戴德梁行：高消费造就淮海路成熟商圈

　　李丽每日经济新闻[2006-03-06]

　　“商场将成为今年海外基金对上海物业市场关注的新重点。”戴德梁行投资部董事叶建成日前告诉《每日经济新闻》，当上海市场可供整幢收购的写字楼日益减少时，同样拥有持久运营效果的商场，开始进入国际投资界视野。

　　今年上海市中心商铺上市相对增多，包括国际丽都黄金走廊、大众金融大厦、旺角广场、百酷流行广场、城隍布庄等市中心商铺。其中，依托成熟商圈发展起来的商铺更受市场关注，如南京西路商圈的国际丽都公馆以30501元/平方米的成交均价成为12月的单价冠军。同时，淮海路商圈等几个主要商圈在2005年12月的销售数字也创下新高。

　　作为上海成熟商铺代表的淮海路，高入驻率使其租金一直居高不下。戴德梁行最新发布的报告指出，今年，淮海中路的淮海国际广场等少量项目的交付，还将带来高端商铺的微量供应，将进一步拉高淮海路商圈租金报价的上线。

　　入驻率逾九成租金居高不下

　　因历史原因造就的商业中心，以及合适的街道宽度，使得淮海路很容易聚集人气造就旺铺，而附近大量的高档写字楼为商铺带来了较高的消费潜力。戴德梁行调查表明，南京路、淮海路、四川路、张扬路等几个新老商圈中，淮海路的入驻率一直居高不下。

　　淮海路商圈的入驻率基本保持90％以上，且租金一直居高不下，最高已近50元/平方米/天。年初上海商业网点公布的商铺租赁价格显示，淮海中路10平方米左右的商铺日租金24-26元/平方米；茂名北路10平方米左右的商铺日租金在13-33元/平方米左右；陕西北路15平方米左右的商铺日租金在10-22元/平方米左右。

　　目前，淮海路底楼商铺已基本满租，而周边路段如陕西路、雁荡路、茂名路等也逐渐开始有二线品牌的中高档商铺入驻。这些入驻的商铺针对周边白领，价位较高，品牌个性突出，同时由于其租金比淮海路低，因此迅速繁荣起来。

　　随着淮海路附近商铺档次的逐步提高，瑞金路沿线的商铺已非常抢手，吸引了一些经营品牌服装、特色饰品、品牌箱包类的客户，租金也有所上扬，25平方米左右的铺面租金已升到每平方米日租金40元左右。

　　周边商铺的兴旺对淮海路则有着较高的依赖，淮海路的游客量与日俱增，为周边小商铺带来了巨大的人流量，同时提高了消费档次。淮海路上的巴黎春天、美美百货、伊势丹广纳世界精品等，通过旗舰店、概念店入驻淮海路，这些商铺成功地提升了品牌知名度，对淮海路本身来说，知名品牌的入驻也有利于提升商圈的吸引力。

　　本地白领成为高消费群体生力军

　　就入驻的商铺类型来说，淮海路的零售店铺占64%，餐饮店占27%，娱乐类占9%。由此而带来的消费群体中，65%为本地人；35%来自附近的

长三角地区，消费欲望与消费能力均高于平均水平。

　　在上海，高消费人群的比例正在迅速上升。就目前状况，20%的高消费人群是外籍人士，80%则是中国人，而其中本地与外省市消费人群的比例相当。随着收入的增加，本地白领生活品味不断提高，本地白领在高消费群体中的比例正不断上升。以餐饮业为主的外滩三号，目前的消费群体中外籍人士占80%，本地人士占20%，上海本地白领正在成为高消费群体的生力军。