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王舒每日经济新闻[2006-03-01]
“目前上海房价马上恢复的可能性不会很大，今年还会微幅下调。”在日前中国指数研究院华东分院举办的中国房地产百强企业内部交流会上，正阳集团副总裁钟友法对今年房价趋势明确表达这样的观点。
与钟持同一观点的并非少数。第一太平戴维斯最新提供的报告也指出上海新盘上市量集聚的外郊环间物业市场将存在较大销售压力。
沪住宅成交重心转向外环以外
受市政府配套用房建设的拉动，2005年上海住宅市场呈现成交重心向外环以外转移的趋势。年初和年底的一组数字可说明这一外移趋势：2005年第一季度内环线以内的成交量占整体市场的15.8％，而至第四季度仅为7.1％；而外郊环之间的成交量则由第一季度的40.6％上升至第四季度的50.1％。
从2005年上海各环线间物业供应及吸纳对比情况可见，上海外郊环间供需差额进一步加大，达到488万平方米，占总量的62%。
“诸如松江、闵行等区域积累了大量供应，如市场无重大利好因素出台，或房价下调程度继续小于购房者预期，未来市场则存在较大销售压力。”第一太平戴维斯有关人士指出。在交流会上，包括大华集团、明泉地产在内的诸多业内人士也对今年房价趋势持微跌后再渐回稳的预期。
正在南汇康桥和奉贤南桥操作地产项目的钟友法也表示，从去年的开发量、今年的开发预计量，及目前的存量房以及去年的消耗量来看，目前上海市场供给和需求量差别较大，虽不排除一些定价合理的少数升值楼盘，但普遍行情还是会微跌。
有无消费能力成购房重要指标
房价和收入比的关系被诸多业内人士拿来判断上海房价走势。去年上海平均房价超过6000元/平方米，但上海居民的平均月收入是2200元左右，意味着一个人要不吃不用三个月才能买一个平方米，这个比例在国际上是偏高的。
更多业内人士认为短期内的供求关系对房价影响更为直接：供大于求价格自然下跌，供不应求价格自然上涨。钟表示，前几年房价飞速上涨的另外一个原因在于房子有一定的投资价值，和一般商品还是有很大的区别，许多人抱着买房时买涨不买跌的心态急急入市。
“大学刚毕业的年轻人，一毕业就考虑借钱买房子，因为房价涨得太快了，远远高于工资的涨幅，所以就被形势所逼提前购房，带动了一波刚性需求。但有些需求并非刚性，比如一些本来家里已有住房的人，在房价飙涨的拉动下，急于改善居住条件，而可能提前消费，所以房价一涨一直会往前拉，但是房价一跌马上需求就淡了。还有一个促使房子涨价的很大原因，就是房子有投资价值，造成很多人投资、投机，这个比例在上海一度非常高。”他认为，影响房价有几个因素，从相当长时期来看和百姓收入直接相关，“有没有这样的消费能力是非常重要的指标”。第一太平戴维斯的报告则对上海房价趋势作出了更为保守的判断：本轮市场价格调整将是一个中长期行为，房价调整时间及涨跌力度，将取决于市场实际的发展状况及中央政府对未来形势的判断。2006年，预计政府将进一步通过个人所得税等税收手段继续调节市场。对于投机者而言，短期炒作空间日渐缩减，而自住型消费及长期投资将得到政府的鼓励。
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