投资15万元净赚298万元 警惕商业地产赚钱神话

    本报记者 苏群 特约记者 李雪山

　　诱人的“返租”

　　针对海口部分商业地产的高回报投资许诺，日前，记者以客户身份来到位于海口市大同路、龙华路交汇处的友谊商业广场进行暗访。

　　据售楼一位符姓小姐介绍，业主购买摊位后，只管坐收每个月的返现，摊位、铺面由友谊商业广场来统一管理。比如业主以15万元购买了8平方米的摊位，按照8％的年回报来计算，业主每年可以收到1．2万元返现，12年以后经营权就归业主所有，可以根据业主的意图经营该摊位。按照符小姐的介绍，业主购买了某铺面后，12年内是没有经营和管理权的，15万元的投入，得到的是每年1．2万元的回报和12年后对该铺面的所有权。这意味着，如果某业主既想在这里买一个铺面，又想在该铺面经营是不允许的，只能再另租摊位经营。

　　招商部的杨先生则告诉记者，现在“周大福”、“鑫生”等国内著名品牌都来咨询过招租信息，不过最终哪些珠宝品牌可以进驻，商场还要进行筛选。当记者问现在有没有租金标准，业主大概何时进场时，杨先生说友谊广场9月份开业，业主7月份就可以进场布置，至于租金，不是按每月交纳的方式，而是年营方式。商场根据业主经营收益状况征收租金，效益好的经营商租金就要高，效益不好的商场会相应减少租金，这种方式对经营者有好处，商场也是为了经营者的利益考虑。

　　记者在友谊商业广场的一份广告上看到，友谊商业广场实行1－3年内可退机制，如果投资者需大量现金，开发商将无条件回购，使投资者“存”“取”自如。投资者坐享高额稳定回报。与此同时，开发商将承担商业广场培育责任，实行12年返租策略，8％的年回报，12年之后就可以获得一个龙头旺铺。

　　这个广告还为未来的业主描绘了一幅“财富增值图”，按照这一图表计算，如果一个业主今天投15万元购买了友谊商业广场面积为8平方米的铺面，55年后不仅可以白赚一个龙头旺铺，还可以赚298万元。对生活在海口的人来说，这可不是一个小数目。

　　如此诱人的优惠条件，如此美好的“钱”景，想必谁看了都会动心。但是一位业内人士却表示，根据有关法律规定，我国的土地使用年限规定，商业用地为40年，综合用地为50年，住宅用地为70年。因此，“55年后不仅可以白赚一个龙头旺铺，还可以赚298万。”是骗人的

神话。

　　“售后返租”暗藏风险

　　记者在采访中了解到，“售后返租”实际上只是开发商卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。比如，本来一处售价1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元／平方米，尽管其承诺10年内包租，年收益8％，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80％，但投资者的实际房产收益却为负50％（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益只有3％，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于了解售后返租的真实一面。

　　更大的风险是，三五年内该项目一旦销售完成，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。因此面对发展商的广告轰炸，投资者不可只对收益反应灵敏而对风险感觉迟钝。

　　记者同时从海口市有关部门获悉，由于以返租回报方式推售的楼盘基本上属预售性质，不可能有产权证，而按法律规章，未经确权的物业不能出租。因此，开发商在预售阶段与小业主签订的所谓“租赁合约”是不合法的。

　　海南金凯旋律师事务所的王向和律师认为，在“返租销售”经营模式下，

房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家就无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权利的风险。他同时指出，这种“返租销售”的经营模式还涉嫌非法和欺诈，因此他建议投资者最好不要购买这种商铺。