海外基金主导杀回房市要小心

　　【上海楼市投资客生存状况调查】 房产主笔 王舒 每日经济新闻[2006-04-14]

　　一年的如履薄冰，使一些散户中的中小业主纷纷远离；而同时，一年的观望犹豫也使一些散户投资者中的高端业主又逐渐信心恢复，向市场靠近。对于再度重回的投资者，业内人士普遍认为，此投资者已非彼投资者。在此轮明显以海外基金投资为导向的新一轮投资热中，远渡重洋而来的基金究竟怀着怎样的期许？“基金的心态跟人民币升值的预期有关， 并且这个预期正在变得越来越强烈。”一位房地产投资界人士认为。

　　随着宏观调控的来临，“打击

房地产投机性需求，抑制投资性需求”的主要调控目标树立之后，投资一度成为房地产话题中的一个禁忌领域。

　　一年的如履薄冰，使一些散户中的中小业主纷纷远离；而同时，一年的观望犹豫也使一些散户投资者中的高端业主又逐渐信心恢复，向市场靠近，再靠近。

　　以春节之后上海内环线以内特别是黄浦、卢湾、静安和徐汇等区部分在售高端产品的交易回暖为信号，这一次，海外基金、具有境外背景的个人买家、温州人和山西人，继续成为楼市投资者的几大标志性符号。

　　冷静之后，对于再度重回的投资者，业内人士普遍认为，此投资者已非彼投资者。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟分析，目前看到的投资客，不再是纯粹意义上的“短平快型”投资客。“如果是以中长期的增值保值为目的购进物业，而非短期炒作获利，这是可以理解的行为。”

　　内环线以内住宅市场重新向好的迹象，表明关注上海的全球人士正对宏观调控后的上海市场进行重新审视。

　　“上海目前正以超过80％的速度推进城市化进程，作为一个活跃的经济体，必然会吸引海外资本的高度关注。而来自海外的资本多少也充当了本轮调控下市场的舒缓剂，使内地发展商的资金压力和风险得到缓解。”陈晟认为，房地产市场再维持一定比例的投资疏导，是合理且需要的。

　　但是必须指出的是，在此轮明显以海外基金投资为导向的新一轮投资热中，远渡重洋而来的基金究竟怀着怎样的期许？这些颇值得市场研究者和投资跟进者去仔细推敲。

　　来自各大跨国测量师行投资部门的人士都表示，今年以来，海外基金整幢收购的交易行为异常活跃。今年很有可能将成为上海有史以来整幢收购交易最高数据记录的一年。

　　“基金的心态还是跟

人民币升值的预期有关，并且，这个预期正在变得越来越强烈，以至于一些从市值交易上看似回报率不高的物业收购，也因为人民币升值的巨大获利空间预期而得以成交。”一位房地产投资界人士这样认为。

　　然而，一旦基金们实现了对于人民币升值的投资收获，他们将以何种方式撤出？一些业内人士认为，目前正为当红的REITs以及物业拆零出售，都是有可能被选用的方式。然而这样的方式适用于大规模基金的出货，却并不适用于资金实力薄弱的中小投资者的套现。尽管这样的担忧目前似乎还早，但是本轮调控期中对深陷楼市的小资本投资者的教训，仍应记取，前事不忘，后事之师。