深圳物业税调研方案出台 主要针对投机者和豪宅

　　-本报记者 阳静纯 深圳报道

　　4月11日，一份名为《物业税征收对政府财政收入的影响分析》的调研报告提交至深圳市国土局和地税局。该报告是今年初两局联合委托世联地产顾问有限公司所做。

　　今年初，国家税务总局副局长王力曾表示：国税总局正在部分地区就推进物业税进行 试点。首批进入试点地区的城市就包括北京、重庆、深圳。

　　而刚刚提交的报告，正是深圳进行物业税试点的先期调研。报告中所推荐的方案，很可能对未来深圳物业税试点的展开，产生相当大的影响。

　　记者获得的这份报告建议，物业税征收可分三步实施：第一步专门针对高投机行为者高频率征收物业税；其次，针对空置房屋、豪华型住宅及个人第二套住宅进行征收；最后则是全面铺开。

　　深圳市地税局内部人士在接受记者采访时透露，该局去年就成立了物业税专门小组，由于该税种涉及面很广，工作一直处于保密状态。但他也表示：“深圳今年推出物业税是不可能的。”

　　两种模式

　　世联地产研究部经理杨亦锋介绍，根据调研，物业税征收方法现行主要有香港模式和美国模式。

　　香港模式，主要是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等一并转为在房屋保有阶段每年统一征收。

　　美国模式不涉及土地出让金，直接对物业持有人在保有阶段按照“房屋评估价值”(非原值)按年度征收物业税，税率多在1%-3%范围内。

　　在已购房和新购房的区别税率方面，香港对1984年前的房屋固定收取一定额度费用，对新房则采用物业税的方式征收。

　　“假如我们也划定一个时间征收物业税，可以预计的是会在这一时间前形成抢购从而在短期助推已经虚高的房价。”杨亦锋认为。

　　至于土地出让金按年收取可降低开发商初期成本从而降低房价的假设，调查显示，这只是一种美好的假象。“市场价格变动是由供需等多方面因素共同决定的，单纯降低开发商成本是否能降低二级市场价格，无法确定。”杨亦锋表示。调查数据更表明，若初始购房成本下降将引入更多的投机者，会引发新一轮价格上升。

　　鉴于香港模式短期对调控房价可能产生的负作用，调研报告建议国内物业税征收可先对美国模式进行改良，即侧重对投机和豪宅类物业征收，并加大征收频度。报告指出：加大征收频率能够有效避免高转手率房屋逃缴物业税。

　　同时，只针对投机和高档住宅征收，则有助于稳定楼市。杨亦锋表示，若对所有物业持有人都征收较高税率，将加重自住型消费者的负担，从而会挤压部分自住需求。

　　分步走

　　在物业税最终扩大至向全民收缴后，报告建议可辅以各种减免政策保障居民基本居住权利。如将物业税按减除基本居住面积后征收，将征收总额与个人收入挂钩，超过一定比例即进行免除，或考虑对与个人社保账户进行连通补偿等。

　　报告提出，在打击市场投机和保障居民基本居住权利等目的实现后，最终物业税的“彼岸”仍以采取香港模式为宜。“物业税改革应转到稳定政府财政、保障可持续性发展的目标上来。届时，香港模式将成为首选。”

　　调查显示，物业税已经成为西方地方政府的税收支柱。物业税在大部分西方国家地方财政收入中占70%以上，部分国家如

澳大利亚甚至达到了100%。美国近十年的地方税收中，物业税所占比例一直在30%左右。

　　按照报告中的实例数据测算，在房产价值不发生任何增值的情况下，实施香港模式物业税征收方案后，政府收入第一年锐减49%，以后年度按房地产市场保持正常增幅(年增长6%)的情况折算，政府投资回收期为17年左右，而无需再像现在要等上70年。在这种模式下，政府就可以很好地解决财政寅吃卯粮的状况，达到财政持续发展的目的。此外，即使在房地产发生下跌50%的极端情况下，也只会使政府当期收入下跌11.91%左右。