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王舒每日经济新闻[2006-03-09]
戴德梁行最新发布的专题研究报告指出，春节之后，浦东陆家嘴写字楼市场行情发力，开始冲关2006年金融潮。
春节前夕，渣打银行以超过4000万美元的代价签署了“陆家嘴金融贸易区D3-5地块
”命名及楼宇使用意向书。春节之后，陆家嘴裕景国际商务广场高区江景最新报价已达3万元/平方米，诸多跨国金融机构和零售业机构成为主要用户。
陆家嘴写字楼供需缺口明显
据了解，2006年预计仅有5个甲级写字楼项目，合计23.6万平方米投入市场。戴德梁行报告指出，作为上海乃至全国金融中心的陆家嘴CBD是浦东甲级写字楼的集聚地，写字楼市场呈现良好的发展态势。2005年底上海甲级写字楼供应总量达到300万平方米，其中130万平方米分布在浦东陆家嘴。
2006年，浦东陆家嘴写字楼供需缺口明显。今年上海新增的5个甲级写字楼项目中，仅上海银行大厦位于浦东，浦东甲级写字楼的2006年供应瓶颈凸显。陆家嘴现阶段投入使用的大部分楼盘入住率都达到90%，空置率为上海所有区域最低。今年陆家嘴租赁型甲级写字楼供应未能及时跟上，在销售市场，目前该区域销售型写字楼市场严重供不应求，只有花旗集团大厦个别楼层及裕景国际商务广场东塔楼的部分面积出售。
与区域供应稀缺形成对比的是，2006年，来自跨国金融机构总部入驻以及业务升级产生的办公需求量巨大，其中，鉴于陆家嘴金融区的定位，绝大多数办公需求将在此寻求消化。
写字楼投资回报率诱惑凸显
2006年M4线通车，加之大连路越江隧道、复兴路隧道和延安东路隧道，都在硬件上进一步推动陆家嘴商务区域的投资价值。
供需差异使陆家嘴写字楼投资回报率诱惑凸显，包括投资者和自用者纷纷在销售型写字楼中寻觅新机遇。
“3月份以来销售顺畅，最高成交单价已达人民币2.7万元/平方米。目前高区江景突出的楼层已叫价人民币3万元/平方米，还有许多客户争相洽谈同一楼层。”裕景国际市场部总监施克宁介绍。
目前，小陆家嘴区域平均租金达到了0.88美元/平方米/天。位于陆家嘴的汇亚大厦租金报价超过1.50美元/平方米/天，裕景国际广场西塔楼预租租金已达0.65美元/平方米/天。
随着2006年陆家嘴写字楼供应量减少，甲级写字楼租赁市场供不应求，投资商也认识到做长期投资所带来的回报率更高。
施克宁认为，在目前市场行情下，陆家嘴甲级写字楼销售市场租金回报率甚至能达到9%以上，即便自用型企业也有不少考虑在此购买写字楼，“即使按年平均8%左右的租金回报率来计算，12年左右的租金即可购买所租写字楼面积”。戴德梁行报告表明，今年甲级写字楼空置率将继续下降至约3％，预计租金会继续保持在10％左右的高增长率，将快速上升并突破1美元/平方米/天的心理价位。甲级写字楼供不应求状态继续至2007年将有所减缓。
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