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作者：李乐 来源：中国经营报
一块新的“蛋糕”正呈现在地产商面前。“十一五”规划(草案)提出的新农村建设的“城镇化”思路，是有史以来第一次令农村市场需求与地产商的利益诉求如此接近。或许农村终将会成为继二线城市之后，又一个被地产商盯准的目标。
在记者获得的建设部与国土资源部的《2006年工作要点》中，加大对“社会主义新农村城镇化建设”的政策支持，都占据了重要的地位。国土资源部的一位主管司长甚至在非正式场合向记者证实，“农村集体建设用地流转并以农村集体建设用地入股商品房开发建设”为主要内容的方案正在编制。由此，切分农村市场的蛋糕，对于地产商而言，并非遥不可及。
新“蛋糕”有多大
新“蛋糕”将有多大？建设部政策研究中心的一位专家告诉记者，在过去的5年中，建设部在全国范围内划定了总共1800个“小城镇”试点，其中北京市有11个。“所有经济发达城市的‘小城镇’试点，几乎都涉及了商品房的开发与建设，仅仅这些试点，就足以说明这个‘蛋糕’有多大了。”她说。
位于北京市通州区的氵郭县镇就是这1800个试点小城镇之一，记者从氵郭县镇政府了解到，在2003年该镇被北京市政府批准为规划建设试点镇之后，人均平均收入已经达到6670元，“这个数字在今年应该还会继续增长。”镇政府的一位工作人员对记者说。
收入的持续增长一向被视作是地产行业发展的基础，氵郭县镇显然已经具备了这样的条件。在记者获得的新近得到批复的《氵郭县镇域总体规划编制》中，规划居住用地达到179.36公顷，这个数量已经相当于2006年北京市供地计划中1579公顷住宅供地总量的1/10，其市场空间显而易见。
目前，在氵郭县镇的产业结构中，第三产业的比重正在逐步加大，这也在过去几年当中刺激了该镇的房地产的发展。“需求主要来自三方面：一是本地居民，二是北京市城市旧城改造拆迁的转移人口，还有少部分的外地人。本地居民的住宅需求主要通过集资建设解决，而后两类需求，是通过商品房来解决的。”一位镇领导告诉记者。
在他的设想中，本地居民的住宅在日后也可以通过引进地产商进行商业开发解决，他对记者说：“只要我们在本地居民购房政策上给予相应的补偿，住宅开发全面商品化同样也是可行的。”
记者了解到，在其他“试点小城镇”中，如氵郭县镇一般的思路并不少见。中国城市经济协会理事长刘维新表示，城市化与城镇化的区别在于前者的核心在于“农民进城”，而后者则是通过农村城镇化的建设，“就地解决”农民生活水平的提高。因此，无论从总体需求还是从开发空间而言，农村的“城镇化”一定会成为一块“新蛋糕”。
地产商“边做边看”
地产商不可能对商业机会视而不见，但在时下的条件下，他们依旧谨慎大过热情，“边做边看”仍是比较主流的思路，相比于大型地产商集体向二线城市进军，农村市场或许在相当长的时间中仍然是地产商的远期目标。
2004年，北京市国资委直属的首创集团便提出了“城市运营商业”的理念，恰逢北京城市发展总体规划修编工作完成，“新城”在修编之后的规划中占据了相当重要的位置。正是在这样的背景下，怀柔新城开始进入首创集团的视野。
后来，首创集团开始逐步介入怀柔新城的土地一级开发。据首创集团总经理刘晓光回忆，当时首创制定的战略是介入总规修编之后的“新城”。实质上，规划中的怀柔新城也涉及到部分原有的中小村镇建设，于“规划在先”的原则下，首创实质上已经擦上了“农村市场的边”。
之所以坚持“规划在先”，是因为在中国的土地管理制度下，城市规划先于土地利用规划，因此，只有城市规划定案，涉及农用地转用的新城开发与建设才能顺利执行。否则，任何人也不敢贸然进入这一领域。
“这样的战略理所当然”，刘晓光解释说，“修编之后的城市总规说得很清楚，重点发展新城，分担传统中心区的人口、交通压力，而产业项目、市政配套设施的建设都会随规划上马，这些都会带来需求的增长，是难得的机会。”他说。
相比于首创集团的谨慎，河南建业“向下发展”决心更为坚决。河南建业集团董事长胡葆森明确表示，在跨区域发展几乎成为主流的今天，建业集团将坚持在河南省内发展的战略。
“目前为止河南有将近20个地级城市，还有109个县级城市，加在一起130个县以上的城市，这些都是战略发展的基础条件，‘向下发展’和异地发展一样，有足够的机会。” 胡葆森坦言，他的规划是，到2008年进入河南省的30个城市，而后坚持“向下发展”。
胡葆森虽未明言，但毫无疑问，向下发展的最终落脚，将是城镇化后的农村住宅市场。
政策仍是关键因素
地产商何时能够真正切分这块新的“蛋糕”？现在看来，仍要看配套政策的跟进程度，尤其是土地政策能否突破目前的瓶颈。
2006年春节前夕，国土资源部土地利用司司长束克欣通过非正式渠道表示，国土资源部正在制定方案，力图使农民能够以农村集体建设用地入股的形式参与商品房的开发建设。随后，国土资源部的一位官员再次向记者证实了这一消息。他还透露，这一思路的用意，就是在于推进农村的城镇化建设。
不过这位官员向记者坦言，这套方案的压力不小，短时期内，农村建设用地入市流转仍难以获得大的突破。“没有法律依据，广东的试点实际上就突破了《土地管理法》，短时期内，还只能是特例。”他强调，而农村的城镇化建设以及商业化开发，土地来源却是绕不开的问题。
2005年中，在广东省人大和国土资源部的支持下，广东省开始进行“农村集体建设用地入市流转”试点，农村集体建设用地与城镇建设用地实现“同地、同价、同权”。由于对《土地管理法》相关规定的突破，压力颇大。在随后的《物权法》一读的草案中，一度也涉及到有关内容，但最终却不了了之。
“现在的矛盾在于，即便在全国范围内推行广东的办法，将先前私下流转的农村集体建设用地合法化，所解决的也只是先前的问题。”国土资源部一位官员坦言。在他看来，这些私下流转的农村集体建设用地并不在农村城镇化的规划内，对于农村的城镇化建设，并没有真正的推动作用。
这正是决策的矛盾所在。在本届政府厉行“最严格的耕地保护制度”的背景下，农村城镇化建设的土地来源就只剩下农村集体建设用地，在这项政策上如果未能形成真正的突破，“农村城镇化”制造的“地产蛋糕”，对于地产商而言，最多只是“画饼充饥”。
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