中顺迷雾

　　在南昌市叠山路西端到八一桥畔，有两栋被围墙团团围住的烂尾楼。从上世纪九十年代初至今，这两栋烂尾楼几易其主几易其名，其中一栋楼盖到六、七层的时候，十年内再不见长高，成了这座城市有名的烂尾楼。

　　2002年，有媒体报道说按照五星级标准兴建的“中顺国际大酒店”和“中顺广场”将在这里落成，这两栋楼的最终用途才浮出水面。2003年6月开始，“中顺国际大酒店”在半年 内一口气盖到了38层封顶，相比之下，与它一街之隔的凯莱大酒店显得“矮”了半截。

　　但就在此楼封顶不久，旁边的“中顺广场”大楼也盖到五、六层时，这两处工程又突然再次停工，直到现在再无进展。

　　中顺酒店所在地邻江靠近八一桥、滕王阁，位于市区交通便利的繁华地段，可谓是黄金宝地。路人皆称，这么好的地皮，却时建时停，多年不能发挥出效益，很不划算。

　　这两栋烂尾楼十几年中一波三折，重新开工又卷入到轰动全国的敏感案子中，很多业内人士谈起该楼盘也是欲言又止，使其蒙上了一层神秘的面纱，吸引着人们了解它的前世今生……日前，商报记者就该工程的再次停工做了一次采访调查。

　　“中顺”不顺

　　●风雨飘摇十几年

　　●几易其主几改其名几度停工

　　在“中顺”工地现场，宣传橱窗里还留存了许多酒店的宣传广告画，漂亮的游泳池、旋转观光电梯、充满了中、西情调的大厅和包厢，尽情抒发着酒店的豪华高贵。只是因工期太长、停工太久疏于管理，宣传橱窗已经显得很陈旧，几处玻璃也被人砸了几个窟窿

　　以单位盖楼的名义征地

　　故事的开端，要追溯到1991年7月。一种说法是，当时江西省公安厅交警总队在南昌市沿江路征用了10亩土地，并与南昌市东湖区商品房开发公司就该地转让达成协议，以一亩67万元的价格支付了转让费。另一种说法是，南昌市政府以行政单位办公为名，向省公安厅无偿划拨了这10亩地，当时的申请理由是，省公安厅下属交警总队没有办公楼。

　　1993年，公安厅所属的江西赣安实业总公司与香港南洋贸易公司合作成立了“景安实业有限公司”，计划用该10亩地兴建一座24层写字楼，名为“景安大厦”。

　　1995年，因香港方面迟迟不入资，双方终止合同，改由台湾名国有限公司继续投资该项目，合作成立了“江西长安实业有限公司”，其中赣安以土地作价3200万元占40%的股份，“景安大厦”易名为“长安大厦”。

　　1998年，长安大厦完成了2.3万平方米的七层楼部分。此时正值中央出台军队、武警、政法机关不再从事经商活动的规定，为此赣安退出，并于1999年6月以2240万转让全部股份给台湾名国有限公司，公安厅在赣安不再拥有任何权益。

　　2001年，江西长安实业总公司又将其全部股权转让给香港杜邦帝亚实业有限公司，该公司为时任省检察院检察长丁鑫发之子丁少华的岳父张良琛，与一台湾商人于1987年在香港共同注册成立，是一家私人公司。当时，转让股权总价是4000万，而按照当时市价每亩500万，这10亩地也值5000万元。至此，“长安”退出，公司名改为“中顺”，“长安大厦”自然改成了“中顺大厦”。

　　2002年5月，南昌市政府与香港杜邦帝亚有限公司签署协议，由后者全资收购“长安大厦”所属地皮及建筑物产权。

　　2003年，中顺国际大酒店提出董事变更，丁鑫发的亲家张良琛任董事长，丁鑫发的儿媳张力虹任副董事长。经过历时十几年的一系列复杂的运作和转手，这座建筑最终以极低的价格被丁鑫发家族完全控制。

　　丁鑫发出事与该楼有关

　　本来早已与丁鑫发无关的工程项目，十年易主成了其家族的产业，这个项目的建设速度也突然加快，对外宣传的项目规模也让人刮目相看。据当时媒体发布的消息称，中顺国际大酒店完全按照21世纪国际五星级酒店标准建设。

　　但在丁鑫发任公安厅厅长时，他在赣江之滨与境外某企业合作，是准备建江西最高的商务楼，建了四五层后搁置下来，成为南昌有名的“烂尾楼”，这就是中顺国际大酒店的“前世”。

