轨道交通汇聚宝山楼盘人气

　　2006年2月份，上海普通商品房成交前15位的楼盘中，宝山占了4个 沈婉姗每日经济新闻[2006-03-31]

　　2004年12月，横贯宝山的中环线、外环线、郊环线、逸仙路高架，及轨道交通一号线北延伸段的开通，将宝山与上海市中心城区连为一体。

　　地铁为宝山楼盘带来了极大人气，而相对其它区域宝山地铁沿线较低的房价，对于收入不高的购房者来说吸引力颇大。房地产之窗2006年2月份上海普通商品房成交统计显示，成交前15位的楼盘中，宝山就占了4个。

　　按照规划，宝山的定位是具有辅城功能的现代化滨江新城区，“

十一五”期间将继续推进“安居工程”，轨道一号线、三号线、七号线都将建成并投入运行；此外，区域绿化覆盖率将达到42%，人均公共绿地面积23平方米。

　　规划中的宝山新城由市域外环线———外环切线———郊环线———长江围合而成，由环绕“城市生态绿心”的淞宝地区、杨行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心三片”的空间结构。

　　荒岛分析师王洪波称，宝山不同板块人气差异很大，一些成熟的板块售价已接近内、中环楼盘，待售楼盘也不多；另一方面，不少板块却相当冷清。

　　目前，宝山售价较低的楼盘主要集中在月浦、顾村和西城区三个板块。网上

房地产统计显示，截至3月28日，宝山区住宅供应面积为746035平方米，其中月浦、顾村、西城区板块供应面积各占4.60%、20.60%和5.86%。

　　【月浦板块】 板块需求以宝山消费者为主

　　月浦板块紧邻宝山钢铁(集团)公司，与淞南、西城区等相比生活配套稍落后，不过医院、中小学、银行、邮局等一应俱全，中心广场大卖场也将于今年动工。

　　由于位于郊环线以外，该板块目前需求仍集中于宝钢职工和其他当地就业者。不过，随着一号线和三号线北延伸段的建设，一些市区消费者也开始逐渐关注该板块。

　　一号线共富新村北延伸段终点站设在蕴川路，三号线北延伸段终点站在江杨北路上，两站连线以北便是月浦镇，相距不过10分钟车距，地铁开通后该区到市中心将较为便利。此外还有多条公交线路，包括江月线、杨月线、淞泾线等，多数可达现在的一号线北终点站共富新村。

　　该区楼盘售价在每平方米5500-6500元之间，主要集中在德都路和绥化路上。

　　荒岛房产分析师王洪波认为，月浦板块地处宝山北部，配套设施欠发达，市区需求支撑不大。一号线共富新村北延伸段离该板块有一定距离，三号线对该区的辐射也不大，因此该板块还是以宝山消费者为主。

　　【顾村板块】 人流量增多提升板块人气

　　顾村是富长路以西、富锦路以南、外环线以北的宝山区域，是上海首批中低价“四高”示范小区之一，现有金色加州、檀乡·湾、圣卡洛·铂庭等多个项目。

　　该板块依托便捷的交通、F1赛车场的功能辐射及外环沿线大型主题公园的良好生态景观环境，重点培育与发展文化科技、休闲旅游、竞技体育等功能，以形成环境优美、适宜居住的人文生态新城组团。

　　不过，顾村发展较为落后，距离最近的热闹区域———共富新村和杨行镇，均有2-3公里路程。

　　该板块不少楼盘被动迁公司集中购买，目前对外销售楼盘主要集中在水产西路附近，售价在每平方米5500元左右。

　　荒岛房产分析师王洪波称，虽然该板块以配套商品房为主，不过随着该区人流量的增多，生活配套设施也会逐渐完善，较低的价格也将带动该板块人气。

　　【西城区板块】 西城区：宝山居住高地

　　西城区板块位于杨行镇镇内，也是宝山组合新城的中心区域。南靠外环线，西临蕴川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路。该区已基本形成了以“三纵二横二线”为主的大交通框架，“三纵”即逸仙高架路、江杨北路、南北高架路；“二横”即外环线、郊环线；“二线”即地铁一号线、明珠三号线。

　　由于紧邻“城市生态绿心”和新城中心，该区域将集中宝山新城主要的现代化、高标准居住区。按照有关规划，西城区内将开发房产600万平方米，公建200万平方米，居住人口达15万人，届时将成为上海市北翼最大的新型现代化城区。

　　宝山西城区共分为三个区域：宝杨路以南为南块，形成以中档住宅为主的居住小区；宝杨路与铁山路之间为北块中心区，除规划中高档住宅外，另有规划33.3公顷大型中央公园和10公顷大型市民广场；铁山路以东为东块，建成体现现代休闲和绿色生态概念的中高档住宅区和别墅区。

