地荒幕后博弈

　　在土地供给全面实行招拍挂的第一年，各大都市政府普遍实施“不饱和供地”策略，试图迫使房地产商消化闲置的存量土地，结果却不尽如人意

　　□本刊记者 苏丹丹 戴维 龙雪晴 本刊特约记者 周帆/文

　　“房价跟着地价走”

　　继上海之后，北京正在成为房价最受瞩目的城市。国家统计局对70个大中城市今年1月住房价格的监测显示，北京平均房价以8.4%的升幅成为当月价格上涨最快的中国特大型城市。有迹象表明，北京今后几个月的房价还会继续攀升。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰说，今年1月北京基本没有新盘入市，主力的中高档住宅在5月前后和10月前后还将各有一次入市高峰，那时，北京房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升。

　　“北京房价飙升不是因为别的，就是过去一年土地供应不足。”SOHO中国董事长潘石屹的看法，在北京房

地产界颇具代表性。自2005年底以来，拿到地和没拿到地的北京房地产开发商们都在激烈抱怨，认为北京市过去一年推行的不饱和供地政策拉抬地价，是造成北京房价飙升的主要原因。

　　“北京现在的行情是‘房价跟着地价走’。”北京永泰房地产公司副总经理王峥说这话时是在2005年底。此前不久，他们公司在北京通州区马驹桥15.98万平方米的C2地块的拍卖中出局，中标者金地集团拍出了4.08亿元高价。

　　在北京已经“没地可开”的永泰原本对这块地势在必得，一度报出了3亿元。“这已经是咬着牙报的——我们研究过周边房价，超过3亿元基本上就没可能赚钱。”

　　金地的最终出价相当于每平方米2553元。金地集团负责人在接受媒体采访时表示，对这一地块未来产品的价格，定位在6000元/平方米左右。而同一地段内年中开盘的样本项目开盘价为4230元/平方米；在C2地块拍出之后，该项目的房价已应声涨至5200元/平方米左右。

　　官方数据似乎证实了开发商们的抱怨。今年1月，北京市国土资源局(下称北京国土局)局长安家盛正式披露了北京2005年供地计划的完成情况：“截至去年11月底，北京商品房住宅土地供应约627公顷，完成原计划(2500公顷)的不足30%。”

　　据有关统计，尽管2005年实际供应土地总共6000余公顷，占计划的93%，但其中商品房住宅用地仅完成三分之一稍强，商品房住宅供地计划已经肯定无法完成。同时，房地产类用地中的商业服务业、娱乐业供应约428公顷，完成计划78%，同样存在缺口。

　　“保”与“压”之间

　　还在2005年初，“地荒论”就在京内地产圈内传得沸沸扬扬，北京市国土资源局主要负责人还为此专门做出公开澄清，其依据则是2005年5月正式公布的《供地计划》。

　　根据这一计划，北京2005年计划供应6500公顷土地，其中房地产类用地规划为2500公顷。当年10月18日，北京市国土资源局公布《2005年度土地供应计划指标安排使用方案》(下称《使用方案》)，再次确认年初规划目标基本不变。

　　然而直至2005年10月，《使用方案》明确此前已经供应和安排的各类房地产用地指标为1644公顷，与计划尚有4856公顷缺口。此时，距北京供地计划的落实仅剩两个月。

　　北京市国土局开始紧锣密鼓地赶追“计划”。2005年10月31日、11月18日，北京市国土局在土地储备中心网站上，先后发布了共30多宗国有土地使用权的出让公告，两次集中放地总面积约182公顷；12月，北京市国土局再次开闸，放出31块地，将近270公顷，这是自2004年“831大限”之后，北京市国土局推出的规模最大的一次经营性土地集中上市。

　　然为时已晚。《供地计划》的首度实施不尽如人意，其中商品房住宅用地的严重供应不足尤为市场诟病。

　　但在接受《财经》采访时，北京国土局局长安家盛否认了《供地计划》未能完成的说法。“这(供地计划)是一项动态指标，要区别对待，有保有压。”他表示，北京市去年的土地供应基本上符合中央的总体部署，符合市委、市政府的工作要求，发挥了土地政策参与经济宏观调控的功能，“该保的我们确实做到了保，该压的我们确实做到了压。”

