包装出租 瞄准长线投资

　　一个被“套牢”温州投资客的转型之路 黄清燕每日经济新闻[2006-03-07]

　　尽管投机客已大幅撤退，但仍然有专情房产理财的温州人以别样方式恋战上海楼市。

　　吴先生，温州人，专业房产投资者。2003年底，吴先生在莘庄地铁站附近出手购买 了他在上海的首套房产，以5800元/平方米买进的房子，三个月后的转手价为6400元/平方米。

　　几万元轻松入囊，令吴先生颇有成就感。2003年底到2004年底，这期间，温先生愈战愈勇，分别以5000-6000元/平方米的价格，陆续在莘庄、锦江乐园附近买了近50套房子，总投入近1000万元。

　　当时上海

房价已开始加速上涨，虽然有些朋友劝其抛售部分房子，但看着自己买的房产大都涨到了8000-10000元/平方米，吴先生的自信心空前膨胀，总觉价格还没涨到自己的心理价位。

　　打击很快到来。

　　2005年3月起宏观调控发力，对吴先生来说，无疑是“当头棒喝”。

　　“我从去年年中开始就想解套，但地产宏观调控新政接二连三的出台，我想自己是彻底被套牢了。”回忆当时的情形，吴先生说道。

　　房价涨势戛然而止，一场无法避免的房价下行周期随即到来。这时，每月30万元左右的月供使吴先生如坐针毡，而当初从家乡带来的1000万元大多是他通过民间融资借来，每个月要付高昂利息。万般无奈之下，他想到通过出租来减轻自己的负担。

　　起初，他将莘庄的部分房源以2000元的月租金在中介门店中挂牌，但无人问津。中介建议他将房子

装修之后再出租，但吴先生了解到，即使豪华装修的莘庄三居室，月租金价格也不过3000元左右。

　　一次偶然的机会吴先生从中介处得知：现在市场上一些小房型很吃香。而他进一步了解到，目前一些面积在15平方米左右的小单间，每月的租金可达450元左右。通过测算，吴先生发现自己的一些房子完全能够分割成数套单间。于是他请了工人，根据房型，首先把一套120多平方米的三房割成了15平方米左右的6小间，同时对房间进行了简单装修，配备独立成套设备，总共花费不过5000元。

　　然后，吴先生开始在搜房网、上海热线、易居网、安家网等网站发布个人房源出租信息，分别以450-600元不等的价格挂牌，一个月之内，所有的房源全部住满，按揭还贷的压力大大减轻。

　　尝到甜头的吴先生大获启发，决定专做分间出租业务。他以地铁为节点，将离地铁十分钟路程的房子分别包装出租，同时慢慢将手中距离地铁站十五分钟路程以外的房子伺机抛售。为了做好出租房子的包装工程，他还特别组建了一支装修队伍。

　　分间出租的房子除了单间做简单装修外，他还根据租客的心理特点，分形式包装。比如阳光星期八的一套二房，装修前的市场租金为1800元/月，他花了6万元装修成四小套，每套都带有独立的卫生间和家具，分别以900-1000元出租，总租金达到4000元左右。“这些中档装修是针对一些有经济能力，追求生活空间私密性的单身白领或情侣度身定造的。”吴先生说。

　　现在，吴先生已经以不同形式包装了自己二十套左右房源。而且，他的装修队伍还承接了其他投资客的包装房源生意，目前一个月平均能接到一两套包装出租的房源，从装修到出租到收取租客房租的一条龙服务，吴先生收取30％的租金提成。经历了

上海楼市的冰火两重天，吴先生表示接下来不会盲目做短线投资，从租赁市场开始，他将逐渐转向长线投资。“投资也贵在坚持与创新。”吴先生正在考虑利用手中现有的资源，开发多种市场，“我最新的打算是进军老洋房市场，做更高端的生意。”