宅基地置换：上海新农村支点

　　然而随着新住宅基地的建成，和当地农民纷纷迁入新居，建设资金的缺口却一直难以填平，而失地农民长期生活保障问题也提了出来

　　本报记者 胥会云 发自上海

　　“两个孩子都大了，以后会搬出去自己住，到时候就只剩下我和我妻子，所以就要了 一套房子，足够住了。”张留强说。

　　今年上半年，张留强和他的妻子以及两个孩子要离开旧居，搬进新居。旧居是自己建造的172平方米的农村宅基地，新居是位于几十万平方米整齐划一社区中的一套137平方米的现代化住宅。

　　农民张留强能够两年时间迁入新居，因为他家所处的地方是上海宅基地置换试点地区。

　　张留强家住上海市奉贤区庄行镇新华村，2004年奉贤区庄行镇和青村镇，被确定为上海首批宅基地置换试点。包括张留强在内的庄行镇新华、陈行、烟墩村，以及青村镇的北港、唐家村几千户农民，今年都将搬入专为庄行和青村居民开辟的新住宅基地。

　　新农村生活

　　奉贤区两个试点的宅基地置换中，对原有宅基地的补偿作价主要包括四个部分：土地使用权基价700元/平方米、价格补贴600元/平方米、地上下附属物补偿、旧房评估价。

　　同时还有补助费用，包括搬家费、临时安置补助费、家用设施移装费、奖励费等。这些加起来，青村镇的平均补偿标准达到1908元/平方米，而新房均价为1940元/平方米，补偿费用和新房的购买费用基本持平。

　　张留强为新居花费了18万多元。原有的宅基地，他获赔20万元。两者更大的不同在于,张留强获得了

房产证，这是世世代代居住在自家宅基地的农民们所没有的。

　　宅基地置换以前，张留强家有2.5亩自留地，一家四口人都有工作，生活无忧。置换以后，土地就上交给了村里，取而代之的是四口人都享受到了镇保。“等我以后退休了，每个月就能有407块的收入了。”张留强说。

　　不过另外一些费用在增加，张留强家以后所消费的粮食、蔬菜等都要到市场上购买。而新小区，也将有物业管理费等新费用。每个月都会有几百元硬性开支出现，这对张留强来说，“应该还可以(承受)”。

　　“对农民来说，‘宅基地置换’一方面是旧房换新房，生活环境和质量有了很大提高；另一方面是有了产权证，房屋可以上市交易，形成农民的一个财富积累机制；还有就是享受到镇保和养老。对当地的发展来说，土地实现规模化经营，更有实现规模效益的空间；同时，由于试点基地的建设，该地区的基础设施都有了很大的改善。”奉贤区房屋土地管理局副局长、宅基地置换工作试点指挥部副指挥徐伯金对《第一财经日报》表示。

　　不过，徐伯金还是有自己的苦恼，就是如何平衡建设资金。

　　筹措15亿元建设资金

　　两个新住宅基地的建设，包括动拆迁费用、宅基地补偿、复垦、为农民提供镇保，共需15亿元左右的资金。奉贤区人大城建工委主任张文深说，这笔资金，主要由区镇自筹，依赖于宅基地置换后，集约土地指标拍卖所得收入来平衡。

　　按规定，通过置换集约出来的用地，可以上市。同时，宅基地置换试点基地建设用地一并实行征用和出让，凡用于集中建设置换农民宅基地住房的，除上缴中央部分，市区两级土地出让收益金免收。其中涉及到的各类规费，予以减免。

　　而集约出来的土地，也可以置换到该区地价最高的区域，以便于平衡置换所需的大量资金。于是青村和庄行两地通过宅基地置换集约出来的1525亩土地，就置换了位于二者中间南桥镇的两块土地。

