两张纸揭开京城地价暴涨50多倍的秘密

　　核心提示

　　一则某公司竞拍土地的报道，一份征地协议书，这两张纸揭示出京城地价暴涨50多倍的惊人事实，令人叹为观止。

　　然而，转让土地的巨大“收益”并没有让承包这块土地的村民感到高兴——他们没有 从近乎天文数字的差价中得到好处，巨额收益似乎和他们无关。而伴随着征地和拆迁的进行，村民们发现，失去土地后的生活比以前“差得多”。

　　在发展区域经济、建设

和谐社会的滔滔洪流中，一批失去土地的村民失地后“喜欢”上了打官司，他们很无奈……

　　丰台科技园的总部基地“招商中心”四个字大得惊人，似乎在告诉每一个人，这里是一个新区，虚席以待投资客。

　　它确实很新，在一块块空旷的土地上，工人们刚刚启动了摩天大楼的建设。

　　村民张秀华所站的地方，离招商中心大楼只有20多米，工人们就在她身边施工。

　　“我家原来的菜地就在这里，大棚被推时，里面种的都是芹菜，一大片。”南四环主路上震天的车流声，几乎可以压住张秀华的声音，招商大楼离南四环主路约100米。这里，被张秀华和她的同村村民认为是“绝对的闹市区”。

　　但就是这个被认为是寸土寸金的“闹市区”，大片良田沃土却被“贱卖”，由此引发的不满，数年来在张秀华所在的六圈村难以平息。

　　事件原委 征地117元/m2转手拍到6750元

　　上周，丰台区六圈村村民周铁柱(化名)等三人将一堆材料送达华夏时报。材料说，当地政府以建设丰台科技园为由，近年从六圈村“掠走”大片土地，而给六圈村的补偿极其可怜，“近乎零成本”。

　　为核实有关情况，华夏时报记者多次赴六圈村求证。多位村民表示，这些情况在当地家喻户晓，绝对是事实，村民普遍情绪很大。

　　南四环征地每平米117元

　　村民白先生向《华夏时报》记者介绍，六圈村被规划为丰台区科技园范围后，因建设需要，当地政府出面为科技园征用该村土地。

　　《华夏时报》记者从有关渠道拿到了一份在2001年签订的征用土地协议。协议显示，征地单位丰台科技园建设发展有限公司(简称丰科建公司)，一次就从六圈村拿走面积为2341亩的土地，其中包括654亩菜地和103亩苗圃。协议明确记载着这次征地的补偿数值：土地补偿按前三年平均每亩年产值11000元的“6.36-8.18倍”计算，即每亩7万-9万元。而“生活安置费”一栏被划杠，即没有安置补助费。

　　周铁柱告诉华夏时报记者，他从有关渠道得到的数字是，平均每亩大概是7.8万元的补偿。“这个价格太低了，折算后每平方米才117元，简直是白给。”

　　村民田俊声向华夏时报记者表示，根据《中华人民共和国土地管理法》，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及青苗补偿费等。土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。安置补助费则是平均年产值的4至6倍。“土地补偿费几乎是按最低标准给的，安置费竟然没有。”田俊声称很多人觉得有些不可思议。

　　周铁柱问，这块紧贴着南四环、交通极其方便的良田沃土，怎么会是这么低的身价？

　　转手拍卖每平米6750元

　　如果没有比较，六圈村的村民也许会沉默着。但2005年北京多家媒体的一则报道，引爆了六圈村。

　　这则报道说，2005年4月18日，某置业有限公司以总价8.05亿元的投资，竞得北京市2005年最大的“招拍挂”项目——丰台科技园35.39万平方米公建用地的土地使用权。

　　北京土地整理储备中心网站公布的“2005年土地交易成交一览表”上显示，这块规划建筑面积为35.39万平方米土地由两块组成，土地面积分别为5.12万、6.76万平方米，合计约11.9万平方米，即179亩。

　　周铁柱说，某公司那块地就是他们村被征用的2000多亩地中的一小块，但卖出的钱却远远超过村里得到的补偿款。

　　“我家的菜地就在某公司买的那块地中。”张秀华告诉记者，当他们得知这个消息时，几乎不敢相信这是事实。

　　8.05亿元购买179亩地，每平方米单价约6750元。周铁柱仔细算了一下，得出一个惊人的结果：“天哪，从8万元到450万，涨了50多倍！”

