老古北稳赚回报 二期投资受阻

　　【上海楼市投资客生存状况调查】后调控时代，两期古北投资客命运迥异 董琳霞 每日经济新闻[2006-04-13]

　　长宁区古北板块向来是高端租赁市场的热点。租赁行情的火爆带动房价坚挺，即使在宏观调控后期，古北一期的二手房价也没有明显下滑迹象。然而随着房源的日益老化以及今年以来古北二期诸多新建项目交房，目前古北一期平均租价有10%左右的下滑。不过， 租价的下调并未影响长线投资客的热情，目前投资回报率在5%-6%左右。

　　与古北一期形成反差的是，古北二期目前的长线投资现状并不乐观，租赁市场供大于求的现状，导致长线投资回报率不到4%。

　　“一直以来，古北一期租赁市场的房源都是快速出租、租金高而稳定。”中原地产古北分行负责人昨日表示，租赁行情的火爆带动房价坚挺，即使在宏观调控后期，古北一期的

二手房价也没有明显下滑迹象。

　　然而随着房源的日益老化以及今年以来古北二期诸多新建项目交房，分流了一期的部分租客，目前古北一期平均租价有10%左右的下滑。

　　易居臣信古北店负责人表示，租价的下调并未影响长线投资客的热情，目前仍有部分境外人士长线投资古北一期房源，回报率在5%-6%左右。

　　与古北一期形成反差的是，古北二期目前的长线投资现状并不乐观，由于古北二期吸引了众多的品牌开发商云集，板块内高端住宅过于密集，然而周边配套却不如古北一期成熟，租赁市场呈现供大于求的现状，导致长线投资回报率不到4%。

　　古北一期：房源热租 长线投资客稳赚回报

　　派驻上海工作的新加坡华侨莫小姐，在2003年前一直过着租房的生活。

　　“古北板块是上海最早定位的国际化社区，许多海外华侨来沪时首先想到的就是古北新区。”莫小姐于2002年5月租下了名都城一套100平方米的精装两房，每月租金5000元左右。

　　小住半年，莫小姐亲眼目睹了古北板块租赁市场的火爆态势，她的房东曾透露，在古北买房出租，每年收益高达7%。心动之余，莫小姐有了自己做房东的念头。

　　2002年底，莫小姐以8000元/平方米的单价，一口气买下了当时销售正旺的四季晶园两套房子，一套用于自住，一套出租。两套两房合计176万元，首付3成贷款20年，每月还款在7500元左右。简单装修后，莫小姐很快将其中一套以6500元/月的价格出租。

　　而此后古北新区的房价和租金都在不断上涨，到2005年初，四季晶园的单价已上涨到了20000元/平方米，月租金也上摸到10000元以上。莫小姐的资产，由此翻了一倍多。

　　“去年年中宏观调控已在上海楼市全面铺开，虽然古北板块当时未现降价迹象，但一些短期炒客开始大量抛盘。”经过周全考虑，莫小姐将其中自住的一套房源以220万元的价格挂牌出售（当初购入价88万元），另一套委托给当地中介继续长线投资。

　　中原地产古北分行负责人表示，古北一期由于租赁市场的活跃，房价异常坚挺，即使经过宏观调控的梳理，房价仍未出现明显下滑，目前该板块房价保持在20000元/平方米左右。

　　租赁市场中，一期房源要比二期更受欢迎。目前古北地区两房物业租金一般在1000-1100美元/月，三房物业租金一般在1500-2000美元/月。但由于古北一期的房源日益老化，租客开始要求降低租金，近期古北一期部分楼盘租价有10%左右下浮，但现时投资回报率仍保持在5%以上。

　　古北二期：房源过剩 个人投资受阻

　　凭借良好的国际化生活背景，古北一期广受日本、韩国以及中国台湾客户的欢迎，然而由于古北一期开发于20世纪90年代初期，房型日益老化。而古北二期的统一规划、大盘优盘纷纷入驻，令许多境外投资客开始将目光转移至二期楼盘。

　　在上海工作的韩国人宋先生去年8月以24000元/平方米的价格购入古北二期中的古北瑞仕花园一套两房，总价260万元，首付3成贷款20年，每月还款额近13000元。由于宋先生原本就租借了一套古北一期的

罗马花园，每月租金8000元，加上13000元的贷款，对于月薪25000元的宋先生来说压力不小。

　　“买这套房子的初衷就是为了长线投资。”2005年底物业顺利交房，宋先生立即将其房源以1600美元/月出租，然而挂牌1个月仅有一次看房，还没有成交。焦急万分的宋先生以1500美元/月的价格再次挂牌，仍无人问津。

　　今年1月，宋先生已承受不了贷款压力，将所持物业按原价售出，一来一去损失了近3万元的投资成本。宋先生认为，古北二期房源过剩、配套不如一期成熟使其房源租赁受阻，另外，对宏观调控敏感度不高也是造成自己在古北瑞仕花园投资失败的原因之一。