　　南桥镇是奉贤区的经济、政治、文化中心，地价相对最高。

　　“根据我们的测算，对这些土地进行平整，三通一平，成本是50万元/亩。如果每亩溢价80万元,就有12亿元资金,建设资金就能基本平衡。”徐伯金说。

　　因此，南桥镇这1525亩土地，必须以130万元／亩或者以上的价格拍卖，才能确保基地建设所需资金。

　　南桥镇在前几年上海房地产市场火爆时候，土地能以130万元／亩的价格卖出,现在则较难。目前，两块被置换的土地还没有出手。

　　土地出让率仍为零

　　“我们采取了寻找合作方的方法解决建设资金问题。”徐伯金说。首先，青村和庄行两个镇分别成立一个房产公司，名为青村建设发展有限公司和庄行经济投资公司。然后分别寻找资质良好的开发公司作为合作方，由合作方垫付所有的工程建设资金，同时负责向施工承包单位支付工程款。合作方享有200元/平方米的资金回报率。

　　与青村镇合作的是上海新发展房地产有限公司，庄行镇的合作方是上海伟立房产有限公司。“这两家公司有一定的资金实力，但即便如此，他们也面临资金的缺口。”徐伯金说。

　　于是，这两家房产公司又与宅基地置换工作试点指挥部签署协议，由当地土地发展中心出面，将集约出来的土地抵押给银行，贷款再转手交给置换试点指挥部，由指挥部出面借给这两家房产公司，房产公司按照银行利率付给指挥部利息。

　　目前，奉贤区土地发展中心已经把南桥镇的两块土地分别抵押给了当地的农村商业银行和农业银行，各借得5亿元，合计10亿元，其中7亿元转借给工程合作方用于基地建设。而这部分资金占所需建设资金的60%，其余由开发商垫付。剩余的3亿元用于动迁，目前15亿元资金缺口还有2亿元左右。

　　奉贤区经济发展水平在上海区县中相对较低，而徐伯金表示，“目前的15个试点，不管所在的区县经济状况如何，都缺钱，只是缺多缺少的问题。目前最多的一个试点缺2.8亿元，最少的一个缺3000万元。”更糟糕的是，“目前的15个试点，没有一块土地实现出让的。”徐伯金说。

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　　失地农民的长期保障尚不牢固

　　宅基地置换以后，农民要自愿将自留地退回村集体，将承包地承包期内的使用权交回给发包方。这样，他们原有的最基本的生活保障——土地，就失去了。因此，如何保障他们在没有土地的日子里依然能够安定地生活，就成了比较紧迫的任务。

　　事实上，通过宅基地置换，农民也能够获得一定的近期利益，以及长远的镇保和养老保障。男性60岁、女性55岁以下的，可享受征地人员参加镇保的政策，届时每月领取407元。此年龄以上的村民，可参照征地养老政策，享受相应的社会保障。

　　截至目前，庄行镇投入1.44亿元为试点村2909人办理了镇保手续，青村则投入1.78亿元为3358人办理了镇保。“单纯依靠农业经营，收入是比较少的。”徐伯金表示，领取镇保，显然比种地更划算。

　　但是在获得眼前这些利益以及镇保和养老之后，被置换农民的长期利益保障体系还不是那么牢固。

　　徐伯金也坦言，被置换农民中容易出现农村的“40、50”现象。目前留在农村务农的主要是中老年农民，据调查，庄行陈行、新华、烟墩三个村的务农人员180人，文化程度普遍在初中或者以下，没有其他技术特长，而他们恰属于“上有老、下有小”，经济负担是最重的。

　　不过徐伯金仍表示，由于真正从农业中流转出来的人并不多，因此这部分问题并不大。为解决这些人的就业和增收，一方面由镇里组织上岗技能培训，可以将之安置于基地物业管理等服务性岗位。“比如青村基地需要130个保安、保洁、保绿等的服务人员。”一方面加大招商引资力度，吸收农民进入当地的工业园区或者第三产业；另一方面是把集约出来的土地进行规模化经营，吸收农民成为新的农业工人。

　　经土地置换后，青村和庄行两个基地共合并了136个自然村(宅)点，合计节约1525亩土地。同时，由于被置换农民交回自留地和承包地，因此农用地也被最大限度的集中。仅庄行试点一地，就集中了8000多亩农用地。华东师范大学人口所副教授吴瑞君认为，被置换农民应该能够继续分享这些土地的收益。(胥会云）