调控成“空调” 长三角楼市“转暖”隐忧

　　新华社[2006-04-19]

　　时下，国内大部分城市房价上扬势头依旧不减，而作为调控重点的长三角地区，楼市也现出某种“转暖”迹象。实施房地产宏观调控政策虽然行将届满1年，但一个无法回避的事实是，调控遭遇了一些地方政府、银行和房地产商的“多向突围”。

　　以国办转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》为标志，去年5月后开始，国家实施遏制投机、抑制投资、收紧地根、把好银根的宏观调控政策。调控之初，长三角楼市很快就出现了缩量观望行情，部分地区楼价小幅下跌。

　　由于个人房贷持续萎缩，沪苏浙银行开始明里暗里“松绑”个人房贷、提高贷款成数、优惠贷款利率。

　　而在政府托市方面，最为典型的例子是杭州市的“购房进户口”。今年3月，杭州市房管局、公安局出台《外地人在杭购房入户试点办法》。该办法还开宗明义地提出：此举是“为进一步吸引外地人来杭购房置业，推动房地产市场交易，促进房地产市场健康发展”。

　　业内人士称，地方政府在担心房价过高可能危及社会稳定的同时，也不愿看到房市萎靡；而银行则既要担心房产泡沫的破灭又要设法规避坏账风险、遏止房贷份额的大幅回落。

　　在地方政府、银行出招的同时，房地产商也在积极设法破解调控“困局”。

　　由于宏观调控，长三角一些房地产商的资金链已出现紧张甚至近乎断裂的局面。江苏一不愿透露姓名的地产老板称，目前行内规避风险的主要手段是延长房产开发周期，推迟竣工、暂缓新项目上马。由于资金无法及时回笼，一些房地产公司已经开始借高利贷。

　　跨区域开发则是房地产商应对宏观调控的另一重要手段。翻开地产类上市公司年报，跨区域布局、跨区域土地储备已经成为2005年后各公司重要战略步骤。年报显示，万科、深振业、金地集团、富力地产、招商局等都加强了在二三线城市的布局。

　　业内人士称，由于房地产市场发育不平衡性及各地政府对调控所持态度存在微妙差异，跨区域布局对房地产商获取土地、规避风险有重要作用。

　　专家忧心房地产走势

　　“宏观调控会淘汰一批实力不强的企业，由此将引致房地产格局的重大变化。但房地产商实际上非常看好房市发展前景，他们认为只要撑得过去就是赢家。”申银万国

证券研究所高级分析师陈昱新对记者说。

　　与此同时，消费者也仍旧对房市抱有较强投资期望。记者在上海、杭州、广东等地曾经采访过几十名消费者，他们均表示看好房市远景。有专家指出：目前长三角等地的观望实际上是一种长期看好的表现。

　　“这两种看好叠加的结果会对房地产投资产生重要影响。目前很多房地产商都在拼命拿地，这可能会继续导致房地产‘泡沫’的增加。”陈昱新警告说。

　　目前，已经有不少专家开始对未来房地产开发能力的释放表示担忧。“前几年房市火爆已经令潜在的自住购房能力得到提前释放，1998年至2005年，全国房屋销售面积年均增长25%。这意味着在未来很长一段时间内，自住需求很难继续高涨。”陈昱新说。顾海波则希望有关方面继续加强调控。他说，在房地产新政实施的2005年，全国固定资产投资和房价仍然全线飘红，珠三角和北京等地的房地产投资和房价涨幅仍然过快。在这种情况下，有关舆论应该督促地方政府、银行摒弃只顾地方利益、近期利益的短视行为，进一步加强宏观调控，严把土地、信贷两个闸门。