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房产商大肆囤地居奇煽旺楼市虚火 谨防泡沫变大


http://finance.sina.com.cn 2006年04月14日 13:53 新华网

  再加上消费者投资情结难解,房地产市场“泡沫”可能越来越大,专家呼吁防止宏观调控成“空调”

  新华网上海4月13日专电 (记者 蔡国兆 彭勇) 房产开发商继续加大土地储备力度,珠三角、北京等地楼价飙升,上海房地产市场出现“转暖”迹象。有关专家分析指出,中国房地产市场“虚火”未退,有关方面应尽快拓宽民间资本投资渠道,防止资本在房地产行业
扎堆,造成更大的房产泡沫。

  房地产商囤积土地,断言“房地产市场肯定还会再火”

  房地产市场宏观调控已满一年,中国房地产市场的“高烧”是否真的已退?业内专家分析指出,从部分地区楼价增速减缓看,房地产市场确实已出现“降温”迹象,但透过部分地区“降温”的表象,中国房地产市场实际上“虚火”依旧。

  一批房地产上市公司近期披露的年报显示,在国家加大宏观调控力度的2005年,房地产开发商一个重大举措是加大土地储备力度。其中,“复地”新增约152万平方米;“万科”新增651.2万平方米。

  申银万国证券研究所高级分析师陈昱新对记者说,目前国内一些房地产上市公司的土地储备已经达到2至3年的开发规模。记者接触到的资料证实了这一判断:金地集团,2005年末土地储备500万平方米;富力地产,截至2006年3月拥有总建筑面积约940万平方米的土地储备;中华企业,到2006年末土地储备仍将保持在362万平方米……

  虽然一些房地产企业出现了资金链紧张甚至断裂的情况,但房地产商总体仍然看好房地产市场。江苏吴江鹏翔房地产开发有限公司副总经理甘斌对记者说,只要撑过这两年,房地产市场肯定还会再火。不管人们是否相信,这确实是不少国内房地产商对未来的真实判断。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,他曾经对万科、中海、合生创展、金地、招商、首创等房地产公司40余名决策者、管理人员、研究人员进行过调查,并参加过不少公司的内部会议。他说:“从传来的信息看,几乎所有业内人士都看好房地产市场未来走势。”

  正是基于这一基本判断,各地房地产商一方面通过延期竣工、暂缓新项目等手段规避市场风险,另一方面又通过招投标、合作开发、收购其他公司项目等手段继续储备土地。

  消费者:无法割舍的房市投资情结

  房地产商看好市场前景,消费者也依然对房地产投资抱有期望。去年以来,消费者对楼市开始持观望态度。业内人士指出,今年3月上海房地产市场出现的成交量“井喷”就是观望群体的一次“试探”。

  来自上海官方网站“网上房地产”的统计显示,3月份上海商品住宅交易量强劲反弹,达到179.67万平方米,与2月82万平方米的成交面积相比,环比增幅高达119%。这一成交规模已经达到了去年调控政策出台前的水平。

  “在某种意义上,这段时期的观望本身就是一种长期看好。”陈昱新说。他认为,在目前的大类资产中,无论是股票还是债券,近几年回报率水平都不能令人满意。各类收藏品:字画、邮票、古董、黄金价格鸡犬升天,关键的原因就是大量的货币财富无处可去。作为重要资产类别,房地产的吸引力不俗。

  截至2005年末,我国城乡居民储蓄存款余额已经超过14万亿元。这笔社会财富在寻求不到更为可靠的投资路径时,房地产业无疑会成为投资的重要考虑。而这一趋势也在地方政府和银行政策等“外部信息”的影响下得以巩固。

  专家:应进一步加强调控,同时拓宽投资渠道

  近来陆续浮出水面的“外部信息”对消费者态度产生了重大影响。3月,杭州市房管局、公安局出台《外地人在杭购房入户试点办法》。该办法称,“为进一步吸引外地人来杭购房置业,推动房地产市场交易,促进房地产市场健康发展,”在钱江新城、经济开发区、滨江区购房达到一定价值和时限,可申请办理1户杭州户籍。与此同时,沪、苏、浙三地银行纷纷明里暗里“松绑”个人房贷,提高贷款成数,优惠贷款利率。而“取消转按揭”“购房退税”等救市声也时有所闻。

  “政府、银行肯定会‘托市’,这是房地产商和消费者普遍的看法。房地产商热度依旧,消费者投资情结难解,这两种效应叠加带来的结果可能是,房地产市场‘泡沫’会越来越大。”陈昱新警告说。

  陈昱新对上海、北京、南京等12城市的房价收入比曾经作过一个详细的研究。“平均值在6倍以上,已经明显偏高!目前我国不少城市已经出现城市居民难以承担房价压力,自住购房动力不足的问题。”陈昱新说。

  房地产商囤积土地,消费者投资性需求继续看好市场,部分城市居民已经难以承担房价压力,一系列的现象表明,如果不继续采取有力措施,中国房地产市场有可能会出现一个“泡沫”积累和破裂的过程。

  上海房

地产界独立评论人顾海波认为,当前房地产宏观调控效果刚刚开始显现,房价相对于近两年仅初步具有松动迹象,有些地方就急于放松银根(个贷)和积极“救市”。这种行为有悖中央宏观调控初衷,对房地产市场的长期健康发展将产生不利影响。他说:“有关方面应进一步加强宏观调控。这一过程中,地方政府应摒弃只顾地方利益、近期利益的短视行为,一方面继续把好土地、信贷两个闸门,另一方面继续遏制投机、抑制投资,防止宏观调控成‘空调’。”而陈昱新则认为,国内投资渠道的“贫困”是房地产业泡沫难消的重要原因之一,有关方面应尽快拓宽投资渠道,防止民间资本在房地产行业扎堆。


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