南京楼市崛起民间维权中介

　　短短一年间，南京楼市被相继崛起的两股力量搅得风生水起：一股是“民间验房师”群体，他们受购房者聘请检验房屋质量问题，为业主维权；另一股是市民自发成立的“我爱南京自建房俱乐部”，将几十个楼盘的“民间版”房价成本清单公之于众。

　　这两股力量的影响力迅速扩大，甚至波及北京、上海、重庆等地。人们关注着这类“维权中介”对中国房地产业的健康成长能否起到刺激效用。

　　每栋房都有些质量问题

　　准备花百万元购买的一套新居，建筑面积是否与图纸所标的一致？墙面是否有空鼓？混凝土强度如何？精装修房用材是否合格？……有关房屋质量的一切，都是南京“民间验房师”的验房内容。

　　民间验房师大多是房产建筑工程师

　　丁渤，南京市天创建设公司副总工程师，“前几年，南京市住房市场化改革后，有亲戚朋友买房时让我帮着验房，结果发现几乎每栋房子都有质量问题。后来找我验房的朋友越来越多，忙不过来，于是在2005年底成立了一个专业验房工作室并注了册。”丁渤说。目前“民间验房师”大多是房地产、建筑业的工程师，房屋质量问题难逃他们的“火眼金睛”。

　　一部分开发商抵触找茬逐渐转为重视

　　丁渤说，刚开始验房时，开发商很抵触，还会派人跟着一道去验房，想方设法找茬。但验过几次后，开发商发现找到的问题都有专业法规为依据。许多开发商现在很重视“民间验房师”的意见，楼盘交付前加大了自查力度。北京、上海、苏州、无锡甚至宁夏都有人来咨询。

　　另一部分开发商验出的都是瑕疵没必要

　　南京“紫鑫·中华广场”销售总监黄真敏有不同看法。他说，很多环节是由政府部门把关，其严格程度超过了一般的商品。“民间验房师”检验出的问题都是一些瑕疵，不是本质性的问题。老百姓之所以找他们，是因为不了解商品房的质量保障体系，其实没有必要。

　　业主自己也能算出成本

　　“我爱南京自建房俱乐部”近两个月来连续在网站上公布民间版“房价成本清单”，引起了不小的震动。其中一份清单列出了南京河西20个楼盘的成本，以及城中8家楼盘的成本信息。

　　自建房俱乐部告诉百姓房价计算方法

　　俱乐部发言人邵角告诉记者：“近两年，南京房价上涨迅猛，涨幅排在全国前五位，而居民收入却排在20多位。许多会员是房产业内人士，可在买房时也常常上当受骗。我们决定利用本身的300多人，通过各种渠道收集房价成本信息公之于众，告诉百姓一个计算房价的方法。”

　　民间版房价成本数据都来自开发商广告

　　据介绍，民间版本的土地成本，是从南京市国土局网站上查到的，建设成本来自中国招商网，经营成本和规费在业内有大致的标准。2006年1月中旬，俱乐部再次公布南京部分楼盘的成本。这次是用总投资除以总建筑面积，得出单位面积的成本，使用的数据都来自开发商的广告。

　　南京多家开发商民间版房价成本不全面

　　而南京多家楼盘开发公司负责人在接受记者采访时却表示，“民间版”房价成本清单并不全面，只是楼盘成本的主体部分。南京力联集团一位经理说，“民间版”计算方式太简单，其中遗漏了开发商的科技投入、精装修投入等，开发商的营销、办公等运营费用也是他们无法统计到的。

　　老百姓有需求就有市场

　　南京楼市维权新变化，引起了政府部门和不少业内专家的关注。记者从盐城市物价局获悉，4月份，盐城市将公布出“详细、透明，百姓都能看得懂”的商品住宅成本，之后还将每月甚至每星期对房价成本进行动态发布。

　　北京师范大学博导老百姓有需求就有市场

　　北京师范大学博士生导师董藩教授说：“商品房的生产过程较复杂，虽然开发商会出具《建设工程竣工验收备案表》，但普通购房者很难一下子鉴别质量优劣。有时政府部门提供的信息又有限。有需求就有市场，从某种程度上说，在政府部门监管不到位的情况下，‘民间验房师’也是一种制约开发商保证房屋质量的特殊力量。”

　　江苏省物价局局长要强化百姓的“知情权”

　　江苏省物价局局长赵耿毅今年1月强调，全省将进一步加强商品房价格监管，制定和完善普通商品房价格管理办法，特别是强化百姓的“知情权”，探索商品房成本监测发布方式，强化商品住宅社会成本的监审，增加商品房价格透明度，使百姓不但可以查到商品房的销售价，还将了解其大致成本。

　　盐城市物价局4月份起发布房价成本

　　记者近日从物价部门获悉，盐城市物价局今年已开展了市区商品房成本监审试点工作，选择40个小区楼盘进行监审。4月份，该市将公布出“详细、透明，百姓都能看得懂”的商品住宅成本，之后还将每月甚至每星期对房价成本进行动态发布，探索建立社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品住宅价格约束机制。

　　南京法制办处长商品房质量谁管怎管

　　南京市法制办行政复议处处长张力军认为，从产品质量法的角度来说，面向消费者的商品房，肯定要纳入质量监管，关键是由谁管、怎么管？住房体制改革前，房屋质量由建工局负责监管，但一直存在建多管少的问题。改革后，建工局职能全部划给了建委，成为事业单位。房地产质量监管的职能被推向了市场。

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　　南京民间版房价成本构成

　　开发商土地成本

　　将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，即楼面价格。

　　土建和安装成本

　　包括所有因建房而发生的建筑安装工程费。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，土建和安装每平方米成本有差异(多层为800元、小高层为1400元、高层为2000元)。

　　配套建设费用

　　包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两项，前者包括勘察费、设计费等，后者包括小区道路工程费、供电供水工程费等，这些费用大多为政府部门或指定单位收取。

　　开发商运营成本

　　包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等，一般不会超过商品房销售价格的10%。

　　验房师检查楼房六大内容

　　一看

　　检查地面，看是否出现开裂、空鼓、脱落、起砂等现象，并检查其平整度；

　　二看

　　检查顶棚、墙面的抹灰情况，看其平整度、垂直度，是否有裂缝、空鼓等；

　　三看

　　验收门窗，看是否有刨印、拼缝，是否严密平整，门窗批水、盖口条、压缝条是否顺直牢固；

　　四看

　　检查房屋防水，检查天棚、窗户、

卫生间、厨房等房间有无漏水痕迹；

　　五看

　　检查房屋排水、排烟、电力问题；

　　六看

　　检查与接房相关的内容，包括房屋位置、

户型、面积，是否达到合同约定，配套设施是否完善等。