　　这栋楼的产权原来一直归公安厅，但丁鑫发从公安厅离任到省检察院出任检察长之后，就神秘地成了个人所有。重新着手开发这栋楼的公司——中顺国际大酒店有限公司，其老板正是丁鑫发的儿子丁少华。丁少华被抓原因传闻很多，其中有一种说法就是与这栋楼有关。

　　在2003年6月中顺国际大酒店动工后，当地媒体报道说，投资8亿兴建高38层、南北双楼分别高达145米和147米的中顺国际大酒店，将是南昌最高的标志性建筑和展示英雄城新风貌的又一道靓丽风景线。

　　半年后，大酒店主楼即封顶，但随着丁少华的“出事”，号称“江西省首家严格按照国际五星级标准兴建”的酒店便再无进展。

　　有人称，丁鑫发落马，他的若干个经济问题都和这栋楼有关。在酒店建设过程中，丁鑫发帮助其子从“赣州某银行”贷款3000万元，从“南昌某银行”贷款8000万元，为能获得贷款，据说有人还曾威胁过银行行长。其子做生意的钱，他还从私人老板处借来，最初就从江西金威有限公司董事长兼总经理、仟禧住宅小区的开发商晏广保(因行贿胡长清曾被判刑)处借了一笔巨款。

　　2005年8月31日，中顺大厦被省高院查封，省高院的通告称准许原告“中国十五冶建设有限公司”财产保全，查封工程主体部位1到5层房地产。由此看来，该项目开发商与施工单位之间也存在一时扯不清的经济纠纷。

　　为获贷款曾行贿银行

　　出身高干家庭的原江西省工行营业部副总经理舒明，利用自己的职权以及背景，为他人谋取公路的承包权，受贿100余万。2005年12月16日，福建省宁德市中级人民法院一审判决以受贿罪，判处被告人舒明有期徒刑13年。

　　法庭审理查明，被告人舒明在任中国工商银行江西省分行管理信息处处长、营业部副总经理期间，利用职权之便，收受熊某、蔡某、丁某人民币5.45万元、港币5万元、美元0.1万元，合计人民币11.6万元，并为蔡某的“抚河明珠”、丁某的“中顺国际大酒店”发放项目贷款。同时被告人舒明身为国家工作人员，利用其出生高级干部家庭的特殊地位形成的便利条件，通过其他国家工作人员职务上的行为，为请托人上官某谋取不正当利益，并收受人民币100万元。在来源于宁德法院的庭审材料中，赫然提到了“中顺国际大酒店”为获得发放项目贷款行贿舒明的事实。

　　记者还了解到，南昌市中级人民法院在2005年9月29日公开开庭审理了南昌商业银行与江西中顺国际大酒店有限公司、江西仟禧城置业有限公司借款合同纠纷一案。也就是说，中顺项目贷款渠道还涉及到地方银行。为此，记者来到向酒店发放过建设项目贷款的南昌商业银行，希望了解此工程项目在该行的贷款情况，该行宣传口的有关负责人称，这是政府行为，依照程序不会出现不良贷款。记者再接着询问有关细节问题，但对方始终是三缄其口。

　　至今还是“烂尾楼”

　　南昌市的“烂尾楼”在抚河路就有几座。在叠山路与沿江北路交汇处有“长安大厦”；与此楼相隔只有60米左右的“赣江工贸大厦”，其命运与“长安大厦”一样；位于抚河中路、现易名为“天龙商务公寓”的住宅楼，也是一座被“唤醒的烂尾楼”。

　　业内人士认为，“烂尾楼”影响了城市环境和景观，对于建设花园城市的南昌来说，“烂尾楼”更成为一道不和谐的风景，给南昌的招商环境与城市形象带来不好的社会影响。每一个“烂尾楼”项目，几乎都要占压一定数额的银行资金，这对银行本身、对城市经济发展都是非常不利的。

　　2002年5月24日，南昌市人民政府与香港杜邦帝亚有限公司在香港签署协议，由后者全资收购“长安大厦”所属地皮及建筑物产权；2003年4月22日，在南昌市政府的大力支持下，又促成杜邦帝亚公司与南昌市工商局签订了《赣江工贸大厦在建工程转让合同》。此时“长安大厦”与“赣江工贸大厦”这两栋“烂尾楼”重获新生，两栋楼的全面改造于6月15日开始，改造后的两栋楼是通过裙楼连在一起，一栋为“中顺国际大酒店”，另一栋暂名为“中顺广场”，其将成为江西省首家产权式的五星级酒店。

