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【上海楼市投资客生存状况调查】 董琳霞每日经济新闻[2006-04-12]
投资、自住比1：9，自住需求和长线投资需求瓜分了目前整个联洋楼市。经过宏观调控的梳理，联洋板块投机客大量撤退，区域均价从最高每平方米16000元下降至目前的10000元出头，随着该区域配套的日异成熟，租赁需求也在不断上升，如今区域内转售为租现象非常普遍。
近日，《每日经济新闻》从各大中介机构了解到，浦东联洋板块楼市交易近期异常活跃，二手房成交量较前期上涨了60%-70%，一手房的销售进度也有提速，而目前自住需求和长线投资需求瓜分了整个联洋楼市。
众所周知，浦东联洋板块在宏观调控前，曾是上海投资需求最旺的板块之一。“2004年初到2005年初，联洋板块的投资与自住比例曾达到9：1，其中以短线投资为主；而目前自住需求大幅反弹，短线投资大批撤离，投资、自住比与一年前正好相反，在1：9左右，并且这一成的投资比例也都为长线投资。”美联物业联洋分行经理胡家表示。
对此，中原地产联洋分行经理卞晓柳认为，价格的理性回归和配套设施的逐步跟进是目前联洋板块自住需求集中入市的原因。经过宏观调控的梳理，联洋板块投机客大量撤退，区域均价从最高每平方米16000元下降至目前的10000元出头，随着该区域配套的越发成熟，租赁需求也在不断上升，如今区域内转售为租现象非常普遍。
浙江投资客：抛盘未果 转售为租博稳定回报
浙江投资客齐先生曾在2004年初以8000元/平方米的单价，购入4套联洋年华小2房，面积在77平方米左右，总房款约247万元，首付3成，每月还款额在10000元左右，由于齐先生原本就打算短线投资，因此他并没有将物业出租牟利，而是预留了1年的还贷准备金。随着楼市的不断升温，2005年初齐先生所持物业的单价已疯涨至16000元/平方米，其资产翻了整整一倍。
房价上涨的速度令他感到意外，可出于还贷压力，2005年2月齐先生将其中两套位置较差的房源以16000元/平方米的单价挂牌出售，所得房款部分用来支付另外两套房源的贷款。
“就在我出售了2套房源之后，上海楼市出现了宏观调控的迹象，一直到2005年9、10月份联洋板块出现大量抛盘，上家的议价空间以每月5%的幅度放大，我开始有些心慌了。”齐先生坦言，去年10月份，他曾将剩余两套物业以低于市场价5%左右的价格挂牌出售，但挂牌2个月都没有促成成交。
中原地产的资料显示，自去年3月起有30%-40%的投资客迫于还贷压力，以低于市场价的价格抛售手上物业，使整个联洋板块成交价逐渐下调，至去年底区域均价已下浮了30%左右。
然而，让齐先生感到“柳暗花明又一村”的是，在买卖未果的情况下他无奈将剩余两套物业对外出租，没想到挂牌当天就有大量租客看房。“规划的逐步完善使得这个板块的租赁需求有所上升。”今年春节后，齐先生借着租赁旺市，两套房源成功出租，每月租金合计7000元，按当初的购入价来算，投资回报率高达6%。美联物业相关负责人表示，目前市场上的一些长线投资客在联洋社区的投资回报率较为稳定，一些2004年前后入市的客户目前的投资回报率大约在5%左右，2005年入市的客户投资回报率也在4%左右。该板块内目前二手次新房均价为12000元/平方米，两房租金每月3600-4200元左右；三房租金每月4500-8000左右；四房、景观房每月租金高达12000元左右。
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