实名购房制将阻击炒房者

　　建设部将严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等行为；具体规定有望在今年上半年出台

　　昨天，我国官方通讯社新华社报道说，今年，“为了遏制炒房，将落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。”

　　记者从国家建设部获悉，“落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为”已列入《建设部2006年工作要点》。

　　有消息说，具体的购房实名制规定有望在今年上半年出台。这样的话，继2005年频繁出台房地产调控政策后，国家将又多一个调控手段。

　　“购房实名制将是主管部门遏制炒房者的一个工具。”中国人民大学土地管理系张正峰博士告诉记者。

　　由于具体措施尚未出台，实名购房将包含哪些内容目前尚无法预测。记者昨天致电大连多位房地产界人士，他们认为，购房实名制的一个最显著特点在于：购房者买房时，必须持本人身份证签订购房合同，拿别人身份证办不了手续。

　　记者了解到，一些炒房者相中一个小区的房子后，不是简单地买一套，而是多套甚至十几套。他们往往向亲戚朋友借身份证，然后由他本人到售楼处办理手续。事实上，虽然用的是别人身份证，但整个程序都是由炒房者一人操作的。

　　不过也有人担心，实施购房实名制后，如果办理手续时由身份证本人出面办理，但他只是个“托”，这一切行动都由炒房者幕后操纵，炒房者就有机会避过该制度的制约。

　　中国人民大学土地管理系张正峰博士提出，期望简单地凭借购房实名制就有效遏制炒房恐怕不现实，有关部门需要其他手段，如征收

个人所得税等手段一起发挥作用，形成政策“组合拳”。

　　炒房路径

　　认购—等升值—转让

　　这两年，大连房价涨得很快，一些错过购房机会的人抱怨房子都被炒房者买走了，现在再想买的话就得在原来价格基础上上浮几百元、上千元才行。

　　事实上，把房价上涨全部归罪于炒房者的观点似乎偏颇。不过，炒房者的存在确实推动了房价的上升势头。为此，国家去年就出台一系列调控措施，其中很多是针对炒房者的。

　　他们炒房的路径大体是这样的。

　　大多数炒房者嗅觉灵敏，留心于各类楼盘信息。一旦有内部认购等消息，他们就马上行动——看房、选房、交订金。一般的，交3万元订金就可取得一套房子的购买权。销售初期，开发商当然希望购房者积极认购，也为炒房者提供了较大的发挥空间。

　　办前述手续时，需要用到购房者的身份证，预计出台的实名制针对的就是这个环节。

　　手续办好后，就是安心地等待房子升值了。不少炒房者等几个月房子升值后出手转让了。其实，他们转让的就是房子的购买权，诸如办理入住手续、交纳各种费用、办产权都是后来的买房者自己办。

　　大连规定，取得预售资格的开发商，每套房子都要到房地产交易所备案。如果此时转让，需经过更名手续——由后来购房者代替原来的购房者，或者前一个购房者撤消购房合同。业内人士估计，未来的实名制可能在这个程序上也会作出规定。

　　炒房者扫描

　　回报率至少100%

　　据业内人士估计，大连的炒房者在千人以上。其中有职业炒家；也有人一年碰上合适的房子就炒几套，没有合适的就正常上班、做生意。

　　一般小区在销售前几个月内是其价格上涨最快的阶段，然后上涨速度会逐步放缓。而此时可能恰好有另一个楼盘开盘，形势也不错。这时，炒房者就要考虑是否从前一个楼盘撤出，把资金投放到下个楼盘上。他们选择的楼层、

户型、面积等都很好，在小区中的位置好的也容易出手。

　　他们寻找下家也不难，有的人就在售楼处晃悠，寻找买家。有的购房者对售楼处剩下的房子不满意，炒房者就主动上前搭话。而加价幅度则各有不同，与小区房子整体升值速度、这套房子受欢迎程度、买方的急迫程度都有关系。

　　如果小区整体房价已涨了几百元、这套房子有多个人想买、再碰上买方动迁或结婚着急买房子，这些因素都可能把最终成交价进一步推高。

　　炒房可带来丰厚的回报——有的炒房者只支付两三万元订金就能取得五六万元甚至十几万元的回报，投资回报率至少达到100%，高的则有300%。

　　一个在业内广为流传的典型案例是，2003年，中山区某小区刚开盘，一个炒房者订了3套，每套订金3万元，当时价格在4000元／平方米左右；待他次年出手时，价格已涨到近6000元／平方米。由于这3套房子都是140多平方米的大户型，每套赚了20万元。首席记者高元勋

　　2005年房地产调控政策一览

　　3月16日，中国

人民银行公告：“为促进房地产业健康、持续发展”，决定从2005年3月17日起，调整商业银行个人住房贷款政策，房贷利率上调0.2个百分点。

　　3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》提出“稳定房价”，并就稳定房价提出八条意见，被业界称为“国八条”。

　　4月27日，国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控八项措施，即“新国八条”。

　　5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，分为八个部分。其中有“打击炒地”、“期房禁转”、“调整营业税”等一系列比三四月份更为严厉的房地产调控措施。

　　(记者 元勋根 公开资料整理)