　　从本意上说，政府部门为解决城区烂尾楼的问题，做了很多实际工作，但在2004年中顺国际大酒店的老板涉嫌严重经济犯罪问题暴露之后，在这场“风暴”面前，工程项目无法进行了。如今的中顺工地现场又恢复了往日的沉寂，38层的大楼框架高耸入云，一架大型的吊车已经锈迹斑斑的“歇”在工地上。过往的人们看了有的摇摇头，有的说上一句：“这楼以后咋办呀？”

　　记者就中顺酒店工程几度停工，是否涉及到违反建筑施工规定，向南昌市建委有关人员咨询。得到的说法是，如果停工时间超过半年，施工单位要向建设行政主管部门重新申请办理施工许可证。该主管部门透露，在建设资质与工程质量方面，中顺大酒店项目工程本身不存在问题。

　　中顺酒店所在地邻江靠近八一桥、滕王阁，地处交通便利的市区繁华地段，可谓是黄金宝地。路人皆称，这么好的地皮，却长年不能发挥出效益，很不划算。

　　中顺楼盘的东面临街是一排主要卖水运用品的杂货店，问及一些店主，他们对酒店两次停建的事情都知道。有的说，这次停工不是没有资金，应该是问题没有解决完。“建到这份上了，房子终归是要完工使用的吧！”

　　中顺猜想

　　●理清产权

　　●产权式的盘活有可能重现生机

　　有消息人士透露，前不久某银行前往“中顺”工地办了一个交接手续。从省高院批准施工单位中国十五冶建设有限公司的财产保全，封存酒店1至5层，到中顺工程项目与几家银行的项目贷款纠纷，以及投资方老板涉嫌经济犯罪，让外界感到中顺的债权债务关系扑朔迷离。

　　五星级酒店会掉价吗？

　　据介绍，中顺国际大酒店按照21世纪国际五星级酒店标准建设，酒店基地占地约20亩，总建筑面积近16万平方米，主要由中顺国际大酒店和中顺广场(暂名)两栋高约37层的建筑构成，由中顺国际大酒店有限公司投资，总投资约8亿元人民币。酒店主楼高度为145米，中顺广场主楼高度147米，为江西建筑物之最。“中顺”从楼盘的营销运作模式来看，具有自身的特色和亮点。值得一提的是，中顺国际酒店将引进现代产权式酒店经营思路，建成全省首家产权式五星级酒店，酒店将每间客房或其他服务设施分割为独立产权出售给投资者，投资者拥有此房间的权利，可享有每年的自用居住天数的入住权，其他时间则可交由酒店管理公司统一经营，赚取年度该客房的利润分红，实现投资的保值和增值。投资者拥有了全产权的客房后，还可邀请亲友入住，亦可以转让、抵押、赠送与继承。

　　近日记者探访中顺工地现场，发现工地围墙的宣传橱窗里还留存了许多酒店的宣传广告画，漂亮的游泳池、旋转观光电梯、充满了中、西情调的大厅和包厢，尽情抒发着酒店的豪华高贵。只是因工期太长、停工太久疏于管理，宣传橱窗已经显得很陈旧，几处玻璃也被人砸了几个窟窿。

　　从商业角度而言，中顺再次停工的风波，让酒店美好的蓝图和构架蒙上了阴影，无疑影响了它的卖点。

　　寻找现实有效的办法盘活

　　专家们分析，“烂尾楼”的产生有三种情况：一是产权不明；二是资金不到位；三是产品不对位，也就是不适销。中顺国际大酒店项目再次搁浅，究竟是哪方面的问题，除了卷入一场官司的原因，恐怕以上“三种情况”都有一定程度的存在。

　　找出楼盘运作不畅的问题，经过实力企业的接手盘活，烂尾楼“丑小鸭变白天鹅”的情况，在南昌也是不乏其例。“南浦大厦”早在1998年被江西省科学技术出版社买下，创下了南昌市“烂尾楼”收购的第一个纪录，目前这栋楼的改建后已交付使用。青山湖畔的“中成广场”被深圳北方地产公司买下，用作高档商住楼开发，重新规划改造后易名为“金色水岸”，6月8日开盘以来，也受到购房者的追捧。高新开发区的“江山花园商住楼”以1200万元拍卖而易主，工程进度得到了保障，销售也取得不错的业绩。同在高新开发区的“五湖实业大厦”，近段时间通过重新包装定位之后，推出了精装修式的酒店式公寓——“爵士馆”，其小户型、低总价及“我行我酷”的现代都市气息，确实让都市时尚一族心动。

