耐心培育等待升值 “养铺高手”的养铺三段论

　　【商铺投资】 黄清燕 每日经济新闻[2006-04-14]

　　来自温州平阳的竺先生，1998年开始专注上海商铺，在朋友圈中被誉为“养铺高手”。在短线铺价风雨飘摇中，他总能稳坐钓鱼台，静静培育手头的六七个铺位，取得比大多短线炒铺者高出数倍的赢利。

　　如今竺先生手头的10个商铺总价以达1000万元以上。

　　“投资商铺有个孵化过程，先精挑细选价格便宜但将来可能涨价的商铺回来，慢慢耐心地养着，并不是有人出价高就租出去，而是在真正升值后从容卖掉，再进行下一轮的培育发展过程。”竺先生娓娓道来，“通过养铺可以取得租金、房价双双上升的叠加收益。”

　　以他在浦东某小区的经营为例，竺先生把自己的养铺计划分为三个阶段。

　　在新社区刚建成的两年里，最迫切的商业需求是家庭装饰的配套服务，因此竺先生选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。此时提供与居

家装饰相关的服务能使商铺变得有价值，并可取得一定的租金收益。那时他租出的价格是3元/平方米/天。

　　第三年开始，家居装饰进入尾声，入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，社区需要的是

零售业服务，由于大型零售企业尚未进入，此时的便利业态最适合社区内服务需求，且租金向上提高，超过了建材装潢行业的租金水平。这时把商铺出租给便利店，市场价格向上攀升，租金达到3.7元/平方米/天。

　　进入成熟阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，竺先生给商铺选定了个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店。这样做除了避免与主力商业正面竞争，减少出租风险，更重要的是引进利润高、租金承受能力强的业种，在取得较高租金收益的同时，还间接地提升了商铺的市场价格。

　　求稳 投资街铺首选次成熟区域

　　作为温州商铺团购的一员，鲍小姐奔波温州和上海两地市场已七年有余。1999年，鲍小姐与朋友数十人在温州某商业圈内，牵头包装一死铺，获取近500万元利润，2002年，鲍小姐成为分割商铺出租的一员。

　　时下商铺投资有两种基本类型可选择，一种是商场分割式商铺，另一种为独立式街铺。相比较而言，鲍小姐认为由于商场商铺受商场经营影响，风险较大，街铺的投资回报率更为稳定。

　　“我喜欢选择街铺投资。商场分割式商铺虽然收益确定，但相邻关系复杂，产权、经营管理权等权属概念模糊；相比，街铺虽然收益前景不明朗且风险大，但权属明晰，可控制性与自主性都很强，受相邻关系影响较小，投资者可根据商铺价值变化规律养铺，以时间换得升值空间，使投资收益最大化。”

　　2003年4月，鲍小姐在莘建路以7500元/平方米的价格购得两个铺面，210平方米分三间以4.5元/平方米/天的价格分别出租给

化妆品店、中介公司门店和装潢公司，年收益36万元左右，回报率20%，3年后，该商铺市价已达18000元/平方米。

　　2003年7月，鲍小姐等人组团购得春申路上的沿街铺面10套，单价9000元。之所以选择团购，鲍小姐的心得是可以降低风险。她分得上下两层共180平方米商铺一套，交由专人打理，分别以3.5元/平方米/天、4元/平方米/天的价格分割出租，目前商铺的单价上升了5000元/平方米。鲍小姐认为，区域发展规划确定、但升值潜力尚未完全体现的次成熟区域是最值得投资的，而购物中心旁边的商铺则生存空间较小。鲍小姐投资的成功案例充分说明了这一点。目前她选购的5个商铺，全部位于莘庄地铁北广场附近。