　　事实上，北京市国土局官员在不同场合屡次强调，保证住宅用地是供地计划执行的重点。北京市建委副主任苗乐如日前还向《财经》透露，“十一五”期间，北京市每年新增住宅还需要保持在2600万平方米，其中商品住宅在2200万平方米左右。

　　但房地产咨询公司伟业顾问提出的《2006年北京房地产市场预测报告》表明，2005年全年，北京新开工的住宅面积预计为2200万平方米，而2006年北京新房市场将出现有效供应的持续减少，主要原因，就是由于土地市场在2005年发生的供应短缺将导致新开工面积和开发投资的减少。

　　既然商品房用地属于北京市力保的范围，为何会出现2005年的“不饱和供应”?

　　“地荒”虚实

　　2005年是北京正式全面实施招标拍卖挂牌出让土地(下称招拍挂)的第一年。国土资源部土地利用司一位官员向《财经》解释了北京的“特殊性”：2005年的供地要考虑到2004年实际供地对市场的影响。北京在“831大限”——自2004年8月31日起，所有经营性开发的项目用地必须以招拍挂方式进行转让，协议出让土地中的历史遗留问题也必须在此之前处理完毕——前后，大量土地提前办理用地手续集中上市交易，这批土地要在一两年后才能变成房子进入市场。

　　“不能从2005年的供地情况简单地分析地荒不荒的问题。现在的房地产商手里肯定不缺地，起码有四五千公顷的地都没有变成房子。”这位官员表示。

　　用北京市国土局副局长张维的话说，2005年北京的土地供应量已被提前释放。据北京国土局公布的北京历年土地供应情况：2002年总量为4559公顷，2003年增至6438公顷，2004年更高达9498公顷，2005年则回至与2003年持平。相应地，北京市历年(1至10月)住宅土地供应情况显示：2002年土地供应量为2600公顷左右，2003年为2900公顷左右，2004年攀升至3800公顷左右，2005年则只有500公顷强。

　　据《财经》记者了解，北京市2005年的《供地计划》，实际上由北京市国土资源局市场处有关工作人员联合伟业顾问与北京国地不动产咨询中心、北大不动产研究中心等三家机构共同组成的研究小组制订。在这一过程中，根据相关数据分析，研究小组认定，“因‘831’提前释放的土地总量为1290公顷”。

　　伟业顾问市场研究中心经理孙强向《财经》透露，“除去1290公顷，再经政策修正和市场反馈修正，便得出2005年的土地供应规划。”

　　北京市建委副主任苗乐如的估计更为乐观，“‘831’之后，北京市开发商手里的土地应该还有2800多公顷，其中住宅用地1800多公顷，而计划中还将有3600多公顷的新地推出。”因此，他认为北京并不存在所谓“地荒”。

　　实际上，北京闲置土地究竟有多少，迄今并没有权威数据，所谓1290公顷，是在“831大限”前后突击闯关办完相关手续的土地。此数字一倍于2005年北京商品房住宅实际供地数量。

　　业内人士认为，北京市在2005年土地供应计划和实际执行的巨大落差，与政府在全面实行招拍挂之前的土地储备不足有关；但根本上，在于土地管理部门希望通过减少土地供应、放慢供地节奏，先挤出土地市场遗留的土地存量。

　　问题是，从2005年的开工面积看，这一存量并没有在市场上有效释放；相反，由于土地供应减少，形成了僧多粥少的局面，2005年的几次土地拍卖均出现争购，拍出高价，飞涨的地价则进一步激励了不少地产商“惜售”的心理。

　　2005年8月1日，包括华润、顺驰、富力在内的九家房地产企业，竞拍北京北五环路外建筑面积逾70万平方米的清河地块。拍卖价一路狂飙至25.65亿元，最终落入华润置地手中。竞拍后，清河地块楼面地价每平方米超过3600元。尽管官方称之为“个案”，但业界普遍认为，高价地块已引发连动，带动周边房价整体走高。

