“三座大山”重压 上海楼市曙光难现

　　李灵每日经济新闻[2006-03-07]

　　汉宇地产项目经营部总经理范伟国指出，在交易量大量萎缩、市场供大于求、开发商资金链危机三座大山的力压下，上海房价还有较大回落空间。目前购房者的观望态度促使交易量大量萎缩。

　　熬过春节期间的严寒之后，上海楼市在近期突现“复苏”迹象。房产之窗网楼市行情监测系统最新统计数据显示，上周（2月24日-3月2日）上海共成交新盘套数3551套，面积39.9万平方米，成交量同比增加近22.8%。

　　不过，昨日汉宇地产项目经营部总经理范伟国指出，目前预测楼市回暖尚属过早，而在交易量大量萎缩、市场供大于求、开发商资金链危机三座大山的力压下，上海

房价还有较大回落空间。

　　观望促使交易量大量萎缩

　　汉宇地产研究部提供数据显示，2005年上海全年的一手房交易量为1874万平方米（不包括配套商品房800万平方米左右）。相比2004年2780万平方米，减少近900万平方米。二手交易量为1950万平方米，相比04年减少近850万平方米。

　　持续低迷的市场形势延续到了2006年，今年1月-2月上海楼市交易量环比05年12月减少近50%。“2004年每天的交易量曾达850套左右，2005年降到450套，到2006年1月-2月每天的交易量进一步萎缩至150套-250套左右。”范伟国表示，宏观调控以来上海楼市的交易量萎缩速度惊人。

　　与此同时，上海楼市的抛盘量却在扩大。汉宇地产研究部统计数据显示，2005年12月二手房网上挂牌量共18640套，到2006年2月5日挂牌量飙升至26400套。

　　“以上数据显示，交易量萎缩不是没有抛盘量而是无人购买。”范伟国指出，购房者观望态度在导致交易量大量萎缩的同时，也使得开发商和房产中介生存压力剧增，“交易量的萎缩，使许多中小中介纷纷关门，有的门店甚至转行卖起了服装。连一些品牌中介公司也纷纷减人关店，借以降低运营成本，有的出卖股权，资产重组”。

　　“2006年上海楼市供过于求已成定局。”对于未来楼市供应状况，范伟国算了一笔帐，2005年上海一手房网上剩余可交易量为1850万平方米，而去年许多开发商拿到预售许可证，没有开盘的楼盘不少于80家，就是开了盘卖掉的房子也仅仅只有总量的37%。加上2006年的开盘量，预计今年新房的可销售量不会低于3000万平方米。

　　从二手房看，2003-2004年上海商品住宅销售量高达5070万平方米，而这两年市场上的投资客比例接近30%。

　　此外范伟国还指出，目前上海市常住人口的住房人均面积已达24.8平方米/人，市场的自住需求正不断地减少。

　　金融风险凸现

　　“从国际惯例看，

房地产在经过七至八年的发展后会进入贷款坏帐最敏感时期，而目前上海楼市就处于这个时期。”昨日，范伟国坦言，随着房价的不断下跌，此前被誉为信誉度最高的住房个贷品种也正面临着坏帐的危险。

　　导致这种危险的一大原因来自于近期层出不穷的交房纠纷，这直接影响到购房者的还贷；另外还有因交房纠纷而引发的开发商开盘难。范伟国表示，开盘难关键在于无法定价，九亭一著名楼盘目前所遭遇困境就是一个颇具代表性的例子，该楼盘前期房价定价6400元/平方米左右，前段时间该楼盘的开发商为刺激销售，想在推出后期房源时调低房价至5500元/平方米，但因担心引起前期业主的不满而迟迟无法开盘。“不能开盘的结果必然是拉长交易时间，进一步加剧房地产企业资金紧张程度。”