国家倒按揭方案未启动 重庆老年地产先期破冰

　　倒按揭实施后,在土地成本相对便宜的地方大量修建星级疗养院和老人福利院可能是未来房地产发展的一个方向。

　　上亿资金投向老年度假村

　　信报记者 李星辰 报道

　　上千亿元的银发市场

　　3月10日，家住江北的退休干部李先生告诉记者，他现在闲下来后很不喜欢总是住在一套商品房里，而是希望最好能在全国各个城市都住一住，特别是一些风景名胜地区，以前工作太忙，一直没有时间去休闲。他甚至宁愿到乡下去居住，因为农村的空气好，但是他找不到真正可以去的地方，因为在国内基本没有任何机构为他这样的老人提供这样的服务。

　　中国老龄科学研究中心的数据显示，城市老人中有42.8%的人拥有存款。目前每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿至4000亿元，这将使老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。

　　在重庆，象李先生这样的老年人很多，但专门为这些人服务的机构却很少。调查发现，重庆比较上档次的老年公寓年年爆满，但是近几年却没有新的老年公寓开工兴建。就整个重庆的地产开发而言，重庆的商品房开发增长惊人，但是有购买能力的需求发展相对迟缓。而老年公寓或者老年渡假村的开发却尚未起步。一个庞大的消费市场浮出。在重庆的一些远郊，如巴南的圣灯山就已经出现了专门为老年人提供服务的农家乐，每到夏天，主城区总有数十老人到这些农家乐去

避暑。

　　孙健说：“将来李先生这些要求都可以得到满足，倒按揭试点成功后，住房证券基金公司将在全国各大旅游景点和部分乡村建设高档老年公寓或疗养院，让这些老人如愿。”

　　倒按揭衍生新地产

　　重庆有以富人为主要客户的高档小区，有以青年人为主要客户的青年公寓，但是没有以老年人为主要居住者的老年公寓，市场轻视了这些老年人的需求，没有给他们提供个性化的商品房。

　　“倒按揭必将衍生新地产。”孙健的研究表明，如果重庆倒按揭试点成功，将催生一个新的房地产市场，一个超越城市和乡村界限，投资成本低，而收益相对可观的专门为老年人们提供居住服务的新型房地产市场。由于打破了城乡的界限，开发商没有太大的必要在土地投资方面化大量的费用，但是他们可能得到的收益并不会因为投资的降低而减少。

　　孙健表示，他们计划把龙湖、金科、华宇、协信等重庆品牌房地产开发商召集起来共同探讨启动住房证券化及其随之而来的老年房地产市场开发等问题。利用郊区或则风景区相对低廉的土地成本进行老年市场的开发可能给资金雄厚、开发能力很强的品牌房地产开发商的未来发展提供新的路径。这也是国外比较成熟的房地产发展模式。就这些品牌房地产开发商而言，房地产开发是他们最擅长的，只需要将自己的产品定位进行适当的调整就可以适应老人们的居住要求。

　　按照孙健的住房证券化养老模式设计，在实现住房养老证券化后，承担住房养老证券化的基金公司的另一个重要任务就是为这些将房屋进行了倒按揭老人们提供专业化的老年公寓和各种疗养院等，让这些时间充裕的老人们能够颐养天年。这些老年公寓作为住房证券化推行的配套设施，住房证券化公司可以通过这些配套设施的运作获得部分收益。

　　业内对此反响不一

　　重庆的房地产开发商们是否对孙健的构想感兴趣呢？记者调查发现，答案是肯定的。

　　北京厚土投资机构主席林少洲在接受记者采访时就提出过同样的观念，该机构在北碚投资的十里温泉城就是将房地产开发和旅游渡假，休闲娱乐的业态紧密结合起来。当然该项目并没有专门定位以老年人为主要的客户群，可能最主要的原因是目前专门为老年人提供服务的市场还不够成熟。

　　实际上，在美国，几乎大多数风景区都有专门以老年人为服务对象的公寓，喜欢旅游的老人可以成群结队地到这写风景区去旅游渡假，甚至可以住上好几个月。

　　但是业内也有人士表示担心，一般而言，人们在即将老去的时候将很少考虑购置房产，而如果没有稳定的租房人，以老年人为主要客户的公寓将很难获得市场成功，况且作为开发商，他们更热衷将自己开发的楼盘卖出去，而不是留在自己手中收取租金。

　　“老年业务”的破冰之举

　　在重庆，尽管大多数投资者都还在徘徊之中，但是也有不少投资者已经开始了这一市场的破冰。一个以老年人为主要服务目标客户的房地产开发项目也将进入实际运作。

　　3月9日记者获悉，重庆某资产管理公司计划在江北复胜镇的御临河畔征地千亩建立一个以老年渡假为主营业务的高档休闲渡假中心。该中心计划投资上亿元建设乡村俱乐部和连排

别墅。从项目特点来看，该项目除了在环境设计方面有其独到之处外，更重要之处在于其针对老年富翁需求有不少个性化的设计。

　　同时该项目采用资本集合方式来运作，企业设立方式实际上采用有限合伙制公司形式集合资本、智力、关系、人力等资源，将风险承担次序化。即项目主要合伙人在出资基础上承担最先无限责任，并确保专业化操作和资本回报公平。企业运行采取项目业主投资和管理咨询公司管理外包与环境营造、长远发展的双线运作。以保证项目能够成功运作，而不致半途而废。

　　孙健告诉记者，如果重庆品牌房地产开发商能够共同出资5000万左右首先启动这一住房证券化模式，那些高端市场第一批“证券化”出来的100多老头老太婆可能选择这些专门定位为老人们提供服务的乡村俱乐部去居住。