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作者：张鹏 来源：中国经营报
在去年国家宏观调控的大背景下，占广东全省普通住房销售量88%的广州、深圳两地，新建商品住宅的售价却都在以两位数向上攀升。
面对日益上扬的房价，广深两地政府正有意加大宏观调控力度，广州力图通过增大土
地供应反击“地荒说”来平稳房价，而深圳则把矛头率先指向了豪宅市场。
广州：土地供不应求导致楼价上升
2005年广州楼价延续了2004年的涨势。戴德梁行(广州)研究顾问部提供的数据显示：2005年第四季度均价5000元/平方米以上的商品房新盘比例已由第三季度的50%上升至78%。其中，7000元/平方米以上区间段的住宅比例增加尤其明显，环比增长幅度达32%。该行的统计数据还显示，2005年广州楼市的涨幅为15%，超过政府公布的10.7%的涨幅。
“宏观调控诸措施出台后，市场实际供应减少幅度比较大，但需求减少不明显，整体市场呈现一定程度的供不应求。”满堂红置业(广州)研究部总监龙斌认为楼价上涨最主要的原因是市场供求关系的不平衡。满堂红提供的数据表明，在市场的实际供应方面，2005年新建商品房批准预售量，较2004年减少11.2%。相比之下，2005年新建商品房成交量则同比减少2%，实际供应方面减少的幅度显然要小于需求减少的幅度。
他分析认为，中心城区可供开发的土地日渐稀少，供不应求现象突出；城市发展外扩速度加快，以地铁和道路建设带动的市政建设投资力度大，提升了楼盘的实际价值；新推楼盘整体素质普遍较高，促使均价提高；当地经济发展速度较快，人们收入增加等也都是去年房价走高的支持性背景因素。
而去年第四季度大幅上扬与大户型的高档住宅供应大幅增加有直接关系。从戴德梁行提供的数据显示，从供应户型来看，2005年第四季度四居室以上大单位所占比例增长明显，由第三季度的16%增长至31%。从单套住宅面积来看，160平方米以上的大面积单位所占比例较第三季度增长8%。高档住宅的供应增加直接拉动了该季度房价的大幅上扬。
“之前因宏观调控政策持币待观的人群开始陆续购房，购买力得到有效释放，也是该季度房价大幅上扬的一个因素。”戴德梁行(广州)企业事务部经理郑英姿说道。
面对记者的采访，多家房产顾问公司都表示，今年广州的楼价走势会继续向上。龙斌表示，一方面，广州经济继续快速发展，城市建设大力投入，基础设施配套继续完善，构成了房地产行业发展的强有力的支撑；另一方面，消费购房需求旺盛，2005年市场良好令不少发展商增强信心，2006年发展商推盘会较2005年积极，预计实际供应量会有所增加。但市场实际的供求关系仍然保持“求大于供”的态势，楼价“升”的预期不会改变。预计2006年上半年市场以消化楼价压力为主，价格波动不会太大，而下半年推盘量增多，供求两旺，量价齐升，但涨幅不会超过2005年。
深圳：豪宅领涨楼市
深圳中原深港研究中心日前公布的统计数据显示，2005年深圳住宅均价为6952元/平方米,同比上涨了16.3%。其中，普通商品住宅与豪宅的成交价格分别为6271元/平方米与9261元/平方米。
该机构分析认为，去年深圳房价大幅上扬主要有四个方面的原因：一是深圳经济快速发展为商品住宅价格的上涨提供了前提条件；二是政府近四年的紧缩土地供给的调控措施造成了2005年“供不应求”的紧张局面；三是2005年豪宅推出量巨大，很大程度上拉高了全市商品住宅的价格；四是“炒房”行为多，房价也因此被拉高。
根据深圳国土房管局公布的2005年度土地供应计划显示，2005年全市计划供应土地面积12.69平方公里，与2004年总量基本持平。其中商品房开发用地供应控制在0.8平方公里，仅占供应总量的6%。
