06房地产调控政策建议 调整普通商品房面积标准

　　宗鹤

　　随着房地产宏观调控政策措施的逐步落实到位，从总体来看，2006年房地产市场将延续平稳发展的态势。

　　然而，观察2006年房地产市场走势，还必须考虑以下几个因素：一是随着经济发展和 人们生活水平的提高，改善性住房需求会日益增加；二是随着我国城市化进程的加快，以及建设社会主义新农村各项措施的贯彻落实，拆迁、改造等因素引起的被动性住房需求将保持一定增速；三是由于我国资本市场低迷、利率较低等原因，居民投资渠道有限，在住房方面的投资甚至投机需求将有增无减；四是基于对人民币升值的预期以及中国经济发展前景的判断，国际游资热衷于投资中国房地产市场，以期升值和获利；五是节能型住宅标准的推行和实施，以及住宅品质的提升和功能的完善等，都可能成为住宅建筑成本升高的因素。因此，2006年房价上涨的压力仍然存在，稳定住房价格的任务依然十分艰巨。针对当前房地产市场运行中存在的问题，考虑房价上涨压力等因素，2006年应继续贯彻落实好已出台的各项政策措施，顺应市场态势，在调控政策方面适当作些微调。　

　　调整普通商品住房面积标准

　　2005年，国家对普通商品住房作出了明确规定，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，各地可以在规定标准的基础上浮动20%。从各地落实的情况来看，仅石家庄、呼和浩特、青岛、拉萨4个城市将单套建筑面积控制在120平方米以下，其他32个大中城市均上浮了20%。考虑到我国人多地少的国情，为适应发展节能省地型住宅的要求，对于超过规定建筑面积标准的，应当予以调整。　

　　充分发挥土地供应的“闸门”控制作用

　　从美国等市场经济发达国家在控制房地产市场价格的经验来看，为解决中等收入居民住房困难问题，他们在过去相当长一段时间里(约20年)，坚持建设100平方米以下的小户型“社会住宅”，以满足中等收入居民住房消费需要，平均每年建设的小户型“社会住宅”不少于中等收入者占居民总数的比重(平均不少于62%)。我国属于不发达国家，中低收入家庭约占全部家庭的80%左右，在市场经济发展的初级阶段，我们应借鉴美国的经验，充分发挥土地供应对于房地产市场的“闸门”控制作用：国土资源部门在提供商品住房建设用地之前，应当先由城市规划部门依据控制性详细规划出商品住房的建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，之后再由房地产部门规定中小户型住房面积占商品住房面积不得少于80%比例的控制性要求，并将其作为供应商品住房建设用地的前置条件，以保障中小户型普通商品住房供应。对于房地产投资增幅过高、商品住宅销售价格上涨过快的地区，要严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。　

　　形成梯形住房消费结构

　　逐步改善住房的消费和供应结构。从国际经验来看，只有少数居民能够购买得起新建商品住房，大多数居民通过住房二级市场购买二手房以及租赁方式解决住房问题。我国也应当加强对居民住房消费观念的引导，逐步改善住房消费和供应结构。即：高收入居民购买新建高档商品住房，中等收入居民购买或者租赁普通商品住房，低收入居民租赁二手房及廉租住房，待中低收入居民收入状况好转后再改善住房条件，减少对新建商品住房的消费需求压力，形成梯形住房消费结构。而建立梯形住房消费结构的关键，在于培育住房二级市场。培育和发展住房二级市场通常可以作为政府平抑房价的“稳定器”。

　　切实解决低收入家庭住房困难问题

　　解决低收入家庭住房困难问题，是市场经济国家公共财政的一项重要职能，直接关系到低收入群体的安居乐业和社会稳定。首先，要摸清家底并制定保障规划。各地区必须根据当地财力状况与可能，科学、合理地制定分年度解决规划，明确逐年保障对象、保障范围、保障标准以及最终需要达到的目标。其次，要完善低收入家庭住房保障政策。要积极探索经济适用住房货币化试点，将经济适用住房与城镇廉租住房制度结合起来统筹考虑，建立城镇低收入家庭住房保障制度，逐步停止建设经济适用住房。要完善以租金补贴为主、实物配租和租金核减为辅的低收入家庭住房保障方式，鼓励实行租金补贴，限制采取实物配租，实物配租只能面向孤、老、病、残等特殊家庭。再次，要健全城镇低收入家庭住房保障及进退机制。加强对低收入群众住房保障对象的监测管理，建立动态管理制度，使不符合条件的家庭及时退出住房保障范围。此外，要保障解决低收入家庭住房困难问题的资金来源。目前，除了从住房公积金增值收益中筹集部分资金、接受社会捐赠资金外，地方政府也应当适当安排一部分资金用于解决城镇低收入家庭住房困难问题。同时，要积极研究从土地出让金净收益等资金中划出一部分用于城镇低收入家庭住房保障的可行性，进一步拓宽住房保障资金来源渠道。

