四大“利多”助推楼市局部回暖

　　一年前，国家接连出台楼市调控政策，楼市逐渐降温；而今，调控周年刚满，北京、广州、深圳、南京的房价一路走高，有的地方大有狂飙之势。

　　分析人士认为，有四大“利多”助推楼市局部回暖，但普通百姓的购买力与高位运行的房价之间的矛盾并未解决。北京师范大学金融研究中心发布报告认为，根据中国2005年城市户均收入在1．5万至1．7万元计算，如果购买一套70平方米的新房，至少70％没有购买 新房的能力。专家指出，房价的继续上涨对百姓的购买力肯定是个伤害。

　　利多一

　　房贷“松绑”刺激楼市消费

　　公积金、银行房贷频频放宽限制，刺激了楼市消费。日前，来自上海市公积金管理中心的消息说，上海已在考虑将

住房公积金贷款由以前的按户贷改为按人头贷。联系到半年前，上海公积金个人贷款的上限已提高到30万元，如以三人工作的家庭计算，按人头最高可获90万元公积金贷款，基本是一套小户型房的总价，无需再要商业贷款。这令银行犯急。

　　最近一个月来，银行对个人住房贷款频频“松绑”，除提高房贷成数、优惠贷款利率，还推出“双周供”“宽限期还款”等特种房贷新品。易居中国房地产研发中心分析，金融方面放宽限制刺激了楼市回暖。

　　利多二

　　国家地方政策性利好托市

　　今年3月，国家发改委公布的《2006年房地产调控工作重点》中提出，要“鼓励居民适时适度购房”。在上海，去年为缓解楼市结构性矛盾，政府推出的“两个1000万工程”，即1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房的建设，“今年放缓，如无必要，将不再提及”，已开工的一些楼盘也暂停了后续工程。这意味着新上市的政策性中低价房源将减少，不再与市场化楼盘争夺消费者，为开发商大量推盘上市腾出了市场空间。

　　又譬如杭州，为吸引外地人来买房，推出以户口换销量的“购房入户”土政策。只要在钱江新城、下沙经济技术开发区和滨江区内购买一套一定金额的房子，外地人即可申请杭州户籍。

　　利多三

　　需求积压一年后开始释放

　　易居中国研究中心的分析师认为，3月份市场逐步回暖的一个重要原因是结婚、拆迁之类的消费者开始入市。上海官方网站统计显示，3月份中低价、小户型的房源成为交易主力，面积在70平方米至100平方米的占成交量的30．3％，100平方米至120平方米的占18．9％；单价在4000元至7000元的占32％，7000元至10000元的占28％。中原地产的门店经理张晓说，100平方米以下的户型，基本上出来以后就能卖完，自住房需求开始显现，咨询和下单的人增多了。

　　利多四

　　人民币升值助推楼市回暖

　　3月份上海高档住宅的成交量猛增，越是位于市中心的房子越好卖。3月29日开盘的翠湖天地103套房源在三天之内全部卖出，成交均价4．4万元／平方米。业内人士将高档房行情好转归结为目前人民币不断升值刺激所致。尽管开发商未作回应，外界猜测，该项目可能有外部资金“整体收购”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，不排除境外资金借壳高档房以收人民币升值之利的可能。正是在这些利多之下，“回暖迹象”增强了购房者的信心，楼市中的“羊群效应”似乎又有所显现。

　　【回放】

　　一年前调控措施频传楼市交易清淡

　　一年前：3月16日，央行上调个人房贷利率至6．12％，随后，国务院接连出台两个楼市调控措施。到了6月1日，“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等措施实施，打击炒作投机行为。开发商信心随之一路走低，房地产行业的景气曾一度创下了2003年第三季度以来的历史低点。一年后成交不断上涨排队购房重现

　　一年后：今年3月份，上海楼市成交量不断上涨，销售均价也一路走高，从7558元升至9457元。4月份以来，量、价涨势一直持续。近期部分单套总价低的楼盘甚至重现排队购房的场面。与此相映衬的是上海、北京、广州、深圳等地的房地产市场成交放量，价格走高。

　　【矛盾】

　　房价上涨肯定伤及老百姓

　　上海官方网站“网上房地产”统计显示，3月份最后一周，上海住宅类商品房均价达9457元／平方米，价格环比上涨15％。其中公寓类商品住宅成交均价为10744元／平方米，近6个月来首次突破万元关口。当此状况，楼市调控何处去？中国社会科学院房地产专家尹中立分析，之所以出现金融、政策方面的转变，是因为房地产交易持续降温，对银行业和已经过剩的建材等行业不是好事。不过，尹中立也提醒，如果房地产业在“降温”不久后又重新升温，可能会带来短期的繁荣，但长期来看有产生更多泡沫的隐忧。普通百姓的购买力与高位运行的房价之间的矛盾并未解决。3月31日，北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》认为，根据中国2005年城市户均收入在1．5万至1．7万元计算，如果购买一套70平方米的新房，可能房价收入比在13倍。这就意味着城市居民中，至少70％没有购买新房的能力。尹伯成教授指出，房价的继续上涨对百姓的购买力肯定是个伤害。最担心的是开发商再乘势抬价，有限的楼市调控效果很快会被蚕食。

　　业内人士分析，在《2006年房地产调控工作重点》中，国家发改委既提出“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导，鼓励居民适时适度消费”，也强调将着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应，继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。

　　政府既需要楼市对拉动内需的合理贡献，又要保持房地产部门经济和宏观经济的健康、有序，这就决定了2006年的楼市延续宏观调控的主线仍将不会改变，调控很可能将在调整结构与关注供求的市场跷跷板上“滑行”。

　　【声音】

　　空置房面积多随时可能抛出

　　央行发布的2005年第四季度货币政策执行报告称，截至12月末，全国商品房空置面积1．43亿平方米，同比增长15．7％；其中，商品住宅空置面积8319万平方米，同比增长12．4％。

　　国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出，2005年全国房地产购置土地面积中，有一半以上，即近1．7亿平方米的土地未完成开发；去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至19％以下，而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55．3％，住宅成空置主体。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长，这三个信息“碰头”则表明：房屋潜在过剩风险出现。汉宇地产的分析师范伟国指出，除此之外，投资者手中还有大量的空置房，仅2003年、2004年两年合计可达1700万平方米，这些房子随时可能被抛向市场。

　　【观点】

　　并非火爆重现只是局部回暖

　　楼市是否已在“鼓励居民适时适度消费”的调控政策中走向全面回暖，甚或昔日火热重现？市场的种种表现是否意味着国内楼市全面回升？不少业内人士认为，作出这样的判断为时尚早。尹伯成教授说，3月份是传统的楼市旺季，仅凭这一个月的成交放量很难得出楼市全面恢复的结论。譬如上海，成交主要集中在户型小、总价低的楼盘和市中心高档公寓，属“选择性回暖”。国泰君安

证券分析师张宇指出，最近房地产股的上涨，主要还是受人民币升值的影响。楼市交易回升只能表示购房者有“走出观望”的可能，还谈不上房地产业的全面复苏。