　　一则某公司竞拍土地的报道，一份征地协议书，这两张纸揭示出地价暴涨50多倍的惊人事实。

　　巨额差价多方受益

　　“这中间的差价太恐怖了。”六圈村村民几乎都发出这样的感叹。

　　谁吃了这巨额差价？所有的村民都在追问。

　　一位不愿透露姓名的业内人士的解释，按照现有规定，六圈村被征用的土地，应该由当地政府收回，再通过丰台土地整理储备中心走向市场。

　　而通过“招拍挂”方式得到的土地出让金，按照国家有关规定，除国家留一部分外，主要部分返还给市政府，而市政府再按照一定比例返还给区县政府。

　　这位业内人士透露，据他所知，丰台区政府与北京市政府所得款项各占出让金的40%左右。

　　“乡镇级政府会参与征地行为，领导、协调六圈村完成征地工作，但不参与出让金的‘分成’。”这位业内人士表示。

　　附近商品房均价超6000元

　　一位六圈村村民日前向本报记者提供的一份书面材料称，上级单位从某公司竞得的土地中，得到了8.05亿元中的7亿多元。这一数字遭到上述业内人士的否定，他认为当地政府所得应该在3亿元左右。以“打拆迁官司”闻名的北京才良律师事务所王才亮主任向记者表示，土地出让金按中央、市、区三级分成，比例一般是2：2：6。“不同地方这个分成比例不一样，我不知道当地是什么比例。”他说。

　　村民周铁柱还给开发商算了一笔账，按照8.05亿元的购地成本和35.39万平方米的建筑面积，开发商的土地成本仅为2274元/建筑平方米。而一路之隔的怡海花园的平均售价为6000多元，“即使某公司做商品房，其利润空间也非常大”。

　　而来自某公司的消息称，他们希望在这块土地上建成一个高科技体验中心，包括会议会展中心、大型商场、国际化公寓式酒店等配套项目。

　　底细探寻 超低征地价格是当地领导定的

　　既然这块土地这么值钱，为何村里却卖得如此便宜？是谁确定的这个价格？村民们四处打听答案。

　　117元/m2地价是领导定的

　　村民白先生向记者透露，他曾经找乡党委书记李新民询问此事，得到的回答是，每亩地7.8万元的超低价格是当地领导定的。老白说，他一直保存着这些录音。

　　11日，六圈村村民代表龚女士表示，在多次村民代表大会上，六圈村党委书记惠荻说过“土地确实卖得太便宜”、“是上面领导定的，我也没办法”等话。

　　曾先后任六圈村村民代表、丰台区人大代表的梁学英向记者透露，她在区人大代表任内，曾列席当地人大代表的一次会议，会上她向当地政府主要领导问询此事，得到的答复是，地价是当地领导确定的。

　　龚女士和另一位村民代表董书清向记者介绍说，村里的大事一般都会在村民代表会上进行讨论，但土地出卖价格一事没有上过会。

　　征地协议早于政府批复

　　除了土地价格饱受村民诟病外，土地出让协议的合法性也受到村民质疑。一位村民向记者提供了两份文件，一份是国土资源部《关于北京市2001年度第二批次城市建设农用地转用和土地征用的批复》，一份是北京市政府《关于北京丰台科技园建设发展有限公司实施“丰台科技园二期产业基地”土地统一开发工程建设用地的批复》。

　　这位不愿意透露姓名的村民表示，这两份文件都同意“丰科建公司”可按有偿方式征用有关地块。但是，这两份文件上签署的日期都是2002年3月1日，而“丰科建公司”与六圈村村委会所签订的征用有关土地协议的日期却是2001年8月29日。

　　“这说明征地双方在买卖土地时，没有得到国家和北京市有关方面的批准，显然这是违法违规的。”这位村民指出。

　　生活变迁 菜地被征一夜间8个大棚不见了

　　在许多村民看来，在这次土地征用中，失地农民是最可怜的一群人，村民张秀华家的境况很有代表性。

　　村民菜地被铲为平地

　　在某公司圈定的那块地上，有张秀华一家承包的4.1亩菜地。张秀华和有脑中风后遗症的丈夫每天就在菜地上的8个大棚里劳作。

　　“每年收入有四五万元。”张秀华说，再加上房屋出租所得，家庭年收入在七八万元左右，日子过得非常好。

　　但美好的生活在2003年11月11日发生了转折。

　　当天上午8点，张秀华和以往一样赶到菜地做农活。到了菜地她却惊奇地发现，8个芹菜大棚不见了，菜地被铲为平地，而前一天晚上她离开时，大棚还是好好的。

　　张秀华猜测是要求她家交出承包地的有关单位所为，因为此前政府部门要求她交回农用耕地，不过因为补偿问题没有谈妥，她没有主动交出土地，其间，科技园区拆迁单位工作人员与其多次交涉，但未果。

　　此事一直拖到了2005年。这一次，张秀华家的房子被列入拆迁范围。“如果不把耕地的问题解决，我就不和你谈这个房的事情。”结果，张秀华被科技园告上法庭，并被法院判决败诉，房子被拆迁。

　　失地农民普遍感觉生活变差

　　目前，张秀华租住在一间20平方米左右的平房里，每月租金是400元。

　　张秀华现被安排在村里做绿化工作，月工资400元。爱人秦宝林因为疾病，没有工作。“刚好够交房租，不知道今后怎么办。”张秀华苦笑着。压在张秀华身上的，除了日常生活开支外，还有丈夫每个月不菲的医药费。

