底完成大规模修复的七宝古镇，如今商铺租金已到7元-10元/平方米/天，古镇商铺面积一般在10-30平方米左右，七宝古镇实业发展有限公司相关负责人告诉《每日经济新闻》，目前七宝古镇双休日人流量已达到2万人以上，黄金周期间客流更甚。

　　《每日经济新闻》实地考察发现，七宝古镇人气颇旺，就算是在工作日期间，游玩的旅客也不在少数。古镇商铺目前主营旅游型商品和本地风味小吃，主要商铺分布在一条仅容4人并行的狭长老街上，倘若是走马观花式的逛完整条老街只需30分钟左右。老街以塘桥为中心分为南大街和北大街两个片区，南大街主营本地风味小吃，北大街则以旅游纪念商品、明清风格的中式服饰为主，整个古镇现今已容纳近170家商家进驻经营。

　　小吃街收益稳定纪念品店生意清淡

　　即便在一条街上，南北两端的生意状况也有很大不同。

　　在南大街做汤团生意的叶老板告诉《每日经济新闻》，在老街上做小吃生意的商家收益一般都比较稳定，按经营品种的不同，每月毛利润大约在13000元左右。除去各项成本每月还有5000元左右的净利润。而小吃生意的顾客范围较广，除了观光的旅客，周边的学校学生、企业员工、住户，甚至周边商铺营业员都是客源，因此在七宝古镇经营小吃生意都相对稳定。

　　与之形成鲜明反差的是北大街上专营旅游纪念品和小商品的商家。在一家经营旅游纪念品和小杂货的店里，店员告诉记者，在平时没有旅行团光顾的情况下，店里的生意都比较清淡，客源较窄是这些商家的最大难题，该店员表示，本地顾客一般都不会光顾纪念品商店，只有一些老外和江浙一带的游客支撑小店生意。

　　为了走出生意清淡的窘境，一些纪念品商家在销售主营商品的同时做起了日用商品和电子产品（光碟卡带等）的生意，有商家透露，转型后，生意也可以和南大街的小吃街相提并论了。

　　“北大街小商品给人的感觉档次太低。”从福建来沪旅游的方女士认为，“提高商品品质，做出商品特色才是商家招揽生意的最大本钱。”

　　古镇商铺抢手日租7元-10元/平方米

　　即便如此，七宝古镇南北大街的商铺均呈现抢手态势。

　　在七宝古镇周边的4家中介门店，记者均未看到七宝古镇商铺挂牌出租或转让的信息，一位中介工作人员表示，目前要想在七宝古镇寻觅商铺，须与商家直接洽谈，准备撤走的商家会在店门口挂上“招租”或“转让”的牌子，有意进驻或是长线投资商铺的客户可自己留意。七宝古镇除了南北大街这条狭长的小街，在两端支路上还零星分布了一些店家，然而这些商铺的人气明显不足，租金也仅4元/平方米/天，商铺面积一般在12平方米左右。据《每日经济新闻》观察，南大街到南端支路的富强街交汇处，没有设立任何导路牌，游客到此，以为富强街不能环通，折返又从南大街走回去，导致富强街人流不足，较为萧条。