　　宝山西城区公建配套完善，设有大学、中学、小学、幼儿园、医院、老年福利院、青少年活动中心、博物馆、图书馆、大型购物中心等设施。

　　目前西城区板块的楼盘均价在6500元/平方米左右，不过也有一些楼盘售价在6000元/平方米以下，包括售价待定的四季花城，均价约6000元/平方米，福地苑售价在5000-6000元/平方米之间。此外近期在售楼盘还有康桥水都、禄德嘉苑、天馨花园、东方丽都等。

　　据荒岛房产分析师王洪波分析，目前西城板块的需求仍主要来自宝山，不过随着该区配套设施的逐渐完善，将会产生新的来自市区的需求；地铁目前对该板块未有大影响，但一号线共富新村北延伸段开通后有可能会提升该板块楼盘价格。

　　【宝山看盘】 宝山楼盘：适合中低收入者

　　新月翡翠园

　　

　　位置：德都路、绥化路

　　价格：5400-6400元/平方米

　　房型：以三房和两房为主

　　面积：100-136平方米

　　看盘感觉：

　　1.小区建筑错落有致，周边将种植高大的乔木，用以阻隔道路上飞扬的尘土和噪音。

　　2.与宝山新城隔路相望，共享社区生活配套设施，医院、图书馆、学校、SHOPPINGMALL、公共绿地等，规划中的大卖场就在小区南面。

　　3.地铁一号线延伸段接蕴川路，轻轨三号明珠线接月浦镇入口绥化路，小区换乘一号线、三号线都比较方便；此外还有多条交通线路，包括江月线、杨月线、淞泾线、彭江线，多数都可到达共富新村。

　　4.小区位于目前月浦镇高档开发楼盘的核心区域，周边配套设施齐全，除已建成的月浦实验小学外，地块周边将逐步规划建设中学、医院、博物馆、图书馆等公共设施，到时将成为月浦最成熟的高尚住宅小区。

　　心头悬念：

　　1.靠近该楼盘的惠阳苑和富浩河滨花园售价比该楼盘低一些，周边万升家园等小区的次新房也对该盘形成销售压力。

　　2.小区边上有不少开发中的项目，周边环境较为凌乱，且难免灰尘和噪声污染。

　　创林房产经理沈光辉点评：小区位于建设中的中心广场北面，将来是月浦镇的中心；该小区规划较好，价格也合理，不确定的是周边新楼盘和次新房所带来的冲击会对该盘销售造成影响。

　　富浩河滨花园

　　

　　位置：德都路、绥化路

　　价格：5200-5900元/平方米

　　房型：以二房和三房为主

　　面积：96-130平方米

　　看盘感觉：

　　1.该小区临近新月翡翠园，交通状况和周边配套设施和新月类似，不过售价稍低。

　　2.小区以小高层为主，最小36米、最大84米的小高层楼间距，不仅保证了每套住宅的充足日照，更保证了每户居民的生活私密。

　　3.目前该盘正在进行促销活动。从现在至4月8日开盘，填一张贵宾卡申请表即可获贵宾卡，交1000元的诚意金后，开发商将每天往卡里打入500元，到4月8日开盘卡内金额可用于购房；开盘当日小区还有抽奖活动，户主将分成10组，抽出其中一组每户赠送一辆QQ轿车。

　　心头悬念：

　　1.外观设计稍逊于新月翡翠园。

　　2.周边环境显得较乱，难免噪声和灰尘污染。

　　3.无论是到地铁一号线还是三号线都比新月翡翠园距离远。

　　沈光辉点评：该案位于德都路上，德都路多数是80、90年代的旧房，因此该盘竞争力不如新房较多、规划等较好的绥化路楼盘。

　　金色加州·成亿宝盛家苑

　　

　　位置：富联路、水产西路

　　均价：5300元/平方米

　　房型：以二房为主，另有一房和三房

　　面积：69-123多平方米

　　看盘感觉：

　　1.在目前周边楼盘中售价较低，且有小房型，可满足中低收入人群。

　　2.超大栋距设计，视野开阔，绿化景观和建筑均匀布局。

　　3.小区周边有701、702、716和963等公交线路。

　　4.该楼盘共享了共富新村所有的生活机能，所毗邻的泰和新城也已发展成成熟的生活社区；各大卖场设有班车接送。

　　心头悬念：

　　1.除了963路公交车可抵达上海火车站，该盘没有直达市中心的公交车，距离地铁1号线共富新村站也有2-3公里路程，出行不是很方便；规划中的1号线延伸段水产路站距离该小区也有一定距离。2.周边居民购买力低，多为拆迁用户，小区周边餐饮、娱乐设施几乎一片空白。