　　业内人士陈先生认为，“烂尾楼”之所以产生，开发商决策失误是首要原因。有的开发商对房地产市场缺乏科学的判断分析，设计项目规模大、功能杂，市场定位脱离实际，甚至连用地的地质情况没摸准就匆匆上马；有的开发商实力不够强，对项目建设成本测算又不精确，或将资金挪用到别的地方，工程往往建到一半就缺乏后续资金。另外，有少数项目是受规划和土地用途调整影响而停工的；还有一些是因为国有企业在制度上发育不良，使其在越来越市场化的房地产业中力不从心造成的。

　　更有业内人士明确指出：盘活中顺，比盘活一般的烂尾楼难度要大得多，这表现在它的建设旷日持久，加之涉及到丁鑫发一案，负面影响太多。但它的盘活优势也显而易见：位于城区黄金地段，利用价值高，在杜邦帝亚全资购买和运作下，一栋楼已经做到了封顶，整个项目框架业已形成。不论是开发商在建设资金链的哪一个环节出了问题，都有可能让整个工程项目搁浅。本着激活楼盘，为开发商融贷资方带来利益最大化的思想，整合方案推进项目，实现资本变现，是极为现实和有效的办法。

　　未来的中顺广场和中顺国际大酒店项目将会出现怎样的局面？从目前获得的信息来看，香港杜邦帝亚有限公司当时称以3.7亿元全资收购中顺国际大酒店项目，将投资8亿元建设5星级大酒店，并推出产权式经营运作。眼下中顺工程建设的融贷资金已经达到数亿元，还可能有建设单位的垫资和“产权式酒店”的运作融资。最后的结果，应该是此工程的债权各方，如银行、投资方等坐下来，拿出新的融资和新的利益分配方案，可望促成大楼的建成和投付使用。

　　之所以说中顺还有盘活的可能，是由于前面的投入和建筑都既成事实，并且已经形成巨额投入。像过去那样一停十年，将带来严重占压银行资金的后果，同时投资方因有贷款融资，更是耗不起。还有来自创文明卫生城市等方面的社会压力。

　　产权运作激活“中顺”

　　记者在进一步的采访调查中了解到，中顺项目要摆脱困境，寻找新生，前提首先是要理顺产权，而发展方向也显然要在“产权式”运作上做文章。中顺的发展初衷就是打造“产权式”酒店。在南昌，产权式酒店的成功运作已有先例。

　　目前南昌的平均

房价在3500元／平方米左右，但南昌国恩宾馆眼下产权式房的起价是11000元／平方米的高价位，居然还卖得不错。目前该楼盘400多套客房已售出一大半，只剩下一些尾楼，本月底可望开张。其营销策略除了引入上海东湖酒店经营管理公司经营管理，更多的是引入了产权式酒店的运作模式，吸引了业户。

　　那么，楼层高分别为145米和147米的中顺国际大酒店如能投付使用，其客房面积远高于国恩，酒店建设标准也称高于国恩，产权运作的资金回报将达到数亿元，这对于中顺的投资经营方来说，应该是非常诱人的。

　　业内人士称，中顺提出了产权式酒店的开发经营模式，而此前一直到大厦封顶，外界也看不到“产权式”效果的凸现，中顺应该借鉴产权式酒店的成功运作经验。

　　南昌大学的黄教授谈到，产权式宾馆酒店本身是一种投资行为，此种形式第一大受益者就是开发商，因为客房卖掉后，他们就已经收回成本。投资回报率的高低和风险大小，实际取决于这个酒店将来的营运状况，而不仅仅取决于开发商出售时的承诺。因此是否赢利、赢利多少，还得看后期经营和

物业管理。产权式宾馆酒店的业主由许多成员组成，他们对经营业绩参与、监控的手段与机会较少，而酒店又是一个对管理要求极高的行业，因管理而导致经营性亏损的风险极高。如果经营公司管理不善，就会亏本，直至退出。

　　他说，产权式的盘活，可能给中顺带来生机，今后怎样生存发展，还需要酒店的综合管理和多种经营跟进。

　　有了激活中顺国际大酒店项目(或者其他名称)的思路，还要有法律的市场的手段，还要在明晰产权的基础上组建完善机构，尽快拿出新的动议推进项目。如果项目各方都只抱着各自的利益，不重视项目的重新启动，不能尽早建成开盘，这处“烂尾楼”或“问题工程”还将长时间的陷入束之城市“高阁”的尴尬境地。