地产交易低迷引发连锁反应 央行上海总部预警

　　本报记者 刘兆琼 上海报道

　　央行上海总部上周对上海市房地产交易量持续低迷表示担忧，认为这将加剧房地产企业的资金紧张程度，并影响到贷款质量和商业银行个人住房贷款的发放。

　　央行上海总部2月13日公布的房地产贷款数字显示，2005年末，上海市房地产开发贷 款余额比年初增加387.8亿元，同比多增86.5亿元。个人住房贷款连续6个月负增长，7-12月累计减少117亿元，导致个人消费贷款在全部贷款中的占比出现回落。

　　房地产贷款的骤降，也影响到了个人消费市场。2005年，上海市个人消费贷款增加152亿元，同比少增603亿元，其中：个人住房贷款增加199.4亿元，同比少增529亿元。年末，全市个人消费贷款占全部人民币贷款的比例为19.7%，同比下降1.1个百分点。

　　对此，上海市银监局也发布了风险提示报告。报告提示，2005年上海中资商业银行房地产信贷不良贷款趋升应引起商业银行重视。

　　报告称，虽然个人住房贷款不良率总体不高，但对其中的风险应予以重视。至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额15.48亿元，比调控前的3月末增加4.41亿元，比上年末增加5.58亿元，基本呈逐月递增。至12月末，个人住房不良贷款率为0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅比较明显。2005年末，房地产贷款出现连续三个月以上违约的自然人客户达7869户，增幅50.78%；违约笔数8227笔，增幅50.79%。

　　报告还提出，商业银行应“加大对集体贷款违约、假按揭贷款、多套多头贷款等风险监控处置力度，加强内部管理，及时防范和化解各类风险。”

　　海通

证券金融地产分析师邱志承分析认为：“开发类贷款的增长、个人房贷的下降说明上海地区房地产需求明显下降,而增长相对较快的开发贷款一方面说明

开发商资金紧张,另一方面也说明房地产投资规模较大,未来房地产供给量将超过需求,房地产价格有下降压力,这对银行的开发类和按揭类房地产贷款质量都会有一定程度的负面影响。”

　　不过，央行上海总部综合管理处一位不愿透露姓名的官员说，央行不会单独制定限制商业银行给房产企业贷款的条文，也再不会出现像2004年年底那样的所谓的窗口指导。给什么产业、什么企业贷款都是商业银行的自主行为，央行不会干预。除非央行配合几个部委联合下发相关文件。

　　上海市银监局官员也表示：“对未来的房地产贷款风险，我们会给商业银行进行充分提示，但是也不会出台严禁贷款的措施。”

　　“商业银行风险管理，依靠高层警示的时代已经过去了，对风险的管理能力才是决定商业银行成败的关键。如果说‘十五’期间是房贷的黄金时代，那么‘十一五’时期就是房贷的后黄金时代，房贷不可能像‘十五’期间那样高速增长，而应着重对现有房贷的处置。”上述银监局官员称。

　　不过，商业银行却并没有因此而减少给房产企业的贷款，并且，这一趋向在2006年将可能得到延续。

　　“2005年，我们对房地产贷款的基本方向没有发生过改变，对优质项目仍然给予支持。”工行上海分行公司业务部人士称，“一是完成贷款指标，银行资金充裕，二是，银行房产长期还是看好的。”

　　“事实上，大的开发商并没有受到很大资金障碍，他们大多获得了长期的银行授信。

宏观调控使很多小的开发商资金链紧张。银行实际上还是长期看好房产市场，而且在目前资金充裕的状况下，也确实很难立刻找到新的利润增长点。”上海市银监局一官员称。

　　面对个人房贷的低迷，各家银行也开始纷纷推出固定利率房贷以挽回大势。2005年10月下旬，央行正式批准了光大银行、建设银行以及上海浦东发展银行的“固定利率房贷”业务的申请。

　　不过市场人士表示，由于商业银行确定的固定利率水平高于目前的房贷利率，而且市场普遍预期不可能连续加息，所以这项业务并没有为商业银行挽回损失的个人房贷。