　　2006年，华润置地清河项目启动之际，华润置地(北京)总经理陈鹰向媒体公开表示，6000元-9000元的单价将是清河项目需求最为旺盛的价格区间。目前清河地区主流房价均价在4000元—5000元／每平方米之间，最高不超过6000元。

　　连锁反应

　　无论“不饱和供应”还是由此引发的连锁反应，北京的情形并非特例。

　　杭州自1999年试行土地招拍挂以来，地价与房价即出现交替上升局面。浙江阳光房地产投资顾问有限公司对杭州市中心住宅用地出让价格的统计数据显示，2000年每平方米均价为3590.29元；2001年由于供应加大地价有所降低，为3119元；2002年平均地价飙升至每平方米4101.91元，涨幅达到31.5%。2003年市中心出让一块土地，其楼面地价价格为4410元。

　　如此飙升，促使有条件的开发商开始大量囤地，投资者也开始屯房。

　　2004年杭州土管局开始制定土地计划，却有意减少供应量，致使杭州地价与房价进一步飙升。2004年初，杭州计划供地4500亩，实际出让2893亩，其中宅地1750亩。2005年初，杭州市相关部门曾表示，将保证出让有效宅地3000亩，力争达到4500亩，但截至2005年底，杭州市共计成功出让住宅用地34宗，共计约1765亩。

　　2005年3月2日，杭州市中心上城区地块出现了楼面地价24032元/平米的天价。

　　广州首度爆出“地荒”之说，则是在2005年1月25日第二届广州地产峰会上。此前，2004年广州楼市供应量趋紧，房价在六年走低之后大涨。在地产峰会上，历经“831大限”清洗，手中囤地大减的开发商纷纷指称——政府供地不足是房价上涨的主因。

　　广州市土地开发中心自2002年试行土地供应计划。2004年，其土地计划出让总量达100万平方米，但实际出让房地产开发用地仅九宗，占地约11.3万平方米，只完成计划量的10%。

　　2005年初，广州推出的土地出让计划总量为110万平方米。据广州美联物业研究部最新的统计显示，当年广州以挂牌和拍卖方式出让了24宗共约47.5万平方米的土地，比2004年虽然多了不少，但实际出让量与计划出让量之间仍有相当大的差距。

　　2005年广州土地出让成交金额50.2亿元，平均楼面地价2916元/平方米，同比2004年上升了600多元。局部地区地价的飙升更引发广泛争议。

　　国家发改委关于《2005年房地产市场总体形势及房价问题的调研报告》指出，房地产开发用地实行招拍挂后，地价快速上涨，2004年，35个大中城市的四季度土地交易价格上涨了10%，其中九个城市土地价格涨幅超过10%。土地价格涨幅最高的城市，也是房价高企的城市。

　　来自中原(中国)地产研究中心的数据则显示，2005年前三季度，全国土地购置价格上涨20%左右。

　　“土地价格对房价的影响太大。”鹏润房地产开发有限公司总经理童渊接受《财经》采访时认为，“一般而言，以塔楼为例，现在土地成本占到整个成本的40%左右。”

　　根据中国《房地产开发统计年报》提供的35个大城市的数据，北京大学中国经济研究中心教授平新乔得出这样的观点：土地购置价的上涨，是导致房价上涨的一个主要原因。“土地价格每上升1%，楼盘价格会上升0.78%，远远高出信贷注入对房价推动的边际效应(0.05%)。”

　　“部分城市房价涨幅过大的问题表现十分突出。”发改委的《2005年房地产市场总体形势及房价问题的调研报告》指出，土地供给减少的压力和房地产开发用地实行招拍挂后地价快速上涨，是其中的主要原因之一。

　　左右互搏

　　几年来计划量与出让量的巨大落差，已经成为广州、北京、上海、杭州等地土地招拍挂市场的共同点。从记者在北京、广州和杭州采访来看，这主要来自于地方政府的有意控制，控制的理由虽不尽相同，导致的后果却基本相同。

