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【上海楼市投资客生存状况调查】 董琳霞每日经济新闻[2006-04-11]
自宏观调控以来，楼市投机（短线投资）神话破灭，资金压力不算太大的投资客开始转战长线市场，也有部分抛售及时、顺利套现的投资客转战商业地产，同样坚持长线投资。上海荒岛房产工作室市场总监冯伟昨日表示，目前手上握有房产的投资客有70%选择出租物业缓解贷款压力，20%选择转战商业地产，包括商铺、写字楼等高回报投资品种，
还有10%仍旧按兵不动，静观后市。
“在楼市火爆期入市的一些投资客，目前全部选择长线投资。”上海荒岛房产工作室市场总监冯伟昨日向《每日经济新闻》表示。
上海中原地产徐汇区经理赵洋指出，目前中原在徐汇区分布的几家门店中，投资客与自住客的比例为1：9，大部分短线投资客早在去年5月至10月期间将物业脱手，剩余的投资客目前全部选择出租过渡，而近期几乎没有投资客进场的案例。
去向一：改做房东缓解贷款压力
主要人群：手上握有少量房源的中小型投资客
“目前在上海楼市选择出租物业过渡的投资客最为普遍。”赵洋分析，这部分投资客所持物业一般都位于市中心和轨道交通周边，出租率和回报率相对较高。一般市中心一套物业的租金回报与月还款之间的差额在20%左右。
以徐家汇一套200万元的房源为例，由于购置物业一般在2005年前，借贷年限普遍在30年左右，因此每月还款额为8000-9000元，而这样一套房源经过简单装修进入租赁市场，每月的租金在6000-7000元左右。此时，每月2000元的差价对这部分投资客来说压力并不大。
赵洋同时指出，改做房东的投资客中也有一些温州客户，与本地投资客不同，他们一般会选择半年以下的租赁对象，万一楼市出现转机也可及时转向买卖市场，不用为租赁合同未到期而向租客支付违约金。
据中原地产最新市场统计，目前市中心和轨交沿线的易租房源，长线投资回报率一般在4%左右，其中60%以上的房东是投资客，由于以租养贷的实现度较高，因此市场较为平稳，未出现大幅抛盘和大幅降价的现象。
去向二：转战商业地产仍做长线投资
主要人群：及时套现的投资客
“也有部分投资客对起伏不定的住宅市场失去信心，转而将资金投入回报率较为稳定的商铺、写字楼市场。”美联物业相关负责人表示，受限程度较低的商业房产，让部分撤出住宅市场的投资客驻足关注。
美联物业市场部最新资料显示，目前商业地产的平均投资回报率在8%左右，较去年有微幅上涨。
“一直以来上海可投资的商铺和写字楼较为稀缺，找不到合适的投资品种是困扰商业房产投资者的一大难题，不过嗅觉敏锐的开发商已开始加快对商业房产的开发进度。”赵洋强调。
在前不久举行的“2006上海之春”房展会上，展出的150多个房地产项目中，商业房产占到了20%。其中酒店式公寓和小型商铺由于投资成本较低，吸引了大批中小型投资客，写字楼则颇受资金雄厚的投资客青睐。
近期上海甲级写字楼市场中又出现了温州投资客的身影，即将上市的海泰时代大厦负责人表示，该项目已预定出2000多平方米，其中一些客户就是温州人。
目前上海商业市场虽然全线飘红，租售两旺，但并未出现当年住宅市场全民抢购的现象。业内人士表示，住宅市场的投资经验让现时投资客变得更为理性。就拿商铺来讲，由于上海商铺供应地域差异性较大，有些地区存在较大发展空间，但一些地区已经趋于饱和。虽有不少开发商销售时有包租，但过了包租期，商铺的出租仍是问题，商业地产投资风险仍然存在。
去向三：按兵不动坚守房价
主要人群：资金实力较雄厚、看好后市的境外客户
“按兵不动的投资客仍然存在。”上海中原旗下一门店经理告诉《每日经济新闻》，该门店内一位客户自去年底挂牌至今的房源仍未售出，业主坚守房价静观后市。
该经理表示，这种按兵不动的投资客虽然存在但比例很小，一般都是资金实力较为雄厚的境外人士，所持物业一般没有贷款且业主身处海外，内地物业对这部分人群来说只是一种等待日后升值的固定资产。美联物业相关负责人分析，这部分人群之所以不选择出租牟利，主要是担心一旦政策进一步明朗，房子有租约而不能及时脱手。在没有资金压力的情况下，选择空置对他们不会有任何影响。
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