|
保持城市房地产的持续健康发展，最大化发挥房地产对城市经济或城市竞争力的积极作用，必须积极完善和实施制度、管理及公共政策体系。
1、中国城市房地产发展：六八矩阵框架
完美的经济市场体系实际上是政府和市场在完全政府与完全市场之间选择的一种最佳组合。经济体系中政府与市场结合实际上涉及市场体系、司法保障、政府规制、政府参与、政府调控、政府汲取等方面。针对房地产经济体系，政府与市场要在人力、金融、土地、销售、租赁、中介、物业和总体市场等方面具体结合。因此，建议房地产发展的公共政策及政府在房地产经济体系中的合理定位与作用，可采用表2-7所示框架。
表2-7中国房地产发展分析：六八矩阵框
| |
市场体系 |
司法保障 |
政府规制 |
政府参与 |
政府调控 |
政府汲取 |
| |
正规、黑市 |
制度、效率 |
准入、秩序、价格、质量 |
消费、供给、服务 |
货币、财政、产业 |
税收、费收 |
| 人力市场 |
|
|
|
|
|
|
| 金融市场 |
|
|
|
|
|
|
| 土地市场 |
|
|
|
|
|
|
| 销售市场 |
|
|
|
|
|
|
| 租赁市场 |
|
|
|
|
|
|
| 中介市场 |
|
|
|
|
|
|
| 物业市场 |
|
|
|
|
|
|
| 宏观市场 |
|
|
|
|
|
|
2、中国城市房地产发展：八大市场问题
根据以上框架分析，城市房地产市场存在的问题有如下几个方面。
(1)人力市场：工资拖欠。目前存在的主要问题是劳动力工资拖欠，尽管各级主管部门在农民工工资清欠方面做了大量的工作，历史遗留和新近增加的工资拖欠的问题仍很严重。(2)土地市场：强征暴敛。土地是中国重要而且稀缺的资源，土地市场也是中国最大的资产市场。目前在土地征用上一些地方政府采取低价强征手段，损害了农民的利益，在出让、转让方面，垄断市场，进行炒作，牟取暴利。(3)销售市场：秩序混乱。房地产销售市场包括开发和销售两部分，环节最多，问题最复杂，市场十分混乱。(4)金融市场：潜藏隐患。目前的房地产融资渠道较狭，主要是贷款，企业贷款融资比例高，消费者住房信贷负债比例高，假贷款、关系贷款严重，公积金隐患多。(5)中介市场：坑蒙拐骗。评估市场和经纪市场不规范，暗箱操作、违规操作现象严重。广告市场恶炒概念，虚假宣传；而租赁市场的发展也相对缓慢、滞后。(6)租赁市场：发展缓慢。城市房地产租赁数量和比例较低，尤其是正规市场发展缓慢。与此同时，非正规的黑市比较盛行。(7)物业市场：纠纷不断。当前，物业市场是问题、矛盾和纠纷突出的领域,物业管理起诉率高于50%。(8)宏观市场：泡沫浮现。房价过高，上涨过快；总量过剩，结构失衡，苦乐不均；平均利润过高，经济房地产化；周期波动剧烈，经济大起大落。一些城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响整个城市经济和社会发展绩效。
3、中国城市房地产发展：六大体系缺陷
以上房地产问题与房地产的复杂特性有关，复杂的特性要求房地产要有完善的发展支撑体系，但是中国房地产在六大体系上均存在不同程度的缺陷。
(1)正规市场不规范，黑市交易比例高。无论是劳动力、土地、销售、租赁、金融、中介还是物业，其市场深度和广度都亟待改善。(2)法制体系不健全，司法执行不牢靠。目前，土地征用、出让、转让、储备房屋拆迁等制度不太合理，更不健全；房地产的开发、销售、出租、中介、物业等市场制度都不太健全，同时，房地产法律也不太完善，司法效率比较低。(3)监管体系不恰当，监管执行不得力。目前，政府对房地产市场的监管存在着横向上，政出多门，互相交叉，互相扯皮；纵向上，头轻脚重，下级管理上级，制度不合理、体系残缺、实施不力的问题。(4)住房保障不完善，公共服务不到位。参与体系是指政府在直接消费、直接生产(国有企业)、资助补贴和生产者补贴的参与，以及市场失灵的补救等参与体系。