　　广州土地管理部门与北京一样，认为地产商手中还有囤积土地。对于开发商的抱怨，广州市土地开发中心副主任王普华对《财经》明确表示：“广州房价之所以长期稳定，很关键的一点在于政府并不因为开发商叫嚷‘地荒’就加大土地供应。”

　　1997年，广州市政府成立收地领导小组，并在全国率先制定出台了《广州市闲置土地处理办法》，对包括有前期投入和无前期投入的过期用地进行全面清理。

　　从1997年至2005年6月，广州市分19批次，无偿收回经营性房地产闲置土地(或注销过期用地批文)753宗，面积达1375公顷。至此，广州市土地供应逐步实现“一个龙头出水”的集权目标。

　　国土资源部力推招拍挂，本意是在从源头上遏制国土资源利用浪费和价值流失的现象，但从全面实行第一年的情况看，当政府以招拍挂形式将土地一级市场的“水龙头”握于掌控，一举一动对市场影响巨大，松紧之间便越发考验其平衡能力。

　　国土资源部土地利用司副司长束克欣曾向《财经》表示，各地市政府应在充分掌握市场信息、了解市场需求、理顺管理体制的基础上，通过有效控制土地供应总量来调控市场；城市政府必须按照市场经济的要求，根据市场需求提供土地(参见《财经》2003年第2期“城市土地之秘”)。

　　但实际上，地方政府已成为土地出让的最大获益者；其能否做到在获利于土地供应总量的同时，又利用土地供应总量有效调控市场，这是一个问题。

　　经济学家周其仁认为，“政府垄断土地一级市场，往往能在需求集中、经济景气的时期加速地价上涨，因其完全可以通过控制土地供应量，把地价‘憋’成天价。地价越高，政府的家底就越厚实，投资城市建设的实力就越强，城市的发展又会进一步带动城市地价的上涨，如此循环往复，这是地方政府愿意看到的结果。”

　　沉疴难起

　　一方面，地方政府试图通过减少土地供应和放慢供应节奏，迫使市场消化闲置的存量土地；另一方面，供应减少导致地价房价水涨船高，地产商待价而沽，地方政府与市场由此展开博弈。

　　今年1月13日，北京市发改委、市规划委、市建委、市国土局联合发布公告，取消北京摩根投资有限公司摩根中心项目、北京超越房地产公司超越欣园住宅小区、北京太平洋房地产公司太平洋城、东润房地产公司东润大厦、王府井H1地区控规调整论证等五个项目的相关批准文件。这意味着，于半年前就名列北京国土局公布收回国有土地使用权的45宗土地“黑名单”的五块土地，将重新纳入政府之手。

　　以前从列入“黑名单”至真正除名，还有半年时间缓冲；半年中补足土地出让金，即可保留土地使用权。如今，饱受闲置土地之困的地方政府终于开出实质罚单，但闲置用地问题沉疴已久，解决起来并不容易。

　　黄玺庆是万年基业投资集团副总经理，他开发的万年花城项目最西面的C11地块因没有缴纳土地出让金，在去年北京市国土局被公告收回。但黄玺庆告诉《财经》记者，这块地其实还在他们手里，他根本不担心会被收回挂牌。因为C11地块所在总体地块上的项目已开发至四期，位于已建项目之中，规模很小，别人摘走这块地几无可能。

　　“我们已经转成这块地的一级开发商，如果哪天能完成一级开发(即把一块‘生地’做成‘熟地’，达到上下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通以及场地平整的‘七通一平’)，我们随时可以摘回。”他说。

　　万年花城此类情况在北京房地产业界并不鲜见。大批“831大限”没有过关的生地转成了政府委托的一级开发。有关人士透露，“在北京，此类土地差不多就有7000公顷。”

　　此外，大量土地被切成小的地块和一期一期的项目进行开发，也导致政府收回困难。这样的分割地块即使挂牌转让，也鲜有开发商愿意问津。

　　在2005年底结束的全国国土资源厅局长会议上传出一个重要的信号：2006年，国家将一如既往严把土地供应“闸门”。但是如何把握好这个“闸门”，不出现顾此失彼的局面，需要更为周详的设计。-

　　张文豪、董沛对此文亦有贡献

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