创新房地产金融制度 实现居者有其屋

　　主持人：记者 王晓欣

　　特邀嘉宾：北京大学金融与产业发展研究中心研究员 窦尔翔

　　金融业与房地产业是密切相关的行业。在实现“居者有其屋”目标过程中，金融业的作用不可或缺。近日，本报记者就创新房地产金融制度，推动“居者有其屋”目标实现等 问题，采访了北京大学金融与产业发展研究中心研究员窦尔翔。

　　主持人：您认为，当前房地产方面的主要问题及其本质是什么？

　　嘉宾：当前，房地产市场问题很多，主要表现为以下几对矛盾，富人房地产投资和穷人房地产消费的矛盾；房地产发展对地产的大量需求和保持耕地面积之间的矛盾；房地产品种与经济发展水平、国民收入水平不和谐之间的矛盾；房地产金融的风险累积与我国脆弱的金融体系之间的矛盾；房地产价格增长过快与物价平稳调控目标之间的矛盾。这些问题实际上可以概括为房地产发展的非均衡性问题，其本质是我国政府缺乏房地产业市场的精细控制机制，主要问题应当是“居者有其屋”的问题。

　　目前，我们要优化房地产供给结构，着重解决无购房能力者的租房问题和简易

户型需求者的购房问题。豪华户型适宜于高收入者购买，这部分仍要供给，但要有限制措施，不能放任。

　　主持人：你认为，要实现“居者有其屋”这一目标，需要把握房地产业的哪些基本特点？

　　嘉宾：从产业来讲，居者有其屋涉及房地产业和房地产金融业两个产业，只有把握这两个产业的特点，才能正确和全面理解“居者有其屋”的内涵，才能稳定、健康、可持续地实现居者有其屋的目标。房地产业有两个特点需要把握，一是它是“房产业”和“地产业”的复合称谓，二是其不动产特性。不动产的高价值性决定了房地产金融的必要性。房地产金融这一范畴涉及两类经济主体，房产供应者和房产需求者，这两类人都有融资需求，只有这两类人的融资需求都得到满足，房地产金融问题才可能解决。同时，房地产金融兼具消费和投资两大特征，健康的房地产市场应当先满足消费需求，其次才是投资需求。细细观察就会发现，我国房地产发展中产生的很多问题皆与我们没有全面把握房地产市场的特性有关。

　　房地产的不动性及其资产的不可分性决定了交换货币的巨额特征，房地产金融应运而生。财政金融政策将是调控房地产供求的工具，也是分散和合理规避房地产风险的工具。2005年房地产调控政策出台之前，投资性需求的泛滥主要源于房地产按揭这一金融制度安排，当投资性需求缺乏合理规范的条件下，投资性需求进一步演化为投机性需求，“炒房团”便是见证。在投机过程中，随着房地产价格的攀升，房地产贬值的金融风险不断由房地产供给者向房地产需求者传递，最后集中于银行体系，一旦房地产泡沫破灭，抵押物价值将大大缩水，而房地产供过于求的格局将使抵押物缺乏流动性，一旦这种情况发生，银行将面临巨大风险。由于后来的调控政策并没有涉及按揭制度，也缺乏对房地产供给结构调整的差别性金融制度安排，

房价下降幅度不够明显。

　　主持人：解决房地产问题，实现居者有其屋的目标，应该遵循什么原则，采取哪些措施？

　　嘉宾：解决房地产问题，从总的方面来看，应该本着经济平稳发展、标本兼治和系统化治理的大原则。考虑房地产问题坚持发展观、系统观，这样才能产生大智慧。从小原则上看：一是保证"居者有其屋"，这既是居民的权利、也是政府的职责。我们不一刀切地反对政府根据地块所处位置收取转让费的行为，但政府不能一刀切地只用经济手段出售地块，而不采取保障中低收入者住房的社会保障性措施。比如政府可以建设一定数量的廉租屋，这样可以将穷人的消费需求和富人的投资需求加以区分。通过供给结构的有效调整，市场需求者得以分流，减缓了需求推动的价格上涨，投资需求甚至投机需求会受到供求规律的制约而下降，同时也有利于有针对性地采取调控投资(机)需求的政策措施。二是房地产金融风险控制原则。金融是为房地产服务的，但房地产业资金需求的巨额特征和长周期性决定了房地产金融的特殊性，发达国家都有相应的房地产金融制度安排。而中国则相对简单地采取传统的银行融资的方法，风险悄悄地在银行累积。如何化解现有的房地产金融风险，如何构建新的房地产金融模式以防止房地产金融风险的聚集成为我们解决当前房地产业问题的主要内容之一。我们应当研究和借鉴公共住房的国际模式，构建有中国特色的公共住房体系。三是法律、财税、金融及其他措施多管齐下。不管是打击现有的房地产投机，规范引导未来的房地产投资需求，还是尽快满足合理的房地产消费需求，都应当全面借助法律、财税、金融及其他措施。

　　中国的问题必须有中国式的解决办法，我们应有创新意识，研究设计各种可行性方案，只要能解决中国房地产问题的办法都是好办法。如我们在把握房地产供求动态演化的规律和房地产需求者消费、投资的动态变化规律，并吸收资产证券化的理论精髓的基础上，提出以下设想：一是政府划拨免费土地，交给特别目的机构管理(由银行设立)。二是SPV通过公开招标选择房地产

开发商。三是银行可以发行含有转换项的房地产债券。四是SPV、房地产开发商和银行间可以达成以下协议：银行贷款给SPV，SPV又为房地产开发商提供资金。逆向来看，房地产开发商用一部分房子作价还给SPV，SPV又用一部分房子作价还给银行。这时，三者皆有可能持有房子。五是房地产开发商所建成的房子一部分面向市场销售，一部分以获得固定利润的形式"销售"给SPV。SPV将手中的房子证券化，除出租房子获得收益，还替银行管理房子获取收益，用这三部分收益分别支付证券持有人的回报、归还银行贷款。银行则将房子租给那些需要住房的银行房地产债券的持有人，当然也可以出售房子，并向其他银行房地产债券持有者支付利息。

　　主持人：这种全新的房地产金融制度是一种创新模式，它有什么作用？

　　嘉宾：这种模式起码有三大功能：一是避免了政府卖地牟利，既可以降低房价，也可以为中低收入者提供住房。二是细化并动态地满足了房地产需求者的需要。消费者既可以投资银行债券，也可以购房，也可以租房，而且这些决策之间可以动态转化。三是金融理念得到充分体现。融资、融"房"，融"产能"，不但能获得分工的好处，而且能减小各方的金融风险。当然，这种模式要有效实现，要特别关注SPV的治理。可以发现，SPV是整个金融安排的中心环节，它虽然由银行设立，但却是独立于银行之外的连接多方经济主体的核心体。一方面它需要多方面人才才能正常运转，同时因有大量现金经手，需要加强内外部监管，以免滋生腐败。