目前问题是：国有企业改制和退出没完成，政府实际上直接经营土地，政府公共服务不到位，社会保障有偏差。(5)税费结构不合理，税费种类不简明。我国房地产税费种类繁多，目前房地产直接有关的税种多达12种；收费项目一般几十种，多的地方甚至超过百种；税费体系中租、税、费混杂现象严重；结构不合理，取得税低，保有税低，流转税高。与此同时，偷税、漏税和逃税现象严重。(6)调控手段不经济，调控部门不配合。目前中国的房地产宏观调控主要是通过行政手段或者行政审批进行，包括土地审批、项目审批、资金信贷审批。同时由于偏颇的政绩考核机制和各级政府部门出于自身利益考虑，加之各级政府及部门之间没有形成信息共享、对话平等、协调配合、行动一致的决策体系和机制，关于经济运行状况难以达成共识，政策时常相互矛盾，宏观调控常常难以奏效。
4、中国房地产发展：建立六大体系
促进房地产健康发展要解决六大体系问题。
(1)扩大正规市场，建立完整有机的市场体系。探讨建立农村土地所有权和使用权出售和出租的新形式。推进经营性单位无偿占用土地向有偿占用土地转变。规范房地产一级市场，开放和规范房屋销售的二、三级市场。加快建立多元化、多层次的房地产金融体系。扩大公积金的覆盖面，健全政策性住房金融体系。积极发展和规范房屋租赁市场，增加经济型、保障型租赁住房供应。加强物业管理劳力职业培训和人才培养，促进物业管理劳动力和人才队伍的职业化；建立规范的物业管理市场，鼓励物业管理服务的区域化和连锁化经营；促进物业服务专业化、品牌化、规模化和产业化；推进老住宅区和旧住宅的物业管理体系建设；促进新住宅区的物业公司与业主的关系改善。
(2)改革土地征用、转让制度，建立完善可靠的法制体系。推进土地征用的市场化改革，推进土地批租与土地转让制度改革，进一步推进房地产业的市场化。制定并完善法规制度，加快房地产立法，建立和完善包括宪法在内的涉及房地产的相关法律条例基本体系，修订有关房地产现行法规，加强当地人大的监督，严格追究行政机关及其工作人员的违法违纪责任。严格执法，惩治房地产领域的各种侵权、违法和犯罪行为。
(3)组建房地产监督委员会，建立简明有力的监管体系。将土地、住房分散于各级各部门的监管职能归集起来，建立房地产监督委员会，负责全国土地及房产市场监管，同时向各城市派出监管机构。建立和完善房地产各市场的监管制度、规则和办法。
(4)转换政府参与经济的方式，建立负责的有限参与体系。探索政府参与土地市场的新路径，推动政府角色转换。积极推进房地产国有企业的出售、兼并、重组、合资和合作。完善中低收入购房者住房补贴和资助制度。规范政府对社会保障住房金融支持。建立和完善贫困人口和外来务工人员的租房者住房补贴制度。完善对房地产市场的公共服务，建立和完善信息披露制度。
(5)开征财产税，建立公平合理的税费体系。改革土地租税制度，征收土地财产税，开征不动产闲置税。调整房地产开发流通过程中的税种、税率，减少税负，减少重复征税。实行国内外企业公平税负。清理和减少房地产中介领域的各种行政事业性收费，减轻中介机构的负担。调整和减轻出租房税负，活跃房屋租赁市场。在房地产保有环节，开征统一的不动产税，扩大征税范围，同时对于低住房面积家庭或经济适用住房等政策性住房占有者以及城市低保户则应该实行税收减免。
(6)组建房地产政策协调委员会，建立统一灵活的调控体系。建立一个多种政策变量相互协调的系统性相机抉择政策框架。政府可以通过对土地出让和规划来控制房地产投资开发的规模；通过金融手段来控制投资开发速度；通过制定不同的税收等收费标准来控制房价；通过住房社会保障政策影响市场需求；通过加强监管和信息披露影响宏观市场；通过政策的约束、引导和经济杠杆的综合作用，使土地供应量、投资开发量、市场准入量、销售量和消费质量等相互协调、相互平衡。建立多部门参加的房地产政策协调委员会，使多部门信息共享，协调配合，行动一致，增强调控的及时性、灵活性和有效性。
| 