据悉，近年来，深圳政府严格控制了商品房用地，全市出让的商品房用地始终保持在1平方公里左右，关内更是近四年无商品房用地出让，而销售量却是一年上一个台阶。由于全市特别是关内存量土地的进一步被消化，开发商可用的土地资源已越来越紧缺。连续三年之久的土地紧缩政策终于在2005年得到了充分的表现，2005年批准的住宅预售面积为719.45万平方米，与2004年的806.4万平方米相比，约减少了87万平方米，供应总量也是四年来最小的，2005年甚至出现了历年来深圳楼市少见的众多楼盘供不应求的情况。
根据中原的统计数据，去年深圳商品住宅的销售虽然还是以普通商品住宅为主，但豪宅的销售面积占到了22%，豪宅供应增多也相应拉高了全市商品住宅的价格，尤其是第四季度豪宅的大量入市直接导致该季度深圳商品住宅市场价格的大幅上扬。
对于今年深圳商品房市场的走势，在价格方面，鉴于楼盘整体质量的提高和强大需求的支撑，中原预测仍有12%左右的涨幅，整体均价在7770元/平方米左右，预计全年的成交量为850万平方米。而从供应产品类型来看，2006年，高端产品仍会占有相当的份额。在2006年中高端产品仍是楼市关注重点之一。
广深政府加大调控
针对日益上扬的房价，广深两地政府正有意加大宏观调控力度。广州是通过增大土地供应反击“地荒说”，而深圳则可能把矛头率先指向了豪宅市场。
不久前，广州市市委书记林树森公开表示，这几年开发商有联合哄抬房价的迹象，对此，政府会想办法进行干预。同时他还明确表示，广州并不存在土地供应不足的问题。这也是广州市政府首次针对开发商哄抬房价的行为予以表态。
随即，广州市国土房管局的相关负责人也表示，今年会进一步加大对房地产市场违规现象的查处力度，重点巡查房地产交易、中介和租赁三大市场，同时该局也将会关注广州楼价问题，通过行政行为调控房地产市场，确保楼价不会大起大落。
广州政府有意调控房地产的背景显然是连续两年超10%增长的房价。而政府层面一再强调的“土地供应充足”自然是针对去年开始当地开发商就抛出的“地荒论”。为了回应“地荒”之说，稳定市场，防止开发商利用土地市场来做房价的文章，今年广州的土地出让计划有望多于往年。据悉，今年广州市土地储备出让计划已经基本制定，一级土地市场计划中出让的有五十多个地块，总建筑面积300多万平方米。
仅2月份，广州将挂牌出让、转让的土地多达9幅，建筑面积84.32万平方米，远远高于去年同期，而且发展商最为企盼的老城区的土地供应有望比往年宽松。政府如此高频率开闸放地，似乎也在释放一个信号：将以土地大“开闸”的实际行动反击“地荒论”，加大土地供应以抑制楼价狂飙。而新年刚过，广州国土部门就强行收回琶洲两“地王”，打响了清理违规出让的第一枪，在客观增加了土地供应的同时，其力度也引发业内震荡。
不知是巧合还是其他原因，在政府抛出宏观调控后，对广州地产具有风向标意义、已连续举办两届的十大地产峰会，据了解目前仍没有召开的意向，前两届此时都已经召开。
可以说，十大地产峰会对广州当地房价的走势有着明显的风向标作用，在2004年的首届峰会上，十大地产巨头一致预言“广州楼价将升价10%”，在发展商齐声喊涨没几个月，广州楼价竟然像“着了魔”一样疯涨，当年房价上涨18%。去年年初的第二届地产峰会上，十大地产巨头抛出“地荒”说，将房价上涨的原因归结于土地供应不足。“地荒论”抛出后，几乎每推出一块地，都会遭到市场疯抢，地价屡被刷新，房价也随之大幅上扬。
据悉，目前深圳市有关部门正在酝酿出台一系列针对豪宅的调控政策，如调整个人购房契税，调整住房供应结构，在土地出让时设立一定建筑面积内的普通商品房的比例，从开发源头上保障普通商品房的市场供应，甚至会提高高档住宅的首付比例等。
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