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建设部部长汪光焘在最近举行的全国建设工作会议上指出，2005年房地产市场调控初见成效，主要表现为：房地产开发投资过快增长势头得到遏制，房价涨幅趋缓，投机性需求基本得到遏制，投资性需求得到一定控制，住房成交结构有所变化，部分城市住房供求矛盾有所趋缓。2006年要以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。特别是控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给以及搞活住房二级市场，提倡住房消费。
实际上，2005年成绩应该不像汪部长说的那样大，因为房地产开发投资1～11月尽管在东部地区增长有所趋缓，但对于中部及西部地区来说，其增长幅度仍在32%以上。2005年房价快速上涨由2004年部分地区蔓延到全国。
2006年建设部对房地产调控目标与措施，关键是采取什么方式来落实，比如，提倡住房消费。
这里必须明确一个十分混淆的概念，即住房是消费还是投资？在现行国家统计局对住房的属性界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买的住宅，尽管是由个人居住和享用，但其本身并没有划为消费品。如果按照国家统计局的统计，房地产都是投资品，民众住房购买也是投资品，那么在目前国内投资过高过热的情况下，扩展房地产投资或拼命鼓励民众进入房地产市场自然是把目前高位运行的投资再一次拉得更高了。
根据国家统计局的规定，个人的住房消费是指当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；自住的，比照相应市场(租金)价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。也就是说，目前国内居民购买房子是投资而不是最终消费，居民的住房最终消费仅是指居民所支付的房租，而且这种房租国家统计局是无法计算出来的，它只能是虚拟计算。因此，在现行规定下，提倡或扩大房地产消费，除了激励民众多租一些房子之外，是无法达到扩大住房消费目的的。
也正是因为国家统计局把房地产归纳为固定资本形成或投资中，因此无论房价如何上涨，都与居民消费价格指数无关。房价可以快速上涨，甚至几年内可以上涨百分之几十，但CPI则不仅不会上涨，反倒下落，因为上涨价格都位移到没有纳入CPI计算的房价上。由于CPI不上涨，尽管世界利率都在变化或进入上升通道，但中国的利率就是不变化，甚至还有人说要下降。利率不变，资金密集性房地产市场的价格想下降是不可能的。可以说，目前房地产调整的困难就在于对房地产属性理解的歧义上。
如果政府能够解开这个结，住房消费问题就容易解决了。如果将住房定为消费，那么住房价格的变化就应该反映到CPI上来，房价变化自然也就影响到银行利率。如果这样，住房供求关系岂不容易调整？目前国内宏观经济许多问题争论不休，根源就在这里。
其实，要发展住房消费，最大的问题不仅在于住房结构调整，而是要把目前过高的房价调整过来，让国内绝大多数民众有支付能力地进入房地产市场。而做到这一点，政府在土地拍卖规划上(直接规定拍卖的土地生产什么类型的住房)、住房交易税与物业税、银行利率及信贷控制方面都是有作为的。只要从这三方面入手，国内房地产泡沫调整并非难事，问题是政府从短期还是从长期来考虑如何作为。
总之，政府应该提倡住房消费，但不是要把民众往高房价市场赶，而是让整个房价向下调整，保证国内绝大多数民众有能力承担相应的房价。政府要做到这点，首先是清除对住房理解的歧义，把住房看作是消费，并从土地拍卖与规划上保证中低价位住房建设，以严厉的税收打击房地产炒作，以利率来调整住房的供求关系。只要全国住房价格下来了，所谓的住房保障体系也就不重要了。
中国社会科学研究院金融研究所研究员 易宪容
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