　　建立房地产开发企业成本—利润监审制度

　　当前，房地产开发企业成本核算不实、利润过高，是造成住房价格居高不下的一个重要因素。房地产企业取得的高额利润，通常采取提高商品住房销售价格、少计收入、多计成本等手段获得。据财政部2005年组织各地专员办对39户房地产企业会计信息质量专项检查，39户房地产企业平均利润率高达26.8%，个别项目高达57%，房地产企业普遍存在隐瞒利润的现象。解决这个问题，应当建立房地产开发企业的成本、利润监审制度，研究制定房地产开发企业的平均利润率，对于成本核算不实的，要通过强化会计核算和加强税收征管，降低其过高的利润水平。

　　恢复并加强土地增值税征收管理

　　1999年，为有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，财政部、国家税务总局联合发布了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。这一优惠政策对于刺激住房消费、扩大内需起到了积极作用。但是，随着房地产市场的发展和变化，这一税收优惠政策已明显不适应当前宏观调控的要求，有必要进行适时调整，恢复对居民个人转让普通住宅征收土地增值税的政策，以打击房地产投资，遏制房地产投机行为。同时，还应当加强其他涉及房地产税收的征收管理，坚决堵塞房地产领域的偷漏税现象。

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　　当前房地产市场四大“软肋”

　　2005年宏观调控政策虽然已经初见成效，但是，由于经济运行的惯性作用，加之一些调控措施还没有完全落实到位，当前取得的成效只是初步的，部分地区房地产供求结构性矛盾和房价上涨过快等问题仍未得到根本解决。

　　一是中西部地区商品住宅开发投资增长偏快。2005年，全国共有14个省(自治区)商品住宅开发投资同比增长30%以上。其中，广西(69.6%)、内蒙古(66.6%)、云南(66.6%)、山西(60.0%)、河南(55.1%)、湖南(53.3%)等6个省(自治区)同比增长50%以上。分地区看，东部地区商品住宅开发投资完成7160.8亿元，同比增长13.9%，低于全国平均增幅8个百分点；中部地区商品住宅开发投资完成1869.5亿元，同比增长40.7%，高于全国平均增幅18.8个百分点；西部地区商品住宅开发投资完成1737.8亿元，同比增长42.7%，高于全国平均增幅20.8个百分点。尽管历年中西部地区商品住宅投资额较小、国家实施“中部崛起”和“西部大开发”战略，可能是拉动中西部地区商品住宅投资增长的主要因素，但是中西部地区出现的商品住宅开发投资增速过快问题确实需要引起我们的高度重视。

　　二是部分地区商品住宅销售价格涨幅仍然偏高。2005年，虽然全国商品住宅销售价格同比上涨9.3%，比上半年回落2.6个百分点，但是仍有28个省份商品住宅销售价格有不同程度的上升。

　　三是住房供应结构不合理问题依然突出。主要表现为大户型供应比例偏高，中小户型供应不足。截至2005年12月，在全国40个大中城市累计可售商品住房面积中，有23个城市套型面积在120平方米以上的住房占50%以上；有16个城市套型面积在80平方米以下的住房不到10%。其中，中西部地区城市套型面积过大问题尤其突出。住房供应结构的不合理，浪费了有限的土地资源，扭曲了住房消费结构，不符合我国人多地少的基本国情。

　　四是滞留在

开发商手中的存量土地和闲置土地规模过大。2005年，全国购置土地面积为38210万平方米，完成开发土地面积分别仅占同期购置土地面积的54.3%。大量土地被开发企业掌握，加大了调控土地供应的难度，增加了开发商炒作房价的空间，这将直接影响房地产宏观调控效果。(宗鹤)