　　“国家说征地要保证失地农民生活不能变差，但我们现在的生活比以前差得很远。”71岁的李金明老人以前是六圈村二小队的书记，农转居后他和老伴一个月只能各领400多元钱的补助。“这个钱勉强够日常开销，没有结余，有个病痛就得动用拆迁补偿款，可那点钱又能花多久呢？”李金明老人很苦恼。他家以前有3.7亩菜地，加上房租收入，一年总进账在5万元以上，“生活水平比现在高多了”。

　　专家建议提高征地补偿标准

　　记者在调查中发现，几乎每个村民都有同感：失地后的生活比以前差远了。

　　一位专家对失地后农民生活水平下降的问题作出了回应。“要解决这个问题必须修改《土地管理法》，大幅提高对农民的征地补偿标准，同时对农民进行‘公正补偿’。”长期关注农村征地问题的中国社科院农村发展所副研究员王小映表示，城市发展进程太快，现在执行的还是20年前制定的《土地管理法》，这一法规虽然有过修改，但其规定的补偿标准还是太低，失地后农民感觉生活水平下降也并不是没有道理的。

　　王小映透露，他们在全国范围内调查所得出的数值是，征地农民所得的补偿款占“招拍挂”所得款项的比例平均值是4%，这对于农民来说，补偿标准太低了。“也就是说，当政府出让土地能得到100万元时，失地农民仅能得到4万元左右。”

　　疑问重重 土地补偿金使用情况村民不知

　　按照村民的计算，六圈村在被征地2300余亩后得到了上亿元土地补偿金，这笔补偿金怎么处理，成为了村民的心病。“我们不知道这笔钱到底有多少，村里从来没有向我们公告过。”昨天，多位村民这样回答。

　　安置费一直取不出来

　　记者昨天在六圈村村委会等待了近5个小时，没有见到村书记和村主任，办公室负责人称可能在外开会。

　　众多村民表示了对村委会和村领导的不信任。一位不愿农转居的失地村民田俊声告诉记者，他愿意自谋职业而不接受村里的安排，一直在与村委会交涉，希望能领到应有的土地补偿款和人员安置补助费，但交涉没有结果。

　　“他们不告诉我安置补助费是多少。”田俊声说，但按照国家的有关规定，他知道数额不是个小数。

　　“对这笔巨款的去向不知情，您不觉得风险很大吗？”田俊声表示，这也是他一定要将安置补助费取出来的一个原因。

　　村民不知投资情况

　　记者走访了近十位居民，仅有曾是丰台区人大代表的梁学英称知道村里一年的总收入情况，而卖地所得占总收入的90%以上。

　　对于这笔钱的用途，梁学英说她记得比较清楚，村支部书记惠荻曾在村民代表大会上说，“村里没有企业，地也少了，准备利用卖地的钱到外边去投资开发旅游项目”。后来，村里在房山有一个400万元的投资项目。

　　多位村民也证实，六圈村在房山投资开发了一个旅游、度假、娱乐项目，但对投资额不太清楚，“大概差不多7000万元”。

　　“400万元和7000万元差得太远了。我们连知情权都没有，何来监督？”村民周铁柱说，按照《北京市建设征地补偿安置办法》规定，征地补偿费用于人员安置后，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。而村集体应依法公开有关费用的使用情况，接受监督。“我们普通村民不知情，村民代表也不知情。”村民代表龚女士称，虽然每年都有两次村民代表大会，但这笔资金的详细情况没有在大会上说过。“我们只知道在房山的投资是失败的，亏损了。”

　　补偿金上访案件多发

　　丰台区国土资源分局一位负责人表示，现在因为征地而得到巨额补偿金的村集体很多，因为滥用或乱支这笔补偿金而引发村民投诉上访的案件很多。“村集体的管理水平确实是个问题，但国家法律规定，这笔资金的管理权在村集体。”这位负责人说。

　　专家建议资金管理制度化

　　“这是城市化进程中出现的新问题，值得政府部门和研究机构高度重视，它关系到社会的发展和稳定。”中国社科院研究员、原首都社会经济发展研究所副所长辛向阳说。他认为，在《中华人民共和国村民自治法》的框架内，对村集体管理的资金应有更强的制度性要求，出台更有效的管理办法，确保资金保值增值。“现在村委会领导的素质参差不齐，如果管理不好，将威胁失地农民生存和长远发展，甚至引发社会问题。”

　　事件尾声 拆迁村民开始“喜欢”打官司

　　在六圈村采访，记者有一个明显的感触是，这里的村民都“喜欢”打官司。张秀华打了几年官司，周铁柱因打官司对有关法律条文可以做到信手拈来。村民程秀敏告诉记者，她的一个案子已经出庭四次……而另一个案子也打了很久了……